目標是明年底買房，所以看了大約明年會交屋的建案，
需求是兩房的，所以以兩房的觀點去論述，
而因為工作的關係考慮了鳳鳴重劃區與八德，但由於工作還是靠新北市近一點，
所以比較著重在鳳鳴這邊，廢話不多說，來說說近幾個月的看屋心得
這邊的建案看了「雙捷Ａ+」、「景程禾雅」、「豐邑日日」、「幸福莊園2」
當然去看房前都要先做做功課，所以先看了已經成屋的「和瑞微美」以及「菁英薈」
和瑞微美是寶咖咖系列的，當地最便宜的建案通常都是寶或茂，
相信有作功課都會知道，和瑞微美實價登錄約落在19-23左右，
車位150上下，所以去現場談的時候都會先往這個單價去喊
一、建商比較
先來個建商的比較，看了這四個建案，分別
「雙捷Ａ+」、「景程禾雅」、「豐邑日日」、「幸福莊園2」
「寶咖系列」 「景程建設」 「豐邑建設」、「新潤建設」
我認為 新=>景>豐=>寶
上網可以看看這些建商的評價，寶咖咖系列相信不用多說，
豐x也是當初在竹北的工地坍塌，
景X疑似發生過廣告不實的糾紛，新X的負評好像相對少
二、格局比較
格局的部分 我認為是 豐>寶>新>景
1.豐X
豐X的這個建案開窗很不錯，房間與客廳都有雙面開窗，
而且工作陽台是設在天井，，含天井開窗的話就是三面，不影響市區外觀，
曬衣服不會被看到，最重要的是他連廁所都有開窗，
一層6戶雙電梯的規劃也不用人擠人，社區戶數較少144戶，
不會有擁擠感，雙棟有中庭的規劃
2.寶咖咖
寶咖咖這個建案我認為它的空間感最足夠，也是都雙面開窗，
但可惜的是它的只有一些格局的衛浴有開窗，而且戶數滿多的，
雖然也是平均一層4-6戶雙電梯，但它的社區有兩塊地是別人的，
呈現一個[凸]字型，住在那兩塊地旁的棟距有點堪憂，總戶數273，四棟圍繞中庭的規劃
3.新X
新X這個建案的兩房客廳都是沒開窗的，是房間那面開窗，單面開窗，
顯得客廳通風及光線都有點疑慮，一層九戶雙電梯，
也是一個問題，總戶數257，雙棟有中庭的規劃
4.景X
景X這個2房格局我只能說有點奇特，較小坪數它的開窗是房間那面，
主臥還有一個小陽台空間，
但陽台是計坪數，我還寧願做成室內的空間，客廳也都是沒開窗的，
一層高達10戶，總戶數136戶，一棟無中庭
三、地段比較
寶=>景>新>豐
1.寶
位置最靠近捷運站、大南交流道與國中小，樓下設有UBike，但基地臨鶯歌路，
是大型車輛會經過的路段，可能較為吵雜，但其他建案若有小朋友，
到鳳鳴國小必經鶯歌路，所以大車的危險度應該是差不多的。
2.景
位置位於整個重劃區的中間，對面是預劃商業用地，未來可能有商場進駐，
由於位於中間，離捷運站、交流道、鶯桃路商圈都是適中的距離，但不是最近。
3.新
由於1期與2期緊鄰，1期旁邊是公園，樓下將會社Ubike，但是隔條街就是龜山工業區，
算是重劃區的遍邊，但由於重劃區不大，所以我認為邊邊和中間的價差應該不大
4.豐
跟新潤隔一條街，算是最邊邊角角的地方，也是隔條街就是龜山工業區，較為不方便，
算是重劃區的遍邊，但由於重劃區不大，所以我認為邊邊和中間的價差應該不大
四、價格
價格我以貴的排到便宜依序是
新>景>寶=>豐
車位的話大同小異，基本B3小車位都是140起跳，大車位多5-10萬，往上1層多10萬
但因為豐是開賣當週去看得，應該屬於早鳥優惠，新和景都是看的時候有廣告戶優惠
(雖然每次去都有，所以可以直接用廣告戶的價錢去算)
寶的建案已經接近對保時間，應該也是有殺價空間
1.新
單價約24-25，目前有含裝潢588兩房的廣告優惠(樓層不加價)，2房約21坪，
不要裝潢的話好像折5X，裝潢是全室含冷氣天花板，只要買個床包組電視就可以入住
2.景
單價約23-24，也是去現場好像餘戶沒很多，也都用廣告戶的價格來算，
22.X坪，550左右，目前優惠好像是送冰箱、電視、洗衣機，然後他廚具有包含微烤爐，
一般廚具都只有抽油煙機、瓦斯爐、烘碗機，浴室也有暖風機，廚房與浴室的質感我認為是四個中最好的。
3.寶
單價約落在22-23，依樓層不一，總價670上下，28-30坪的兩房格局
但這價位是一定要買車位才有的價位，不買的話可能多一點點，
但好像下個月對保，我認為有可以殺價的空間
4.豐
單價約落在21.9-23，依樓層不一，總價660以上，28-30坪的兩房格局，
好像一定要買車位，由於是4月剛開賣的時候去看的，所以不清楚目前價格多少
五、直接面對面的印象
先說明，這點很直觀的，每個人遇到的代銷都是不同，所以可能有不同的經驗，
僅以我自身經驗去比較，不代表所有人的觀感，
景>新>豐
由於寶本來就比較沒考慮，因為成屋的日期跟預期不一樣，只是做個經驗而已，所以沒什麼感覺
1.景
遇到的代銷應該算是其中最老練的，很清楚自己的優勢，也清楚別人的劣勢，
所以她會跟你說她的地段很好，建材很好，但她很少會去提到她的格局，
但相談下來覺得最沒壓力，也有很多彈性空間，例如工程期只要繳10%，
另外10%對保前繳就行，也不會像其他一樣當下就要你下訂金，
回家考慮完再來刷退，他不強求，只會跟你說要把握而已，滿佛系的感覺
2.新
遇到的代銷也算老練，她會一直以拉近跟你的關係去談，以你的立場去思考付款方式，
兩房和三房在作考慮時也不會因為3房較難賣，硬要推薦你3房產品，
但會一直要你現場付5-10訂金，之後再來刷退
3.豐
遇到的代銷應該是這幾家最年輕的，感覺得出她有熱忱，將他排在最後並不是因為人的關係，
我認為是建商體制的關係，豐是所有裡面最不讓步的，從付款方式到很多細節，
都無法因應客戶需求去調整，都是用統一的規定去走，我認為公司規定過死，
付款方式也較不彈性
六、保障
保障的部分我是以建商的評價，履約保證的內容，工程期付款方式做一個評分
新>景>豐
寶也因為即將交屋，所以保障部分不列入，但寶咖咖的漏水相信使口耳相傳的
1.新
是這區房子我問到唯一一間履約保證不是同業互保，
是有與銀行做價金信託的，
所以就算建商在交屋前出了什麼問題，錢都拿得回來，畢竟是在銀行做信託，
防水部分保固五年，紗窗是防霧霾的，電梯都有配備Sharp的空氣清淨機，
是以養生宅的概念去打造，付款方式1-14期都是可以自由搭配，
但最後15-20一樣要付完，這對有在做投資的人較為方便，
手頭可以留點現金作運用，不會說被卡死
2.景
它是比較小間的公司，建案都在雙北，沒有在更南下
，履約保證是同業互保，同業是同一個集團的其他分公司
，防水保固五年，建設公司負評較少，也可能是建案不夠多，所以比較少負面新聞，
付款方式對買方最有利，對保前只需付10%的款項，
對保當月在付另外10%就好，好像沒有上市上櫃，
但這年頭有沒有上市上櫃好像說倒就倒的根本沒差
3.豐
豐的新聞上網查也是能看到921事件，還有前2年竹北地基事件，
所以這建商跟寶其實都算有點XX，防水保固好像是一年，
然後簽約前就要你匯開工款8%，這個我蠻疑惑的，
一般不是簽約完才匯嗎，然後工程期款11%只分8期等於一期要繳1.375%，
這跟一開始的版本不太一樣，開賣前兩天去，是說付款方式較彈性的方案，
但隔週去詳談時，代銷說有客戶反應早晚都要給，不如分攤在前面給每期給，
我當下是滿問號的，怎麼可能有這種買方要求把錢先給建商多一點，
履約保證也是同業擔保，上網一查就是竹北地基事件的公司，
跟這建案是同集團的
七、公設比
公設比我以大到小排序
依序是 豐(33.8)>新(33.5)>景(33)>寶(32)
這公設比我覺得與戶數有關，所以就供各位參考，不做評論
八、心得
當初會看這區房子，是因為工作的地點，所以考慮北大八德鳳鳴，
但考慮下，北大近年價格有點回不去，八德的距離又稍遠一些，
加上新北的門牌、捷運也開始動工的情況下，於是將看屋重心先從這裡開始，
我認為這區的生活機能雖然是重劃區，但旁邊有鶯桃路的生活圈機能，
滿完整的，國中小也都有，捷運預計完工日我看應該不太會延宕，
因為每天上下班看著他的進度，2023應該是會好，
所以目前的價格我認為可以買，22左右的單價，我認為再高就不太需要下手，
然後代銷一直說的鳳鳴車站也聽聽就好，我認為它近期是不會完工，因為牽扯到桃園鐵路地下化
看了這區的房子，本來最心動的是菁英薈，因為它的建材最好，但交屋日期與價格的考量下，
就放棄了，2期好像也完售了，看了那麼多，每個建案都各有優缺點，格局好的建商評價不好，
比較有保障的格局又差，所以如果有再考慮這區的，
可以思考看看對自己來說，每坪省個一兩萬重要，還是品質重要，這都是每個人的決定，
六月過後好像也還有一波建案要推出，有再考慮的也可以到那時候再做比較
就分享到這裡 大家有看到哪裡有錯誤也可以糾正一下
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