建案透視 🎼維也納公寓 蘆洲南港子重劃區 學區公園捷運宅

蘆洲 維也納公寓 (已結案)

已成立🎼維也納公寓已購群，已購戶按此加入。(客變討論中)

地段

　　此區位於蘆洲精華區「南港子重劃區」，其重劃區西起長榮路，東至中正路，北鄰三民路，南迄光華路，街廓精華區域以柳堤公園為中心，早期為安置臺北防洪初期工程二重疏洪道、三重地區及三重堤防地區拆遷戶，而選定該區於1996~2000年辦理市地重劃開發，目的在於取得抵費地，並以開發成本配售或興建住宅安置拆遷戶。

(南港子重劃區範圍，圖片取自新北市政府地政局)

　　南港子重劃區其總面積約為62.458公頃，其中公共設施用地便佔近三分之一(20.72公頃)，包含道路12.69公頃、兒童遊樂場0.61公頃、鄰里公園1.88公頃、國民小學2.36公頃、國民中學2.76公頃；造就完善的棋盤式規劃道路，街道多為12~15米寬敞道路，並有柳堤公園、中原公園、彩虹兒童公園等綠地，綠覆率高，整體市容寬闊優美；學區則有忠義國小、鷺江國中優良學區，是以綠地、學區為主體的重劃區。

(南港子重劃區實景照，柳堤公園為最精華區域，圖片取自信義房屋。)

　　維也納公寓則位於南港子重劃區光榮路100號旁，距離忠義國小約10公尺、柳堤公園約150公尺、蘆洲捷運總站約300公尺、鷺江國中400公尺，其行走路程皆在5分鐘之內，基地呈Ｌ型，臨光榮路做60米綠化長廊，主建物投影面積只佔基地的31%(建蔽率)，其餘皆作為道路退縮或綠廊中庭使用，李文勝建築師把「自然元素」融入在都市風景，表達出綠意、靜謐、人文的設計理念，與重劃區的市容相互輝映。

(引用此圖請先來訊徵求同意，並附上出處mobile01良心柴)


(Ｌ型基地基地右側為60米綠廊，圖片取自城市知己系列‧維也納公寓591廣告內容)

格局規劃

(圖片取自城市知己系列‧維也納公寓591廣告內容。)

格局為一層八戶雙電梯略顯不足，較標準的設計為兩梯六戶或三梯八戶，但還好總戶數在100戶以下，兩部電梯都可直達地下室及頂樓，電梯戶別比算是此建案較明顯的缺點。

格局為兩房(22坪)、二加一房(26坪)、三房(32坪、34坪、38坪)，每個格局皆有其巧思之處，以下列舉我比較喜歡的格局：
F戶(22.98坪，適合兩人居住、高樓層是維也納最好的景觀位置。低總價高CP值)
(圖片取自城市知己系列‧維也納公寓樂居網廣告內容)
F戶算是小而精的格局，超過7樓後享有忠義國小加上鷺江國中的永久無限棟距，遠眺觀音山並有淡水河橫亙交匯，是全維也納最好的景觀位置。並避開公車總站的干擾；廁所有開窗、廚房有冰箱及電器櫃空間，坪數雖小卻一應具全；與朋友討論過後，認為將次臥房改為開放式書房及臥榻會是更好的選擇，並且將沙發往原次臥方向靠攏，將通往廚房走道改在下方，同時使得電視能擺放在牆面中央而能選購更大尺寸，一進門也能把鞋櫃擺在右手邊，不會一有人回家開門就阻礙客廳活動，也因為小坪數(22.98坪)低總價的效益，應該會是首購族的首選戶型。

B、C、D戶(現場有樣品屋，26.31坪，適合2大1小，亮點為1.5套衛浴配上書房夾層設計)
(圖片取自城市知己系列‧維也納公寓591廣告內容。)
此三戶格局大同小異，取D戶說明，此戶別格局最大亮點在僅有26坪的情況下能夠做出1.5套衛浴，因0走道設計才能達到極高坪效，對於家中有3人成員而言，這樣的設計不需擠廁所，可以減少等待時間甚至吵架失和；一般而言要有兩個廁所空間，通常坪數需要到29坪以上，否則會感覺使用空間不足，但維也納因為有挑高3米6的優勢，能夠做出書房夾層，使得底下變成儲物空間，同時夾層還有2米3高，完全不會有高度上的壓迫感；另外客餐廳低檯度的超大開窗面也是我非常喜歡的項目，個人非常推薦到現場看此戶樣品屋，才能體會其設計。

A戶 (38坪，三房，獨立玄關、完整主臥室，獨立廚房)

此戶別已完銷。A戶主臥室的浴室配備更衣間、浴缸並有自己的對外窗，是完整的套房規劃；廚房也預留冰箱、電器櫃空間亦為完整的廚房。

建材

一、綠園道(照片取自現場模型，作工精細，近距離鏡頭下能身歷其境，賞屋時可細細品味。)
李文勝建築師的設計構想是透過綠廊道連接忠義國小及彩虹兒童公園，橋接城市綠意與人文氣息，在大都會裡罕有的社區綠化，完全能感受的到建築師設計的細心程度與巧思，同時採用多種台灣原生種植物，能因應台灣一年四季的起承轉合，比起櫻花等外來植物會更容易照顧及盛開；此綠廊設計是我認為在捷運附近的城市區域裡近乎絕無僅有的，畢竟台北捷運附近的土地昂貴，大部分的建商都是蓋好蓋滿，以換取更高利潤。


二、樓板隔音建材
隔音是用潤泰的消能複合材隔音地坪，可降低樓板衝擊噪音21分貝以上，屬於綠建材並且工程會由潤泰施作，為優秀的配備建材，比起常見的增加樓地板厚度、鋪設中空樓板，或是鋪墊木地板隔音墊，此方法使用聲音傳導較差的介質，能更有效隔絕樓板聲音傳導，減低左鄰右舍的干擾，也免去可能有的鄰居糾紛。

三、排水系統

排水系統則使用Studor的排水吸氣閥，有總存水彎維持水封，完全隔絕掉上下樓層的異味(常是煙味)、蟲子，甚至是病菌經由管線進到家裡，使用P.A.P.A正壓調節器以及大小吸氣閥，並確保將大吸氣閥延伸至頂樓屋突外排出；目前大部分的新大樓「當層排氣」已經是標準配備，與Studor排水吸氣閥是不同的系統，而維也納公寓是兩者都具備。

四、充電停車位

每個停車位都會預留充電樁管線，建商會做好專用電錶的工程，每層的充電樁經過一個電動車專用私電表之後到當層公電表上，管委會據此收費，或是直接併入各戶的台電帳單之中；未來政策將會逐步推廣電動車，若要長住十年以上，自家的停車格擁有充電樁算是必備條件，否則光是車輛充電就會是一個麻煩問題。

五、其他VIP公設
接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar

嫌惡設施

直觀可見就是公車總站，站在基地聽到多為低頻的引擎發動聲，並無聽到高頻的方向燈或是「注意左轉彎」等提示音，但低樓層或多或少還是有些影響；不過該土地為住宅用地，未來若是土地出售或合建新社區，低樓層免去公車站的影響，還有彩虹兒童公園的綠地視野，將一躍成為公園景觀戶，但何時會出售目前並無計畫，若擔心低頻噪音可選擇面忠義國小側或是高樓層戶別。

銷售狀況

全戶94戶，無地主戶，為了在疫情期間分享資訊減少外出機會，也臨時創了一個討論群：維也納公寓/蘆洲建案分享群(給尚未購屋朋友)，礙於版面篇幅，在此可以即時分享動態，能夠讓有興趣的朋友在購買前對維也納公寓有更深的了解。

小結：整體規劃可見用心之處，從中庭長廊花園、建築外觀、公設使用規劃，至住家內的建材使用(鄰居不互擾)，都照顧到住戶的生活體驗，算是蘆洲區域規劃完整且稀有的社區；地點位於南港子重劃區，鄰近忠義國小、鷺江國中，並且鄰近捷運蘆洲站，能夠讓小朋友自行上下學，而家長或高中以上的學生族群可透過大眾運輸捷運通勤上班。

要賞屋者請留意：

與代銷聊過後，接待中心因目前防疫關係，採全預約制以遵守政策防疫警戒等級，可按此先預約，替你安排賞屋時間(本案已於8/31上午完銷，請勿填寫)。