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板橋年度大案 新美齊画世代 🌃 大陸工程 行腳走訪全分析

新美齊画世代

板橋年度大案 新美齊画世代 🌃 大陸工程 行腳走訪全分析
(新美齊画世代社區外觀,圖片取自自由時報。)

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(新美齊画世代自捷運府中站1號出口步行約9分鐘,圖片取自Google map)

  此案由新美齊建設與威京集團旗下中石化合資成立的「京捷建設」負責建造,於2019年時以37億元向夆典科技買下辦理都更程序,因此本案「無地主戶」,共有621戶住家,11間店面,位於新北市板橋區南雅西路一段128號,座落在板橋著名「湳雅夜市」旁,期間進行都更辦理遇「江璞亭公祖祠」拆除保留討論(最後定案是保留),以及湳仔福興宮遷廟議題(最後定案是遷廟),最終定案後形成占地2449坪超大型社區,共4棟、24層樓高。


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(湳仔溝福興宮原坐落於新美齊画世代基地內,遷移後使得白色停車場的基地更完整,而江氏祠堂則維持原址。)

  新美齊画世代地點位於板橋傳統市區湳仔庄,當地由湳雅夜市、黃石市場、江家古厝、湳仔福興宮、接雲寺、林家花園等具有傳統台灣民俗文化聚落而成,良心柴許久前就察覺此地有不少知名建商在此購地整合,包含海悅代銷(實為與新潤建設之合作)、夆典科技開發(出售部分土地予京捷建設)等,因此將透過一連串都市更新將此區域帶來新的城市面貌,否則僅有單一建商開發,亦難形成明顯的市容改變。

交通動線

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(若由3號出口行經府中路至CD棟次要入口,約750公尺距離,圖片取自Google map。)

  新美齊画世代若從捷運府中站出發,可選擇(1)府中路 (2)館前西路 (3)南雅東路三條路徑,(1)(2)步行距離皆約750公尺。(3)步行距離約950公尺。實際走訪可發現(1)府中路沿路有騎樓及人行步道,白天時多傳統市集與攤販。(2)館前西路人行道距離狹窄且一樓店家時常擺放雜物,行人大部分路段只能走在馬路的慢車道上。(3)南雅東路為夜市擺攤路徑,晚上時刻基本上無法動彈,但在下午攤販出來擺攤前,可走在馬路上。綜合以上個人比較推薦走府中路。
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(縣民大道返回新美齊画世代,推薦走板城路。圖片取自Google map。)
  若由台北方向開車返家,較推薦從縣民大道直行至板城路右轉,在大觀橋上再右轉進入南雅西路,不推薦由縣民大道接南雅西路,因南雅西路道路狹窄,且未來會與萬禧園社區汽車出入口動線重疊,兩大社區車流量將無法消化。
  要透過快速道路連接高架路網,必定以台65線為主,非尖峰時間約莫五分鐘可上快速道路;若北上有兩條路徑(1)經由南雅西路到縣民大道上快速道路(2)由板城路繼續向翠北A區方向至華香橋左轉接上65,後續可接至國道1號;而南下就經由南雅西路到縣民大道並沒有太多疑問;個人推薦北上可走板城路可避開南雅西路塞車狀況,尤其尖峰時間南雅西路與縣民大道交叉口車流量大,強烈建議避開。

社區周邊

  新美齊画世代地點位於板橋傳統市區湳仔庄,當地由湳雅夜市、黃石市場、江家古厝、湳仔福興宮、接雲寺、林家花園等具有傳統台灣民俗文化聚落而成,良心柴許久前就察覺此地有不少知名建商在此購地整合,包含海悅代銷(實為與新潤建設之合作)、夆典科技開發(出售部分土地予京捷建設)等,因此將透過一連串都市更新將此區域帶來新的城市面貌,否則僅有單一建商開發,亦難形成明顯的市容改變。

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(橘色區域為現有搭帆布攤商,青色區域為新美齊画世代基地。圖片經良心柴後製。)

  許多人顧慮未來自家社區外路邊有夜市攤販,根據代銷說法,目前已與湳雅夜市自治管理會取得共識,在新美齊社區周邊路段,外圍的攤販將會撤遷,然而超出新美齊社區以外的規劃,代銷並未透露,原道路會加上自家基地退縮4米並綠化植栽,配合9間店面將改變該區域的街道景象。

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(代銷表示:未來將規劃5.5米-10米人行步道退縮,並淨空攤販。)

  福興宮遷至新址後,建築外觀已翻新,加上該廟宇不燒金紙,因此對社區的負面影響較小,上述提及的江氏祠堂則會原地保留,使得基地內凹,但也形成兩側建築物的永久棟距,會使用鐵欄杆配額樹木植栽區分地界線,而南面為待開發土地,目前現場已圍上鐵皮,據傳是夆典科技開發整合之土地,未來也會興建住宅大樓。
  比較需要注意的是在南雅西路上有一涼亭,實際走訪發現堆積不少資源回收物品以及些許遊民駐足,調查後發現為國有用地,當地人說是水利局所屬,但目前還無明確的改善計畫,是我會比較擔心的部分。
10/3更新動態,良心柴追蹤該區發現在民國110年9月2日,國有財產署發布公告,將於10月8日進行圍籬工程,並且要求不得有堆放雜物、居住等活動,相信這是新美齊建商為了此區發展而找政府會勘後的結果,讓都市更新不只在改建而是推動社區環境的優化。公文字號為台財產北管字第11085047250號,可自行調閱公文。

建築規劃

基地退縮 & 車道規劃
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(社區一樓平面圖,包含11間店面、門廳、梯廳、管委會空間、車道、Ubike站、綠色植栽等。)
  從一樓平面圖可見,建築自地界線退縮共5.5米,使得人行道走起來寬敞舒適,店面5開始建築再次退縮,使得空間感更開闊(估計約有10米以上的退縮),配合一整排的店面安排,未來若是商店或銀行形成門面,相信會使得市容大翻轉,就看建設公司或未來管委會有無對店面營業項目有所規範。

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(車道動線圖,包含迎賓車道及頂蓋門廳規劃;良心柴後製,請勿轉載。)
  此案的其一亮點為中庭及迎賓車道規劃,乘客可在各自大樓的1F門廳下車,這是北市豪宅常見的設計,其中AB棟的上下車區域有加頂蓋,返家不會淋到雨並可從大門門廳進出,而CDEF棟則設立迴轉道(道路寬約6米),乘客若要上車前,亦可在一樓大廳稍坐等候,等到自家車開上來迴轉後,便可輕鬆上下車;若是乘坐多元計程車則可直達自家大樓門廳,其便利性及尊榮感深受許多人喜愛,而此設計在寸土寸金的板橋新建案已經相當少見。
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(未來由南雅西路進出之大門設計規劃,圖片取自新聯陽。)
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(大門設計規劃,頂蓋延伸至右側AB棟出入口,不論晴雨皆可輕鬆上下車。)
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(穿過AB棟頂蓋,進入自家中庭迎賓車道,通往CD棟停車坡道。)
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(離開CD棟停車坡道,往大門可見AB棟及中庭迴車道之景觀。)
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(迎賓車道俯瞰圖,為6米寬車道設計。由六國景觀設計團隊操刀)

  另外地下一層至地下五層停車空間皆使用無樑版設計,增加室內高度及平整的平頂空間,視覺上簡潔乾淨;停車位也已預留電動車充電管線槽,將豪宅設計的概念一次做到位。

棟別規劃

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(一樓平面,可見C、D、E、F棟為連貫棟別,3樓以上住戶層又有區隔,如下圖。)
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(社區3樓以上棟別示意圖,皆為住家,圖取自新北市政府,經良心柴後製,請勿轉載。)

  建商銷售形式分為AB、CD、ED三棟建築物,其中AB棟為大坪數規劃,為38~50坪的3~4房格局,A、B棟各自擁一層3戶2梯,臨南雅西路較不受夜市干擾,面向為座東北朝西南,以浮洲區域為主要景觀視野,此棟VIP公設僅有一樓閱覽廳(可能是會客室),為較單純寧靜的純住宅棟別。

一樓門廳規劃
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(AB棟大門門廳挑高7米2,正對南雅西路出口,若由迎賓車道下車進入大廳即為圖片視角。圖片取自新聯陽廣告。)

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(AB棟大門門廳,行人由南雅西路出入口進入一樓門廳視角。圖片取自新聯陽廣告。)

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(CD棟大門門廳挑高7米2,由基地北側次要入口進入之視角,藝術旋轉梯可直上2樓VIP公設層。圖片取自新聯陽廣告。)

二樓VIP公設規劃
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(C,D,E,F棟2樓平面一覽,全層作為VIP公設使用,C,D棟VIP公設提供動態活動性質,E,F棟則以靜態活動為主,圖片取自新美齊画世代,經由良心柴後製,請勿任意轉載。)

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(CD棟2樓未來戶外區將規劃為1米2游泳池及兒童戲水池。圖片取自新聯陽廣告。)

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(CD棟2樓健身房VIP公設,落地窗外為綠化露臺造景。圖片取自新聯陽廣告。)

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(EF棟2樓為仿生書齋,落地窗外為綠化露臺造景,圖片取自新聯陽廣告。)

建材

  本案不可事後變更的核心建材,樓高為挑高3.5,8樓以下使用SRC結構,9樓以上則為RC結構;柱內灌漿強度為6000-8000psi,並邀請台灣大學地震工程研究中心做結構外審,達到抗震六級;面對社區外牆側的戶別,配備YKK配6+6膠合玻璃搭配low-e氣密窗。
  可事後變更的裝修材為,Kronotex太格德國木地板含橡膠隔音墊(可降低樓板衝擊隔音20db),Dormakaba四合一電子鎖(密碼+卡片+指紋+鑰匙,因外觀統一故不可變更。),衛浴搭配TOTO全自動馬桶、Grohe五金、KARAT浴櫃,以及Lifegear四合一暖風機。廚房使用依房型提供林內三機,若小坪數則搭配Svago雙口IH爐,大坪數另提供Svago嵌入式微波烤爐,Reco三用水龍頭搭配愛惠普廚下型淨水器;因鄰夜市,排水口皆加裝防蟲地排防止昆蟲藉由管線入侵住戶。
  另因需取得「黃金級綠建築」、「銅級智慧建築」認證標章,本案也會施作雨水回收器等一般常見綠建材;整體而言建材表屬中規中矩,不算頂級但也不失水準,不會是本案的主打但也沒有特別差的建材。
  特別要說明一點,新美齊著稱的物業管理,依購屋合約將會在交屋後進駐至少一年,執行新美齊對於画世代社區的初衷規劃,這點非常加分,由同一體系的物業管理公司將能最大化當初建商為住戶設計的種種設備服務細節,未來管委會可再決定是否繼續由新美齊承包物業管理業務。

格局

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(AB棟標準層平面圖,為38~50坪規劃,2梯3戶。)
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(若選擇48、50坪,主要面對浮洲方向,擁有無限棟距,若介意西曬須留意。)
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(A3戶主視覺面將由台65線向南延伸,但未來可能受到新建案的視野遮蔽。)

  新美齊AB棟是我認為最精華的戶別,無限棟距、雙面採光、2梯3戶超優秀的梯戶比(1:34.5),亦遠離網友最常討論的夜市環境,社區大門外還有小片綠地(屬於國有地),2樓開始就為住戶層,沒有公設層帶來的人來人往,同棟也都是大坪數家庭,最小化小坪數帶來太複雜的鄰居問題,格局也全為明房明廳,幾乎無樑柱問題,也無畸零虛坪空間,房間空間也夠大(37.5坪稍微把最小房外推即可)。
  板橋區域若要挑選大坪數新建案,我認為新美齊画世代絕對會是首選,最頂級梯戶比、無小坪數混雜、以及迎賓車道規劃,這些是其他建案無法給出的條件;若需要生活機能走到CD棟就有VIP公設、9間店面、南雅東路、館前西路商家可供選擇,符不符合個人需求見仁見智,但稀有性是無庸置疑的。

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(原圖取自google map,經良心柴後製,請勿轉載。)
  CD棟則類似飯店規劃,一樓為面南雅東路店面,二樓為動態性質之VIP公設,如SPA池、烤箱、泳池、兒童戲水池、健身房、瑜珈教室等,以小坪數2房20坪為主,並搭配角間37坪雙面採光3房格局,梯戶比為12戶共用3客梯+1貨梯,值得注意的是,此棟朝東北之C5、C6、D1、D2格局朝新板特區景觀視野(未來亦不受新潤建案干擾),若超越10樓高林家花園廣場大廈、12樓高日順府前大廈(再加兩層屋突層),便可欣賞新板特區夜景。


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  EF棟則為常見之住家規劃,一樓同樣是面南雅東路店面,二樓為靜態性質之VIP公設,如閱覽室、廚藝教室等,住家以28坪2+1房為主,角間則為37-40坪雙面採光3房規劃,梯戶比為10戶共用3客梯+1貨梯之規劃。

建商很明顯把三個棟別分給三種不同的客層群體:
  AB棟從一進門的附有頂蓋的二進式門廳,提供大坪數格局,面對浮洲區域的大幅無限棟距,並配合2梯3戶縮短等電梯時間,沒有VIP公設讓人員出入簡單且不占用電梯時間,也遠離店面較多的南雅東路,提供給換屋族或退休族有較隱私的生活空間。
  CD棟則如同飯店一般,一樓進入大門有挑高9米設計配合時尚設計感的旋轉梯,二樓則有高級VIP公設,住家坪數多為20坪~28坪小坪數格局,面東因新潤基地退縮並無遮蔽,故C5,C6,D1,D2可眺望新板特區,能打中首購族及年輕人享受新潮生活的需求,對於尚未有小孩的情侶、夫妻,甚至是一人居住都可以選擇此棟的房屋。
  EF棟則介於兩者之間,房屋格局多為2+1房或3房,且廁所幾乎都有2衛,2樓公設為兒童遊戲區、閱讀及家教室,是給擁有學齡小孩的小家庭挑選而設計;也可想像未來的鄰居大約會是什麼樣的族群,良心柴在大家購屋前提供建案規畫以外的想法供參考。

待開發區域

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(原圖取自google map,經良心柴後製,請勿轉載。)

  傳聞未來會有的建案規劃,目前新潤建設、景安建設、新美齊建設皆已定案且有建築規劃,若對此區有地緣性,又有首購換屋需求者,可以多研究該區域的都市發展計畫,相信再經過3~4後的工程期,整體市容將會全面翻新,這也是預售屋迷人但又危險的地方,需自行評估發展可能性,因不動產從業人員總是會以最理想藍圖陳述給購屋者,但數年後的落實程度的確未知,是否購屋就有賴各位衡量自身可承受風險以及對區域了解的平衡了。

10月4日更新:
板橋年度大案 新美齊画世代 🌃 大陸工程 行腳走訪全分析
(新潤與海悅南雅東路案,建築外觀已曝光,將與新美齊画世代在現有湳雅夜市兩側蓋起超高住宅大樓。)

銷售狀況

  目前本案已於9/18正式公開,代銷表示在10月?日前才享有早鳥優惠,相信有看房子的人都知道早鳥通常是價格最甜的時候,若對這案子有興趣的人,請立刻登記不要錯過最便宜的價格(早鳥建商很阿莎力直接給底價,不須議價),良心柴會請最了解本案細節的高階主管或資深銷售專員與您聯繫,用細心且有禮的態度與您一起找出最適合的家,若近期內無法賞屋也可先登記,已參訪過的嘉賓請不要重複留資料,找原本服務您的銷售專員即可。

立刻登記預約表單將有專人接洽賞屋:https://forms.gle/fG4FwGGRBozMT3zv9

  登記表單後,您在24小時內便會收到接待專員電話,在現場賞屋後,若對於購屋有各種疑惑可來訊洽詢良心柴,良心柴會與接待專員瞭解您的狀況,給予您建案以及社區周邊的細節資訊;請留意,登記後不需要在其他平台重複預約賞屋,一旦透過其他平台預約或直接去電銷售中心預約賞屋,現場會直接配對銷售專員,良心柴不便加入您與專員的賞屋過程,因此請直接與您配對的銷售專員討論即可,也不需要在此重複登記。

小結

  老實說當新美齊建設宣布要開發此區域時對良心柴而言有些衝擊,因新美齊為時尚、新穎的品牌形象,從過往建案實績、物業管理、酒店式公寓經營特色鮮明;湳仔庄則為板橋非常傳統的文化區域,有長年的夜市、古蹟,亦不乏繞境、慶典等大型活動,這兩者如何整合將是我非常好奇的,若成功讓此新舊文化銜接,亦可作為未來台灣舊街區的改造範例。而目前未正式公開銷售,資料較不齊全,若大家手邊有新的資料也不吝提供與指教,歡迎大家留言討論。

各位客官若看完文章有收穫,不論是分析建案的角度,還是對您購買本案有幫助,希望能幫我「留言推文」,也歡迎留言友善互動的網友一起討論新美齊或其他預售案的第一手資訊囉。

2021-08-07 13:41 發佈
夜市後半段攤位撤出這件事我持保留看法。自治會能管到的只有參與的攤販,但如果攤販賴著不走也拿他們沒轍。
附近的新板時尚也申請新興路的紅線,但現在旁邊的路邊攤販有撤走嗎⋯⋯?
良心柴

我也在想這個建案落成將牽涉到古厝、宮廟、夜市等設施,況且已存在數十年甚至百年,到底要怎麼安排規劃? 但附近區域眾多建商積極整合都更,不免聯想有尚未公開的計畫在醞釀,然後先由新美齊開第一槍測試。

2021-08-07 15:14
中悅

味道 流水 垃圾 聚集太多爬蟲類 爬進下水道 管線 牆壁 屆時 走在路上都 一推爬蟲

2021-08-09 8:26
請問開始預約了嗎?
良心柴

可直接至部落格完整資訊

2021-08-07 15:14
板橋最骯髒的區域,注定失敗收場!
九分鐘可以走的到?? 好強~
我前兩週有特地開車過去基地附近看看,看到離南雅夜市那麼近,火馬上熄了
竹北白糖粿 wrote:
夜市後半段攤位撤出這(恕刪)


新板時尚建案以前是新興戲院
這塊基地也算是大家眾所矚目的了
請到很好的建築工程團隊還有大陸工程
(看到大陸工程造價直接往上墊上去)

除了版主大大的分享外
各位網友如果有興趣的話
可以看看下面這篇也有一些分析跟看法可以給大家做參考

【新美齊 画世代】
到捷運九分鐘?用跑的有可能,但要小心歐巴尚摩托車撞。想買的可以親自去走走看?不要看樓主拉個google map好像很近一樣。

買這就要有跟夜市還有臭水溝做鄰居很久的決心?不知道大陸工程真的可以把這個爛地方撐到每坪60萬嗎?我想等江翠北站上80萬的時候應該算ok啦!

大家對新美齊板橋案有各自想法很開心,但您的Blog此段文字與本文描述夜市自治會段落完全一模一樣,希望您擷取時能附上出處,謝謝。

CCBWANG wrote:
這塊基地也算是大家眾(恕刪)
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