房地二合一2.0是否會影響到投資客

最近有換屋的打算，所以一直在觀察房市。最近有一位之前帶看屋的業務突然po一間房子，尋問我是否要投資，以下是他提供給我的。

房子地點在蘆洲的捷運站，屋齡大概五年賣1900萬可以成交，房屋約37坪多，車位約8坪多，目前有租客，租金是$34000。
拿430萬元(20%+50萬仲介費用)
房租$34000-管理費用$2000=$32000
貸款1520萬
貸30年/利率抓1.42
寬3年/第4年起
前三年 17987(算1萬8)
第四年起每月56508

前三年收租
32000-18000=1萬4
1.4萬X12=16.8萬
16.8萬X3年=50.4萬
目前市值2000萬
預計三年保守賣50就好
50萬/坪=2132萬

3月成交大坪數已經49萬
4月成交大坪數已經50萬
小坪數不用說去年就已經50-57
今年成交目前57(小坪數完全沒釋出）
同坪數1月4樓今年成交2020萬
同坪數2月10樓成交2080萬
同坪數4月13樓成交2110萬

所以3年後很保守很保守
我估2132萬
成本=買1900+買成本50萬(仲介代書費)
=1950萬


合一稅2.0算法
成交2132萬減去售出仲介費80萬=2052萬再減去購買成本1950萬=102萬

102萬X35%=35萬預估
102-35=67萬
67萬+租金50萬=117萬
117萬除以430萬你實際拿出來的錢=27.2%
27趴再除以三年等於每年是9%


如果放到5年
5年後整個北側重劃區已經動土
醫院也在興建
還有漲幅
5年後就是只賣2150
合一稅就變成20%

而且可以轉貸，或者再寬
就算不寬，每月5萬6
貼個2萬4也是繳到本金，售出本金一樣可以拿回來

如果用寬
1.4萬X60=84萬租金
2150-80仲介費=2070
2070-1950購買成本=120
120X20%合一稅=24萬

120-24+84=180
180萬除以5年=36萬
36萬除430萬實際拿出來的錢
等於年報率8.3%
也不錯
可是我真的不相信5年只能賣2150。
未來一樣是通膨
2150很保守很保守了。

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我個人看法不如我投資到etf，如果大概有7%左右，430萬，三年也有90.3萬，而且我不用背1千多萬的貸款。不知我這種想法是否是正確的。