紅樹林.竹圍預售近期看房心得

當初設定目標是總價在800萬左右，沒有車位的需求，另外在北投附近工作，考量價格因素，所以目標鎖定紅樹林.竹圍附近的預售，目前在網路上還沒有人分享，故PO文看大家一起討論

1.景上汀，近期在竹圍捷運開案，代銷是說看銷售狀況，預計今年年中左右動工，預計2025年底~2026年初交屋，推出11~25坪，個人是看權狀約17坪2房
以下為個人分析之觀點
(1)位置離竹圍捷運站蠻近的，走路約5分鐘過個涵洞就到基地位置，銷售中心就在基地那邊，離竹圍商圈也近，生活機能好
(2)小兩房難得的坐落邊間，雙面採光，廁所開窗
(3)部分戶別面淡水河岸，景觀第一排
(4)看土地區分目前周邊都是農業用地，所以周邊暫時應該不會再蓋大樓
(5)大部分戶別推出格局都是方正的，梁柱外推沒有壓樑
(6)本案挑高3.6M，整體坪效好沒有走道等浪費空間
缺點:
(1)梯戶比1:6，電梯只有一支，後續考量到電梯維修、保養可能有問題
(2)車位是全部平面式的，但沒有到1:1，部分車位位於基地內道路旁設計成戶外雨遮式的，不過個人沒有要買車位就沒有詳細了解
(3)本案推出一層有6戶，其中3戶為權狀15以下之小套房，例外三戶為兩房，之後套房可能為投套，出入人員可能較為複雜
(4)64戶為小型社區，不知道會不會有後續無力負擔公設維護情形或管理費高疑慮
(5)本案土地分區為特定農業區甲種建地
(6)建商是鐵冠建設，地區型建商，之前八里推過HI台北.現在紅樹林推出的是漫活時代1.2期，網路上沒有特別看到負評或是好評

2.樹里画，基地位置離紅樹林捷運站約步行10分鐘(上坡可能需要多3~5分鐘)，同樣預計今年年中左右動工，預計2025年底交屋，個人是看權狀約19坪2房C戶面馬路
以下為個人分析之觀點:
(1)一樣為小戶型.小兩房難得的邊間採光，所有房間.浴室都有開窗
(2)代銷是說公設比約:32%，公設比偏低，梯戶1:4，電梯同樣是1支，頂樓為露臺戶共兩戶，公設預計就是一樓交誼廳、信箱跟頂樓規劃空中花園
(3)建商主打的LOW-E 5+6+5mm複層玻璃，恆溫複層牆，本案建商為山石興業，之前在淡水有推案，近期是在紅樹林推過泊山石.泊樂MRT，看網路評價都還不錯，但就是地區型的小建商?
(4)周邊純住宅區，周邊都是別墅.透天，優點是安靜，但生活機能可能需步行至紅樹林捷運站附近或是仰賴竹圍生活圈
(5)位於山坡地，地質查詢後為非順向坡，回家需爬一段路這點看個人是否在意
(6)車位部分只有一個平面車位，另外15個機械車位，車位不足1:1，機車位17個，戶數26戶(頂樓為露臺戶)，同樣不足1:1，另代銷說管理費約70/坪，不過根據戶數推估應該管理費至少要拉到150才有辦法養得起基本的公設
(7)基地整體非方正，A戶為平行四邊形.D戶為梯形，部分人可能會在意，已我看的C戶來說整體坪效也是不錯
目前代銷開價約42萬/坪，不知道是否還有議價空間

3.明日晴，本案基地位置在紅樹林~竹圍捷運站中間，為3個案子中位置最差的，步行至竹圍捷運站需25分鐘、紅樹林站需17~18分鐘，目前已動工，預計2026年初交屋，這次看的是C2權狀18坪2房
(1)本案112戶為中型社區，18~55坪2~4房，目前規劃的公設有庭園.廚藝教室.KTV.健身房.景觀水池...等，就是除了泳池外基本常見的公設都有，公設比34%
(2)地上22層，地下3層，建蔽率18.92%，大樓本身約退縮約40米左右，對面一排透天基本上不會影響到採光，D戶.C戶中高樓層可面淡水河，有景觀優勢，A.B戶面山
(3)梯戶比1:3，共有兩隻電梯，3~16F每層6戶，16~22F每層4戶
(4)建築整體鏡像對稱設計，格局方正，本次看的C2戶單面採光，缺點為其中次臥為暗房，浴廁無開窗，工作陽台偏小0.97坪
(5)本案主打外觀設計是聯名丹下憲孝設計師設計，本案建商為兆頡建設，接待中心旁的水問山即為推案第一期(主打大坪數景觀宅)，代銷是說淡水沙崙的兆美萬海也是他們家的推案
(6)車位部分全為坡道平面，共95不足1:1，機車位共112個1:1
(7)基地位置同樣位於山坡地，銷售中心到基地中間需要爬一段陡坡，外出可能需要交通工具，周邊基本沒有生活機能，主要還是需要到竹圍商圈採買，鄰近竹圍高中、竹圍國小
目前代銷開價約44萬/坪，代銷是說還有部分議價空間但不大

基本上就是這樣了，如果有哪裡說錯需要指教歡迎討論，其他周邊案子還有飛鳥之丘.森原樹，不過總價超出預算就沒有特別研究，另版上已經有相關討論