一樓的前庭後院價格

最近在新北市看到一個社區的住宅大樓, 不僅規劃中庭, 一樓住戶也都有可以單獨管理使用的前庭後院 (但還是算在公設) 因為家裡有小孩, 覺得這個空間很棒, 但是價格相對於其他樓層就會貴一點, 我跟仲介聊後, 仲介說, 前庭後院的價格要算 1/3 單價才合理

一開始我覺得蠻有道理的,

每坪假設 35 萬, 每坪多 10 萬, 10 坪的前庭後院, 總價應該多 100 萬,

可是回家想想後發現怪怪的, 公設我本來就有付錢啊, 也是算在總坪數, 並沒有少付, 所以 1/3 單價聽起來很怪

所以想請教板上的大大們, 是否有購買有前庭後院的房子經驗 (非透天或自建, 是住宅大樓), 應該怎麼算價錢才合理? (新北市捷運站 10 多分鐘路程)

感謝 :)