最近有建設公司在邀合建, 土地由地主提供, 建商賺營造費
提出的建築設計是鋼筋混泥土
地上十四層, 地下三層.... 基地面積大約三百坪. 總建築面積約兩千坪
建築師提出的營造單價高達15萬/坪.. 管銷費用還要外加
這個數字真的嚇到大家了.....
請問各位地產專家, 一般住宅大樓合理的營造單價應該落在哪個區間?
2019-08-16 20:47 發佈
oculata worte:
基地面積大約三百坪...(恕刪)
路過.我隨便瞎掰.聽聽就算了
基地這麼小.蓋12F?.蓋5F公寓才好賣
.
基地小華廈.高管理費.年年不斷調漲.
基地小華廈.高公設比.不蓋中公設施.
基地小.法定空間佔滿.剩下的蓋房屋.
如它位處黃金地.金融商業交通中心區
..開店面作生意離家近的自營商會買.
..高收入家庭負擔輕的單身貴族會買.
..自營個人工作室會買.特殊阿姐會買.
..買來當房東出租套利的投資客會買.
..重點(住/地點佳).不在乎高額管理費.
..不在乎高公設比.不需公設享受設施
..不願/繳不起高額管理費的住戶.別碰
..不願/繳不起高額公設比的住戶.別碰
如它地點差.生活機能差.遲早變爛尾樓
..求低公設比低管理費.別碰基地小華廈
..難住難租難轉售.斷水斷電.住戶請自理
.
基地大華廈:戶數多.低公設比/低管理費.
如40多年的舊華廈.外觀造型同公寓.
基地大戶數多.整排華廈或整片社區.
1電梯1樓梯.低公設比10%.低管理費.
這類型華廈早已停產.建商無油水可撈.
坪數實在.不需容積獎勵.無虛坪可灌水.
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********************
公設比:任何時候都有高低,買貴自己負責
見圖解: 大樓建蔽率/容積率/容積獎勵.
見圖解: 公設的法規.
..大公中公全體住戶攤.小公當層住戶攤
..(大公)車道面積,大廳,機電室,管理室.
..(小公)當層樓梯間,通道,走廊,逃生梯.
..(中公)生活品質與休閒娛樂遊戲設施.
建築設計施工消防(法規).永遠相同標準
建築設計施工消防(空間).永遠相同標準
..不論基地大小,大房小房套房,高樓低樓
..不論建蔽率/容積率/容積獎勵,多或少
..不論公寓華夏電梯大樓,豪宅社會住宅
樓越高.建築消防(法規/空間).要求越多
建商蓋樓越高越好.可賣戶數越多賺更多
..蓋1個車位,寬2.5Mx長5.5M=4.16坪
..蓋6F需電梯.就蓋5F走樓梯,俗稱公寓
..蓋8F需2支逃生梯,浪費.蓋7F.稱華廈
..11F需自動灑水火警設備,蓋10F華廈
..樓高50M.需中繼水箱馬達機房,蓋14F
..19F無雲梯.需室內室外消防拴,蓋18F
公設設施:有屋頂.需計入容積.公設比高.
公設設施:無屋頂.不計入容積.公設比低.
A.基地大.建蔽率少.空地多...公設比就低
..花園游泳池遊樂園噴水池..都設在空地
..它們不計公設比.蓋越多越好.寬敞舒適
B.基地可.建蔽率多.空地少...公設比就高
..很多中公設施...都設在大樓內計入容積
..設施擠在屋頂內.蓋越多.公設比就越高.
C.基地小.法定空間佔滿.無法蓋中公設施
..大樓一半房屋一半電梯樓梯.公設比50%
..基地小大樓.1管理費漲不停.2刪減支出
..經費斷糧.貼公告.斷水斷電.住戶請自理
..基地小華廈缺點多.很多人買.理由見上
..懂了嗎.基地小華廈.高公設比.不需中公
..基地小.戶數少.經費少.不斷調漲管理費
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