鼎隆大苑
大家新年快樂，很感謝過去一年來許多人來訊詢問及支持，新的一年良心柴會如同持續寫建案分析文，如同2020年的文章初衷，我期望讓房屋知識變成普遍大眾的常識，學校沒有教卻很重要，增加對房子價值的判斷力，明白自己買到的房屋價值所在。這次依然以自住角度選案，過往寫了許多首購建案，新的一年選了換屋族可以列入購屋清單的建案，便是本案「鼎隆大苑」，透過本案為例了解區域分析及建材資訊，讓閱讀者未來也有能力對其他有喜歡的房屋或社區能判斷房屋價值。
優點：
- 江子翠捷運站步行僅需3分鐘，距離約220公尺，屬新北蛋黃區。
- 開車一橋到北市，透過愛國西路或環快接市民大道抵達北市精華區。
- 華江市場一日三市，從早餐店到黃昏市場再到宵夜攤近乎全天候營業。
- 緊鄰7000坪石雕公園綠地，早晨運動或下午帶小孩遊戲的好去處。
- 就學免煩惱，江翠國中小學皆步行4分鐘即可抵達。
- 家中若有中老年族群可靠捷運直通亞東醫院定期回診，安全便利。
- 建材有誠意，為板橋區域數一數二用料重本的建案。
- 價格實在，與附近中古屋社區成交單價接近，極佳抗跌保值性。
- 公設比低，約30%~31%。
- 鄰近市場入口，靠市場入口攤販多機車流量大，行人安全性較低。
- 鄰近地下化變電所，外觀不明顯，若介意者須特別留意。
- 潮和宮平時雖無聚眾情事，但每年仍有2、3次繞境活動。
- 三樓為一般事務所，住商混合須留意未來人員管制措施。
- 建設公司現任董事為當初創辦潤泰建設的趙家二代。
- 同建設公司有鼎隆江晏位於新店光明路新成屋正在銷售，可推測金流較無虞。
- 本案都更過程有一不同意戶，後經結構技師會勘後由政府代為拆除。
地段
江子翠位於板橋區，與台北市僅一華江橋之隔，受惠於捷運路網發達，板南線尖峰時間約1~2分鐘班距，離峰也在3分半以內的候車時間，同時橫亙各精華商業區，若要轉乘高鐵僅需搭乘捷運4分鐘抵達板橋站即可快速上高鐵，形成一日台灣生活圈。
區域分析
良心柴主觀對江子翠區域分析如上圖，板橋最精華的區域就是文化路上各個捷運站交會的十字路口，未來若有建案在新埔或府中區域讓良心柴有興趣動筆，亦會做區域分析圖。
- 綠色區域：為棋盤格規劃街廓，在30年前時隨著台北捷運興建，便將此處作為早期重劃區，當地著名社區如龍之邦、文化大人國皆在當時江子翠站同時期完工；後期因雙十公園周邊環境整治，三輝建設大舉開發，使得當地環境更上一層樓，此區為江子翠區域較高房價區，近期知名建案三輝Diamond亦屬此區。
(雙十廣場，大多為住商大樓，街道寬闊方正，為江子翠精華區。)
- 粉色區域：其位於雙十路及文化路區域皆做店面使用，有診所/火鍋/髮廊一條街等別稱，銀行、郵局、餐廳、服飾店進駐，而往松柏街則為傳統商圈，多在地餐館、小吃攤等，機能性相當強，近期有幸福MRT、發樓Me等建案，但市容大多仍以公寓為主。
- 黃色區域：主幹為華江市場，綿延江寧路三段350公尺，為傳統黃昏市場，主要菜販肉攤於下午兩點開始擺攤，至晚間六點左右休息，但白天有傳統及西式早餐店、晚上有宵夜攤，屬一日三市，此處須與傳統市場為鄰，故居住品質與市場作息密切連動，絕大多數為公寓穿插巷弄小路。
- 藍色區域：除文化路上的商辦外，此區多為住宅規劃，雙公園石雕及農村公園坐落中央，目前此區域正積極促成都更，除本案鼎隆大苑外，亦有威堡建設、耕居建設(立信機構)著手都更程序，將公園綠地周遭逐漸開發新市容，全陽圓社區為最早的第一案，雖然緊鄰公園但也與變電所、宮廟為鄰；反而離捷運較遠的區域較不受這些設施影響，因此看個人需求如何在捷運站、公園綠地、變電所宮廟設施取得平衡。
(石雕公園，取自創意家廣告官網。)
總體而言，江子翠為機能十分成熟的住宅商業區，部分區域有綠地文教區，但因區域已成熟故未開發空地極少，未來只能靠都更程序開發舊有公寓，新案誕生十分難能可貴。
(附註：良心柴認為江子翠捷運區域與江翠北重劃區是完全不同考量的購屋族群；重劃區首重線路地下化、棋盤式道路規劃、街廓新穎，江翠北還有河景宅為主打；江子翠捷運區域則是生活機能極佳、交通路網發達、商圈熱絡，故文末僅針對此區域的新案、中古屋一同比較，而不與重劃區建案比較。)
社區周邊
- 文化天下緊鄰鼎隆大苑，其樓高為15樓，良心柴調閱早期使用執照，其建築高度為25公尺，以鼎隆大苑1樓樓高4米2，加其上3米2高計算，直到第16樓的樓地板才會超過其高度，因此東側在16~19樓才有較佳的棟距。
- 全陽圓社區，樓高為17樓，高度為6公尺，因此在18樓樓板才能完全擁有無限棟距，幸好全陽圓後棟樓高僅有14樓且此座向為面南向，因此15樓以上採光都還是充足。
- 威堡都更案，目前進度在公聽會中，表定在112年會申請建築執照，為24樓超高大樓，但在定案前都還有未知數，但像良心柴比較在意區域發展，因此有這樣的都更案在社區旁是相當加分的條件。
- 地下化變電所，在地人不太介意但外地人會拿出來討論的設施，在早年全陽圓建案時便有此討論，簡單一句，若心裡有疙瘩或長輩反對請直接忽略本案，畢竟房子講求住的心安舒適，不要有心理壓力；此設施幾十年前為高壓電塔，之後轉為地下化。
(地下化變電所，Google未標示，取自Google街景圖)
- 華江市場，位於江寧路三段，街道寬闊兩側擺完攤後還可供車輛行走，無屋簷或帆布終日蓋頭，採買環境明亮且空氣沒有傳統市場腐化的味道；道路較寬敞而有菜籃族邊騎機車/腳踏車慢慢逛買菜的場景，人潮相當眾多，之前本土新冠肺炎爆發就有透過此處群聚傳播，可見人群流量十分可觀，好在攤販在文化天下前就停下，未綿延至鼎隆大苑，環境衛生的衝擊較小，但低樓層仍須留意吵雜聲是否影響居住品質。
將地圖放眼約400公尺內距離，可見石雕公園及農村公園，步行2分鐘即可到達，而江翠國中及國小步行4分鐘可抵達，附近店家有全聯、大型西藥房等皆在步行1分鐘路程，如果需要其他機能如銀行等商家，則花3分鐘走到文化路口即有中信銀行可洽公，為極蛋黃區的5分鐘生活圈。
全齡化完整機能
此區域擁有相當完整的生活機能，若家中有嬰幼兒，隔壁文化天下社區的大型西藥房附設生活百貨，能備足寶寶需要的所有用品；孩童上學的幼兒園、國中小學校步行4分鐘便可安全到校，如果小孩子喜歡閱讀，步行9分鐘便可到新北市藝文中心及新北市立圖書館，假日可在此處待上一整天；如果喜歡跑跳活動，在石雕公園有豐富的兒童娛樂設施，江翠國中在假日也開放籃球場及操場運動。
(新北市立圖書館，兒童閱覽室，取自官網。)
上高中之後，開始仰賴捷運通勤，也可能因為課業而上補習班，還好從台北車站回到家的時間不長，9分鐘的捷運車程加上步行3分鐘到家，學生十點以前到家還有些時間能洗澡作功課；大學若是學校在雙北區域都還能通勤上學，要是前往新竹、台南等區域研讀進修，高鐵的便利性交通往返可在2小時內完成，想要每週回家吃家人煮的菜也很方便。
家中大人要開車上下班通勤，社區出來就是雙十路，左轉文化路後就直上華江橋，一路上都是主要幹道，不須繞路或行經小路上橋，因此5分鐘左右便可進入台北市路網；下班時間想運動走到大型健身房只需要3分鐘，回家路上會經過全聯、黃昏市場以及各式餐廳，不必為吃大費周章，假日若想要逛逛百貨，現有的新板特區環球、遠百商場，台北車站的京站和未來將翠北重劃區的立信帝國花園都是步行加捷運約10分鐘可抵達的精華商圈。
長者則會需要可近性高的醫療資源，而板橋的亞東醫院算是通勤上最方便的醫學中心了，醫院與捷運有地下連通道，使得就醫相當安全便利，不怕下雨天增加事故的風險，住家附近也有兩間非常厲害的藥局(在地人一定知道)能領取慢性處方籤，天氣好時，走路穿過銘傳街到公園運動曬曬太陽也很安全便利。
(亞東醫院捷運連通道，圖片取自Yahoo新聞。)
社區外觀及公設規劃
待定建材規劃
先說結論，本案建材有下重本。我們先談結構工法，因此處的地質承載層較深，建設公司在此開挖至30米深，連續壁厚度達厚度90公分，比常見的70、80公分厚，雖然僅多10~20公分，但總共的混泥土用料不得了，同時採用地中壁工法加強連續壁穩定性並進而提升耐震，地上則使用RC灌漿最高可達8000磅，並在1~10樓安裝日本的住友50T制震壁(一層樓8組)，大樓可抗6級地震，制震係數為0.26G。
公設建材則使用三菱電梯搭配Sharp空氣清淨，甲五類(資本額需2億)電梯廠有三菱、富士、永大、崇友，其中三菱價格及穩定性最高適合高樓層大樓使用，富士則有表現突出的抗噪性，對豪宅透天很適合；在現今疫情時代，電梯安裝空氣清淨系統已經算是標配了，排水系統也使用Studor正負壓調節器，若只有電梯排風與當層排氣都算是落伍的建材。停車充電系統則在地下一樓先設置充電，並設置公共線槽供未來住戶申請安裝。
室內建材氣密窗則使用TOSTEM搭配Low-e 6+6膠合玻璃，TOSTEM是氣密窗日系最頂級品牌，完全由日本生產的原料進口來台(非泰國廠)，成本昂貴，品質細緻、開關滑順，抗噪封閉性強，在信義區多個豪宅建案使用，本案包含廚房門窗皆使用TOSTEM。
廚具則使用Cleanup櫃體、水槽搭配林內三機，Cleanup主打不鏽鋼桶身，有專門的五金讓不鏽鋼不只是表面材，還能大幅加強整個系統卯固的穩定度，水槽、櫃體、滑軌支架、側板、底板都是用不銹鋼製板材，並使用Blum絞鍊強化穩固性；另一個Cleanup有名的則是靜音水槽，使水龍頭出水聲由60dB降至40dB，另配有低甲醛板材，等級為F☆☆☆☆，甲醛發散速度必須於0.005mg/m2g以下，不易留刮痕及汙漬異味，可惜三機較陽春，若能搭配BOSCH等級或以上的烤箱及洗碗機能讓整體奢華感再上升。
(圖片攝自鼎隆大苑樣品屋，可見Cleanup櫥櫃側板不銹鋼板材。)
衛浴則使用INAX SATIS日本原裝全自動電腦馬桶，客衛則為單體馬桶，五金面盆(搭配下櫃)亦為INAX，其餘置物架及浴缸為台廠，當中SATIS馬桶價格較昂貴。
地面素材則使用80*80公分國產拋光石英磚，因為屬於早期申請建照，沒有抗噪規範，建商未做額外隔音工法，僅有15公分RC樓板，略顯單薄。
最後建商有贈送全熱交換機主機以及冷暖氣室外機主機各一台，需未來自行安裝，裝潢費可省幾萬塊也是不無小補。
整體而言，建設公司願意花成本規劃，部分建材願意給到第一品牌，但相較之下其餘使用國產裝潢材，雖然在他案是標配，但放在同一處落差感大，當然住戶可以自行退掉升級，另外沒有加強隔音工法是良心柴比較介意的地方。
格局規劃
因本案目前可售戶絕大多數在16樓以上，故以主要以此做為討論。
15樓以下一層9戶，15樓以上開始合併為大坪數，搭配4部電梯，梯戶比4:130為32.5算相當不錯，地主戶多半為10樓以下中低樓層，或是中樓層的E、G戶面對全陽圓。
A、B、E、G朝南，從15樓開始層層退縮，每戶皆有露臺，未來成屋後的立面應可見各戶露臺植栽，其中A、B戶為永久棟距(棟距達捷運出口的27F昇陽社區)，格局方正，但視線會受全陽圓及捷運站周遭大樓部分遮蔽。
面北的I、K、L、M則為無限棟距，視線較寬闊，除雙盈社區(12~13樓)外視野可一路延伸至江翠北重劃區，只看平面圖可能會認為屋形輪廓較不方正，但建築師在建築外觀上有考量過橫樑及雨遮形狀，讓建築立面視覺上連續平整，室內各使用單元也為方正格局，未來裝潢表現還好處理，不須特製家具裝潢，成屋實際居住體感較不易察覺此現象。
(良心柴由福隆官網取材自行合併，非正式圖面，僅供參考)
唯一面東向的N戶也是此次唯一對外銷售的兩房(目前僅1戶14F可售)，從14樓開始以上為可售戶，坪數大約在28坪，主臥室的開窗面正對文化天下的中庭區域，但客廳屬於暗廳(廚房為防火門，無透光設計)，只能利用裝潢表現如長虹玻璃等方式彌補；優點是室內無柱、無壓樑，陽台較接近鄰棟但棟距還不至於到借醬油的距離，因此上午時分採光還是能映入，16樓以上便完全跨過鄰棟高度。
大坪數規劃，I(72坪)、L(86坪)雙主臥4房格局，與江翠北重劃區D區相望，遠離主幹道非常寧靜，無市場、車流量、變電所干擾，室內有玄關規劃，陽台小室內面積多；A(66坪)、E(66坪)4房格局，則是格局較方正，有空中露臺可做植栽等用途，且面南向日照充足，但無玄關、四房僅兩衛設計略顯不足(窗呢?)，可將兩次臥合併或拆除鄰近客廳的次臥，增加客廳面寬作為3房2廳2衛，便稱的上是相當豪華的三房格局了，若有四房需求良心柴還是比較推薦I或是L戶才不會遇上廁所排隊的窘境。(本案樣品屋規劃為66坪格局)
小結
鼎隆大苑從建材用料上便可知建設公司用心，在簽約時建設公司也派出高階主管認識每一位已購戶，另一大優勢是本案成交單價與鄰近幾個中古屋社區開價相近，如文化路上的昇陽立都、有富御花園、國家世紀館、寶佳臻峰等(6字頭為常態)，相較新案三輝玳門(實價登錄已公布)、僑蓮雄鋒價格較實惠，相信鎖定此區域的朋友應該會同時比較這幾個社區一起做功課。若不急著馬上入住，本案會是CP值名列前茅的選擇，保值抗跌性強，新房子的建材因應法規及技術進步也全面更新，整體舒適度與安全性遠勝中古屋。江子翠的機能完善，食衣住行育樂休閒醫療極為便利，本案坪數規劃空間足夠，與現今大多壓縮型格局有明顯區隔，鎖定此區換屋需求強烈建議先來現場看過一趟。
