隱身迴龍建案🐉富都新向：捷運+學校+好建商+無限棟距一次滿足

這篇介紹的建案為富都新向，地點位於捷運迴龍站230米、丹鳳國小隔壁，離台北市心有一段距離，不過因為距離捷運迴龍站很近(未來新莊、萬大、桃捷棕線三條交會)，搭配首站有座位的優勢，對於可以接受30分通勤的族群來說，肯定仍在守備範圍內，以下直接懶人包說明:

優點:

1. 離捷運站230米，首站有座位，到民權西路23分鐘、忠孝新生31分鐘
2. 學校隔壁，完全不用過馬路就可以上學
3. 距富國路商圈入口處550米，機能強
4. 戶數單純、一層五戶兩部電梯，其中四戶有永久、無限或準無限棟距
5. 建設品質口碑佳、建材佳、客戶溝通佳，且提供十年防水保固

缺點:

1. 戶數少，因此公設很基本(宅配室、交誼廳、健身房、兒童遊戲室、垃圾廚餘冷藏間、頂樓Bar及花園)
2. 戶數少所以管理費較高
3. 車道是單車道

其他:

1. 本案為危老重建案，但地主戶僅23戶，僅接近1/3，遠低於一般的1/2
2. 全部是坡道平面車位，有各地下層門廳設計，不過是單車道
3. 門口有天橋，但因為建案退縮所以不會對到，該天橋可在下雨天做為前往捷運站的遮雨捷徑

基地位置/交通
　　富都新向位於丹鳳國小隔壁，大門開向新北大道，車道路口則開向側邊的天泉一街，因此基地為兩面臨路，從地籍套繪圖上來看，本案臨新北大道退縮約7.2米，而天泉一街本身為靜巷甚至可稱為社區道路(無法從新北大道驅車轉進來)，這部分退縮為4米左右。

本案位於新北大道與天泉一街交叉口、丹鳳國小隔壁


基地一樓與周遭鄰房關係圖

　　在交通上最主要的優勢就是其大門距離迴龍站三號出口僅230米而已，google顯示三分鐘即可走到，另外出口旁邊另有Ubike站，而開車的主要動線則為:

1. 新北大道: 往新莊副都心、五股工業區/交流道、台1高架，或經青山路上華亞科 (這路線除了往華亞科塞外，可暢行到五股區域然後開始塞)
2. 中正路: 依序有台65、新莊市區、三重 (這路線從台65交會處開始就頗塞)
3. 中正路(另一個方向): 可經樹林前往板橋亞東醫院地區 (這路線不塞)
4. 萬壽路: 經龜山可前往桃園巨蛋、火車站及小檜溪重劃區 (不塞)

　　捷運所需時間以台北等公車APP之資訊呈現如下，另外新蘆線有一個優勢就是市區轉車很容易，是最多平行或上下一層樓站內垂直轉乘的線路，在轉乘時間及距離上具有先天優勢。

捷運行駛時間圖(民權西23分/北車30分/忠孝新生31分)

機能
　　這一區的機能主要依靠富國路，而從社區大門走到富國路商圈入口的星巴克大約是530M，正常步行大約5~6分鐘可抵達，富國路上美食、診所、銀行、手搖飲、日用品店林立，不間斷的一直延伸進入西盛地區，沒有來過這區域的人多半很難想像這地方機能如此旺盛! (富國路周邊有裕民、四維兩個傳統市場，非常熱鬧，騎車3-5分鐘可抵達)
扣除前述的富國路，在社區大門500米範圍內機能也不差，便利商店、麥當勞、機車行這種就不用說了，銀行/郵局超過5家，補習班/幼兒園均在附近，另外牙科/中醫/診所/藥局也都有一家以上的選擇。
　　至於日常採買，除了開車分別為3分鐘及10分鐘的特力屋、Costco之外，全聯新莊龍安店及家樂福便利購丹鳳店，分別在步行400米及550米處，絕對是可以步行前往的距離。

社區/建築規劃
　　富都新向社區相當單純，標準層一層五戶14層樓，兩部電梯均為15人份且有下到地下室，因為總共僅64戶住宅，外加一樓一戶店面，所以梯戶比相當優秀。

本案門口側邊有一座天橋，高度約在2~3樓左右，但因為建案採大退縮，新北大道退縮7.2米(人行道+建案退縮)、天泉一街退縮4米多，所以並沒有任何對到的狀況。

日夜間外觀

　　因為富都新向只有14層樓，故所有住宅層的樓高均提高為3.4米，相比於一般建案的3.15或3.2米，雖然一樣無施作夾層的可能，但無論是灑水頭或未來裝設的全熱交換、吊隱式空調等設備，均不會造成樓高壓迫，住起來會更為舒適。

本案的室內設計團隊為元澤設計(富邦天空樹及白朗峰兩大豪宅的實品屋設計者)，燈光和植栽則分別為赫赫有名的袁宗南大師及木荷景觀事務所。

　　公設規劃上，一樓除側邊一間店面外其餘作為公設使用，一進門為門廳，這區域挑高達7.22米，並有管理員櫃台及用來收納住戶包裹的宅配室，再進去則為多功能交誼廳，這個空間有優秀的採光並混合中島/小桌/半簍空書牆配置，所以無論是社區活動、朋友聚餐或洽談、家教均頗合適。以上兩個門面空間的裝潢剛好是良心柴喜歡的風格，地面是典雅的仿水磨石設計(但不確定是不是貴桑桑的盤多磨)，天花板則以乾淨飾板拉出線條為主，搭配少量的金屬點綴，呈現出簡潔不複雜、但仍具有貴氣的輕奢風，是比較有格調的設計。

(Note:富都新向的廣告是說Loft風，可是良心柴覺得不像，目前看到最像loft風的應該是三重的順天淳美術，不過單就風格良心柴個人較喜歡富都新向這種北歐風多一些的輕奢風)

　　除了前述開放空間外，再進去則是獨立兩間的兒童遊戲區及健身房，其中健身房不意外的很小、頂多就三台跑步機供住戶跑跑步而已(其實旁邊就學校，很多地方可以跑)，兒童遊戲區則很溫馨。


　　走出後門則是一個預先規劃的獨立垃圾處理室，內有垃圾及廚餘冷藏設備，而資源回收箱則會占用原規劃的腳踏車停車格，放在後門出去的左手邊，由於這兩者均設在一樓，故有妥善規劃的清運動線。


　　屋頂是富都新向規劃的另一個休憩空間，由木荷景觀規劃出具有小喬木及灌木錯層配置的戶外空中花園，其中設有中島可供用餐，隱密處則為晒衣場規劃。


　　由於富都新向戶數少、基地小，所以採用單車道的設計，好在總車位也才49個，且全部是容易進出的坡道平面設計，因此問題應該不大。這建案有預留電動車充電管線，而比較特別的則是每一層均有第二門廳設計，除了下車、會車方便之外，該處較特殊的地面材質以及較開放、美觀的梯廳設計也增添了豪宅氛圍。
(朋友住過近50個車位的單車道社區，大概5次只會遇到一次需要會車，且因為坡道並不長，正常5秒鐘就過了，其實看燈號讓一下也沒什麼差別)

格局
富都新向是完全的家庭式格局設計，故沒有套房，選擇上有21坪兩房一衛、28坪兩房兩衛以及34坪的三房兩衛，因此在規劃上非常單純，估計租客比例很低。

標準層平面圖

幾個特點說明如下:

1. A1/A2/A3/A5均為永久固定棟距
2. A1/A2客廳朝向新北大道、棟距在至少40米左右，但A2二樓需留意天橋帶來的影響
3. A3/A5完全面向學校，低樓層棟距為20米左右，其餘則有完美的無限棟距，至於A5側邊鄰房含加蓋則到本案三樓多一點的高度，四樓開始側邊開窗不受影響
4. A6是唯一非永久棟距的選擇，目前周邊鄰房均不高，但未來均有可能改建，惟改建後棟距亦會加大(否則就蓋不高)，因此可預期高樓層採光仍會不錯
5. A1/A2冷氣機放置在陽台，其餘冷氣主機均不佔坪

以下進一步針對21/28兩房以及34坪做說明:

21坪小兩房:

• 中高樓層為無限棟距/高坪效/單衛浴/超低總價

　　首先在兩房部分，其中21坪小兩房是非常常見的三明治規劃，與先前介紹過的家格綻綻類似，但坪數又再大了兩坪，這種三明治設計主打完全沒有走道的高坪效，加上只有一衛，因此在21坪的條件下仍然有寬敞的主臥及次臥，主臥足以放下超過240cm的主臥級衣櫃+標準梳妝台+尺寸偏大的床邊桌，而次臥也放得下雙人床(甚至不用靠邊)+小書桌+240cm以次臥來看偏大的衣櫃，這已經超過很多24坪甚至28坪的房間空間了。
當然這房型終究是21坪而已，所以客廳沙發尺寸註定偏小(2人或2.5人沙發)、電視牆距離則是260cm左右，然後電器櫃不容易設計。(建議不要像家配圖一樣放大餐桌，改用電器櫃加可延伸小餐桌即可)
　　至於很多人會提到的客廳採光問題，我們先前也提過很多次了，這種整個深度不到6米的較薄房型，客廳距離採光面根本不到3米，比有些豪宅的內縮陽台還近，且廚房區採光面很大，採光部分真的不需杞人憂天。

28坪兩房兩衛:

• 採光面長/雙面採光/獨立廚房/兩衛設計

　　28坪的兩房屬於傳統上的好格局類型，該有的玄關、明廳明房、公私領域分離、獨立廚房等一應具全，而且在很小的坪數下仍做到大主臥+主臥廁所不對床，不過，這些耳熟能詳的好格局要素，全部是要拿坪數來換得阿!!!
　　公私領域分離要走道、獨立廚房也要走道、多一個衛浴更是需要空間，也因此在富都新向很夠意思沒有再塞陽台給小坪數的情況下(取而代之的是大面積但不計坪數的外露樑雨遮)，仍然是需要犧牲餐廳空間，餐桌改放走道才能達成，且客廳的電視牆比較近一些。
　　有些人其實是比較反主流的開放廚房派擁護者，不過還是必須說，如果獨立的餐廳不是你所追求的目標，那麼這個房型的格局真的是很好並且外帶兩衛浴設計，格局上幾乎找不到缺點、床也都不會壓樑(當然樓高3米4本來壓樑就不是啥大問題、隨便一個天花板設計就解掉了)、其中一間衛浴還有開窗呢!

34坪三房兩衛:
　　其實富都新向的三間三房格局均不太一樣，也各有優缺點，而良心柴僅針對個人最喜歡的A5房型單獨介紹。
　　A5主要的優勢在於位處靜巷內，相對不會受到中正路口啟動的車聲影響，而格局上良心柴喜歡他主臥的設計，床並非面向衣櫃或是窗戶，而是容易懸掛電視的牆壁，較容易利用，且主臥的那個大書桌也很吸引人，一方面實用、另一方面則與兩面開窗的大優勢共同產生放大空間的效果，這在34坪小三房來說並不常見。
　　客廳則是相對較小的規劃，並且與A1/A2的寬扁不同，是屬於較正方形的類型，其實不若寬扁形的容易設計，但沙發背至牆壁距離接近3.2米的優勢，加上跟餐廳區連在一起，整個公領域具有顯大的效果，此外，若願意稍微犧牲餐廳空間，則在設計上可以利用長虹玻璃或木作等方式延長沙發背牆的長度，即可變出一個非常大的客廳空間。相反的，如果維持原先客廳尺度，則餐廳區可以放置較大且獨立的大桌/中島，搭配畫龍點睛的燈飾，很容易營造出整體質感。兩間次臥則均屬於小三房的標準尺寸，建議均以單人床為主，如此各房間均仍有適當的活動空間。


建材
　　本案擁有 1.耐震標章(耐震設計為六級) 2.銀級綠建築標章 3.銀級智慧建築標章，建築性能設計本就不需擔心，但建材也遠比今年看到的同價位對手好，要上打某些60-70等級建案也沒問題，且建材不是做表面功夫，看得到跟看不到的都有做到位:

制音樓板:
　　富都新向很妙沒有針對此點宣傳，良心柴是看到合約後，經詢問後才知道真的有這個好東西，建商是說因為還沒有發包確定品牌所以他們沒特別強調。
　　這個案子的制音樓板是真正的永久性隔音墊設計，也就是在18公分的樓板上方鋪好隔音墊之後，再加上壓層砂漿，而後再鋪上地磚，這是內政部建研所建議的隔音墊裝設工法，隔音值可增加至少17db，在永久性上也遠好於某些建商稱做制音樓板的”木地板隔音墊”。(其實就是木地板然後下面有一層EVA或好一點給IXPE軟墊)

隔熱砂漿:
　　這個簡單說就是熱傳導非常低的砂漿，因此夏天可以防止西曬，冬天則減少熱量散失，搭配6+6LowE玻璃，共同形成建築的絕熱外殼，也是銀級綠建築的主要得分項目。

廚具/衛浴:
　　本案採用Panasonic松下廚具，各項日系櫥櫃的特色均具備，把手為Panasonic的安全內嵌把手、板材全部為日規最高級F★★★★級(超E0級)近零甲醛板材、水槽櫃底板採用鋁鎂合金，並且吊櫃有Panasonic主打的地震防震鎖，在地震時能自動鎖住櫃門避免瓶罐掉出，而爐台櫃也具備日系拿手的踢腳抽設計，號稱可以增加25%以上的儲物空間。
　　至於在櫃體外的部份，三機為林內產品、有附一個愛惠普濾水器、檯面為LG人造石，比較特別的是水槽有升級為歐式方形小R角且增厚、底部外側有貼靜音墊的水槽，除了美觀許多之外，減噪及避免冷凝水低落的效果也遠優於一般水槽。

(Note: Panasonic廚具其實分為日本原裝及原廠供料、台灣授權生產組裝兩種，當然建商配的是後者，不過跟國產廚具價差還是很顯著且所有五金含收納機關、鋁抽、绞鍊等均為原廠提供，板材則需要通過原廠多項測試、認證，在預算有限下CP值很高。當然日本原裝的五金又更多，檯面也可升級更好的材質，只是隨便一套都超過30萬)

(Note: 歐風廚具配的水槽一般看起來會比較方正，而台灣或日系則會導大圓角，前者即稱為小R角、比較好的需要部份手工介入，雖然功能性相同但美觀性較高，而真正影響性能的則是不鏽鋼的厚度，一般建商用的入門款厚度僅0.6或0.7mm，日本原裝或歐系水槽則會到至少0.8mm，1~1.2mm也很常見，不鏽鋼越厚水打下去的震動聲音就越小，而這類水槽背側也都會貼阻尼材質，進一步減少聲音，同時也可以避免冷凝、反潮後滴在水槽櫃裡。)

衛浴
　　本案面盆及龍頭均使用日本INAX產品，且主浴不但有花灑，同時配的是恆溫龍頭，而不是入門的一般淋浴龍頭，因此若有人在洗澡、另一人在別處開水龍頭或是洗衣機做動，也不會讓正在淋浴的人水溫忽然降低。
　　除了INAX之外，富都新向再一次顯示小細節的到位，其淋浴拉門使用國內一線大廠一太的產品，並且是有配防爆膜的進階款，除了安全外，如果有強化玻璃自爆的狀況則玻璃本身及防暴膜原廠均承諾免費復原，而拉門五金配件則由原廠提供五年保固。
　　馬桶部分提供每一戶一顆的Panasonic全自動智慧馬桶，此馬桶為一體成形的智慧馬桶，而不是馬桶+免治馬桶蓋的分體設計，這馬桶有許多獨特的升級設計，在此不再贅述，留給各位自行搜尋。


給排水:
　　衛浴排水採用吸氣閥搭配大存水量存水彎，因此可減少水封破裂/乾涸、臭氣傳出的風險，而給水管則採用比較好的明管配置且冷熱水管”都有”絕熱隔音披附，沒有偷掉冷水管的部分或是用舊式的暗管設計了事，且熱水管是加厚披覆管，用料相當到位。
　　本案進水有三道濾水，第一道是社區水塔前的前置過濾，可延長洗水塔的週期並避免設備異常，而後在各戶進水處提供一個愛惠普全戶淨水器，確保各戶給水品質，最後則是櫥櫃中的愛惠普生飲級濾心，可以直接供飲水使用。

(Note: 因為工序問題，明管成本較暗管為高，但在多地震的台灣長期下來絕對有必要，應優先選擇)

停車場設計:
　　本案有預留充電車專用電表及各車位拉線管槽，未來電動車可安裝充電樁並連接至充電車專用電表，不會使原分戶電錶用電大增導致自家電費高昂，也避免提高大樓一般公電之電錶契約容量，減少日後管理糾紛。
　　此外，本案地下停車場有安裝行動電話強波器，故地下室會有訊號，良心柴認為這是貼心且有實質意義的設計。
　　另外前面有提過，富都新向從B1~B4每一層都有入口處的第二門廳設計，然後基本的地下室複壁自然也都有做。

木地板:
　　本案可以選配80*80cm拋光石英磚或太格代理之德國進口超耐磨木地板(Kronotex的美芙Surprise plus系列)，不過因為本款木地板已含隔音墊，所以若選木地板原有的永久性砂漿內隔音墊建商就不會再施做了。

(Note:如果選擇木地板，因為這實際上與裝潢工班須調整配合，所以是提供木地板再由屋主自行與工班確認鋪設方式以及時程，但建商交屋時除了整平外，會多做一層表面粉光及防水，確保達到可以直接鋪木地板的平整度)

氣密窗:
　　在氣密窗部分，目前案場尚未確認氣密窗品牌，但以一線國產為主(力霸、中華、大同)並且主要為隔音效果較佳的推開窗，而玻璃部分確定會使用6+6膠合玻璃，因此現場說明隔音值可以達到35分貝(STC=35;等效於減少35分貝)，除了豪宅外已經算高標。

(Note: 根據原廠提供之資料，YKK產品YRB-A超高水密窗的隔音等級依據搭配玻璃的不同分為T-2及T-3等級，分別對應30及35分貝，其實不會比較高)

(Note: 跟很多人想像不同，如果氣密窗型為”推開窗”，則只要是原廠窗，其實隔音的關鍵在於玻璃而非窗框廠牌(但低價的窗型玻璃槽不夠大所以裝不了高階玻璃)，而單就隔音是膠合玻璃>>單層玻璃>中空玻璃，此外，因為窗框厚度限制，因此除了少數豪宅外，一般房子最多就是用到總厚12mm的6+6膠合玻璃，而在此配置下無論YKK/不二/力霸或中華提供之送測值均相同為STC=35)

結構:

　　本案是很標準的筏式地基建築，並且採用連續壁工法，連續壁厚度是稍微加厚的80公分，而地面層以上採用RC建築，且耐震級數提升至六級(標準五級)，最重要的是，依合約所述，本案將於取得使用執照後兩年內依法取得”耐震標章”，這點建商並無多做介紹，但這其實是非常大的亮點。
(Note: 耐震標章不只是審查設計，同時也須審查施工品質。此標章由內政部成立之財團法人台灣建築中心頒發，分為兩個階段，第一階段頒發耐震”設計”標章，確認建築的設計有符合耐震規範，而更重要的則是第二階段實際勘查，建商必須在整個工程期聘請獨立且專責的結構技師針對施工品質進行多次查驗、留下證據及簽核，而後在整個工程完工後再將結果彙整至建築中心進行審查，通過後才會真正的取得標章，是台灣目前針對耐震最權威、全面且由政府核可的標章審查制度。)

合約/保固/付款
　　今年的預售屋合約因為都須事先審查，已不可能有什麼特別之處，主要幾個重點是:

1. 履約擔保採用不動產開發信託，保管行為官股銀行-第一銀行:

　　這邊有拿到合約的朋友倒是可以看一下第一銀行提供之不動產開發信託契約書(附件五)，因為其實不常看到建商把這整份合約放出來，可看出本份合約由建商、地主、保管銀行及東亞建經(監督者)共同擬定契約，其中有明確關於續建的規範，值得當作一個參考學習的依據

2. 防水保固屋頂/外牆/陽台/露臺/浴室/廚房等提供10年的特長保固，至於結構與一般設備則是法定標準的15年及1年。
3. 合約”沒”有任何奇怪的驗屋限制條款。

(Note:某幾個大型建設公司喜歡禁止客戶做滿水測試、陽台不做防水、窗框不能沖等等妨礙驗屋的限制)

4. 付款為訂金與簽約金8%、開工款2%(預計明年第二季)、工程期款10%、交屋款5%; 銀貸75%。
5. 管理費表訂100元，待管委會成立後再行決定增減

(Note:富都新向總共65戶，2戶2房、3戶3房，而近期良心柴有參觀另一個總戶數61戶且有部分套房、總坪數比本案還要更少的建案，結果管理費抓60元，所以真的是參考就好，建商習慣抓高或抓低影響太大)

6. 本案”可以”客變，基本限制是不能變更汙水管線(因為會影響到樓下)、原則上不能變更衛浴或廚房隔間

(Note:良心柴有朋友是富都新其他建案的已購戶，目前對這個建商的客變是讚譽有加)

7. 有完整的針對裝修的規範，並有寫明保證金及每日清潔費

(Note:如過去所述，良心柴會在意建商有沒有先幫未來管委會當壞人，壞人讓建商當而不是第一屆管委會、把遊戲規則寫明、然後起始管理費寧高不要低才是好的，做好買家篩選、讓願意付出的人多一些絕對對未來住戶有幫助。)

總結:(捷運+學校+優質建商+永久棟距)
　　富都新向完美詮釋了什麼叫做好的地區建商，品質口碑好、保固長、用料好(尤其細節)、比普通等級的大型建商好一大截也更貴一些、但又遠比同樣用料等級的大型建商便宜，跟先前寫過的維也納公寓一樣，良心柴會給一個affordable luxury的結論。
　　而實際上，本案集”捷運<300m”、”學校隔壁”、”有一大半無限棟距房型”的三大保值保證，加上戶數不多，其實稀有程度極高，如果僅因為地處迴龍就略過是非常可惜，畢竟就算要進台北，迴龍上捷運也是30分鐘就可以到市中心的忠孝新生站，而且首站還有位子坐，當然如果願意付出55~65一坪去選更近的站是OK，但若要省點錢，良心柴想也不容易找到比富都新向好價錢卻差不多的捷運宅了。
　　因此，如果你認為單車道(可不買車)及高管理費是可以被通融之處，那麼良心柴會建議您去參觀富都新向這個建案，如果尚未聯繫過案場，可以直接私訊提供姓名、電話及感興趣的房型，良心柴可先提供價格給您。