我買了比較大的坪數，開發商應該要算便宜一點
以量制價，這四個字，在很多商業活動中是很常見的談判手法，以一次性的大量採購，爭取相對優惠的單品價格，不管是從事餐飲、電子商務、製造業，在原物料的進貨上，總是用以量制價的方式來壓低成本。
舉個大眾化的例子，當你走進傳統市場，肯定會看到婆婆媽媽站在攤販面前，要求老闆買十送一或是要求總價去個零頭，這種高頻的場景，每天都會在傳統市場上演，婆媽的目的很明確，就是要老闆算便宜點，當然，為了自己的利益去爭取價格我認為非常合理，我也常這樣做。
但這樣的說服方式，套用在預售屋的價格談判上，我必須老實說，並不是每次都有效。
01賣方會願意提前獲利了結，是因為貨物有保存期限
賣方為什麼會同意買方的「以量制價」，我們就前面提到的菜攤老闆來看，因為青菜會有保存期限，過期就直接報廢，這也說明賣方會有時間上的賣壓，時間一到，「價值」就如同Ｆ1賽車般，用極快的速度往「歸零」的終點線奔去，與其如此，不如以價換量，薄利多銷，先把支出的成本給回收了再說。
那房地產有什麼不一樣呢？首先，我們先排除資金問題，站在開發商立場來看，房地產具有抗通膨特性，哪怕房子價格一時下跌，只要把時間週期拉長，價格緩漲並不難。
而房地產是鋼筋水泥造，使用週期長，所以在資本雄厚的開發商眼中，預售短短幾個月，不過轉眼一瞬，很多建案在預售階段尚未銷售完畢，成屋還會持續銷售，只要銷售期限不超過三至五年，都還在開發商的忍受範圍內，只要它不缺錢。
02市場會告訴你，是否該便宜給你
實際上，決定大坪數戶型的單價高低，取決於產品在市場上的稀缺性，如果大坪數單價就該便宜，那就不會有每坪200萬的豪宅出現在市面上。
所以當產品在市場上處於稀缺的狀態，開發商在考慮土地開發的時間冗長，且相同價值的地段不容易再取得，具有難以複製性，賣一戶就等於少一戶，建商給予折扣的空間就會小。
如同颱風天過後，菜價受到氣候干擾，產量受限，青菜的稀缺性在這時，就會顯現出來，價格上揚的同時，菜攤老闆不准買方議價、因為不怕沒人買，價格就像一座大山一樣，頑固地站立在哪邊，聰明的老闆很清楚當下的青菜是非常珍貴的。
假使開發商今天把房子打九折賣你，未來它就有可能失去把房子以九五折賣給其他人的機會，這就是機會成本的概念，開發商也不是笨蛋，加上現在的利率又低，持有成本很便宜，實在沒道理急著賣。
那麼，要如何判段房子是否稀缺？我們可以從市場上的供需去著手，觀察正在推的建案中，相同的坪數有多少？產品規劃如何？
某區域的3房去化不錯
某建案的3房戶型在產品力的部分，都完勝周邊同為3房的競案。
某建案3房可售戶數不多，銷售僅售下個位數，區域3房需求又大。
滿足類似條件，代表市場接受度高，基於市場熱度的催動下，也就大概能描繪出建案的稀缺性到哪種程度，同時也明白價格有沒有往下談的空間。
03在什麼樣的情況下，買大坪數可以買便宜？
前面有提到越稀缺代表越有價值，所以照著這個邏輯逆向思考，我們就可以得到答案，買房選擇建案時，所屬的價值性不能太高。
比方說，當某個建案的坪數多元，大坪數在整個建案的坪數所佔的配比較低，像是
小坪數佔個案可售佔比70%，大坪數30%
在這時候，買方就有條件跟賣方談價，因為很多中高總價的住戶不喜歡跟小坪數的住戶住在同一棟，通常遇到這種建案，負責銷售的代銷就會把單坪的價差做出來，因為大坪數在這類型建案中的銷售難度會較高，而買方就有機會用較低的單價購入。
相信看到這邊，很多朋友心中會產生疑問，既然建案價值沒那麼高，那還值得購買嗎？
所謂的價值，其實是相對的
我們先預設某建案的產品力在該小區內可能已經算是數一數二，但如果把視角放大至整個行政區，該建案的產品力可能就不值得一提，其價值就會被市場上同性質的建案給稀釋掉，因為買方有比較多的選擇，並不是非買不可。
但這並不能說明這建案不值得購買，也不能說這建案不夠好，只能說在當下的時空背景下，買方有很多選擇，如果把時間點往前拉或往後拉，或許這案子就是炙手可熱的熱銷個案，所以建議把評估的眼光放得更廣，況且，就現階段來說，還是有很多對買方有利的條件，因為該建案是屬於買方市場，銷售端會比較沒有那麼強勢，這樣我們就有更多跟開發商議價的資本。
“我認為真正稀缺的建案，我們往往不能要求開發商便宜賣，畢竟市場供需擺在那兒，賣方產品越稀缺，就會有較大的話語權，我們能做的就是挖掘被市場低估的建案，就像價值投資一樣，並且針對自身的需求去選擇適合自己的房子，畢竟每個人對於買房都應該有不同的買房觀。”
歡迎點擊👇👇👇
雜魚的FACEBOOK粉專
