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開發公司董事長筆述:「後奢侈稅時代板橋房地產分析」之1

大家好,小弟首先謝謝各位01網友,「新北市板橋區-第一手房市研究」有許多的網友給我支持。

小弟從業房地產之後,深深的體會的買賣房子的不易,曾有知名媒體統計,台灣民眾一輩子平均才買1.8間的房地產。買賣雙方對市場的熟悉度不夠,所以常有「買高賣低」的情事發生。

小弟有幸在剛入行的時候,就遇到 某開發公司 劉董事長 的提攜,教導我許多有關房地產從業的「正確態度」,所以至今從業五年,還算順逐。此次小弟特別商請 劉董事長 筆述這篇文章,再由小弟整理。

希望從小弟的「第一線從業人員角度」到 劉董事長提供的「板橋房市實務面分析」,能讓各位有緣的網友能從不同的角度思考。在新北市,特別是「板橋」這個區域,能作出最有利的判斷。

------ 本文開始 ------

「後奢侈稅時代板橋房地產分析」

  自從奢侈稅六月一日上路以來,板橋房地產卻成畸形的發展,怎麼說呢?

話說五月三十一日之前所謂的逃命潮,雖然大家都覺得是投資客的事情,但筆者認為還有一般賣方的影子。

如果細心觀察爆量超乎業界預期,湊熱鬧的居多,搭順風車者更是比比皆是,這點從成交價就能現出一些端倪。換句話說投資客進場大部分是低於市價一至二成,表面上降價出售其實還是有一成的獲利空間。

然一般賣方幾乎跟著投資客,在價位上伯仲之間,你說市場上明的有降5%至10%,骨子裡卻還是一種假象,想要撿到便宜真如鳳毛麟角,少之又少,相反地也造成五月份的購買潮,這跟市場上的調降房地產預期幾乎落空,投資客甚至暗自竊喜,終於趁這一波把較差的物件倒掉,適得其反的幫投資客解套,也幫了一般賣方短期成交,打房效果幾乎等於零。

時序進到六月份,房仲業者一般普遍認為投資客都已退場,其實不然,依筆者觀察,投資客祇是沉寂,偶而丟出一兩件試試市場水溫,反而較無理性似的加價到離譜的價位,寧可賣久一點,或者看看能不能瞎貓碰到死耗子,也順勢把奢侈稅的成本加上去。

這樣嚴重的問題出現了,一般賣方看市場不降反升,連帶的也墊高自已的價格,使市場晦暗不明,到底行情在那裡更是高深莫測,尤其在抗跌區域較強的地段如捷運方圓300公尺區域更明顯,連帶的較偏的區域,觀察到這個現象,尤其現在資訊如此發達,也造成價格難以下修,甚或有惜售的心理。

尤其現今通膨嚴重,黃金價格飆漲,民生物資更是節節上升,在在顯示出房地產是最佳置產保值的選擇,尤其在這房貸利率偏低的年代更是明顯。


  還有一點支撐房價最有力道的是「都市更新」,因為板橋地區大部分的公寓都有三、四十年屋齡,一般RC結構保固大約是35年,可謂老態龍踵,以至一般住戶都有都更或合建的念頭。

而且公寓的公設又少,持分的土地甚至比大樓都來得多,如果都更或合建延伸的價值更是不可同日而語,尤其壹樓的部分更有惜售,或者開價高得嚇人,壹樓壹坪100萬!!

我相信板橋人以前連做夢也夢不到板橋竟然有這個價格! (它只是離捷運較近而已),貳樓以上甚至每坪開到40萬,可以說是跟大樓價位不相上下,不會發生的事情偏偏就發生,就像筆者前面提到的房價畸形發展,以上就能印證,沒有亂講吧!


  蝴蝶效應我想大家都耳熟能詳吧,當蝴蝶振動牠的翅膀,引起氣體的擾動,甚至能影響到很遠的地方。如果還有其他更有利的條件,如業界所云:「奢侈稅利空出盡」。再加上執政者眼看苗頭不對,邊打房邊釋放利多-為了選票。

依筆者粗淺的看法,房地產第三季、第四季還是大可有為,筆者大膽臆測,到年底房價會往下修機會幾乎等於零,只是交易的量會減少,但還是賣方的市場。

  後奢侈稅時代,M型社會更是明顯,消費頂端的人更是不畏奢侈稅,倒楣的是我們一般的庶民,政府更沒有一套配套設施,這一二年內買房的年輕人,好不容易有個窩,卻碰到奢侈稅…(待續)
2011-07-24 0:52 發佈

alfie1980_tw wrote:
我相信板橋人以前連做夢也夢不到板橋竟然有這個價格! (它只是離捷運較近而已),貳樓以上甚至每坪開到40萬,可以說是跟大樓價位不相上下,不會發生的事情偏偏就發生,就像筆者前面提到的房價畸形發展,以上就能印證,沒有亂講吧!


我更相信 三重和新莊 就是下一個會發生的地方!
先把您住家附近的宮廟跟幫派組織處理掉再說吧


懶的再說 wrote:
我更相信 三重和新莊...(恕刪)

懶的再說 wrote:
我更相信 三重和新莊 就是下一個會發生的地方!...(恕刪)

嗯 有可能是15-20年以後吧...
alfie1980_tw wrote:
還有一點支撐房價最有力道的是「都市更新」,因為板橋地區大部分的公寓都有三、四十年屋齡,一般RC結構保固大約是35年,可謂老態龍踵,以至一般住戶都有都更或合建的念頭。

而且公寓的公設又少,持分的土地甚至比大樓都來得多,如果都更或合建延伸的價值更是不可同日而語,尤其壹樓的部分更有惜售,或者開價高得嚇人,壹樓壹坪100萬!!


是的 板橋這幾年 公寓漲幅遠超過大樓
但一樓如果成交那麼高 表示應有店面或停車位效益 反而會阻礙都更~
alfie1980_tw wrote:

小弟有幸在剛入行的時候,就遇到 某開發公司 劉董事長 的提攜,教導我許多有關房地產從業的「正確態度」,所以至今從業五年,還算順逐。此次小弟特別商請 劉董事長 筆述這篇文章,再由小弟整理。
希望從小弟的「第一線從業人員角度」到 劉董事長提供的「板橋房市實務面分析」,能讓各位有緣的網友能從不同的角度思考。在新北市,特別是「板橋」這個區域,能作出最有利的判斷。


是橫跨金融與地產的劉董嗎? 不知他對 合宜住宅對新北市或板橋房價的影響 是否有所看法
為什麼我20年前在台北工專 學到的是RC是很不錯的建築材料,而且基本設計是達50年可用.

當然我還是很高興板橋的房價往上發展啦.
明明是報紙房屋版上廣告文.一篇撐行情文.還是建商董事的筆述文...........

現在仲介真的慌了.沒2天總是上來放一下消息.

去看那版就知道是那個推案的附帶文了.呵呵.

M型就讓他們去炒作吧.自己去互炒.互賺雙方的吧.這樣只會曲高和寡.

反正不是M型上層還是買不起.不是嗎?

alfie1980_tw wrote:
大家好,小弟首先謝謝...(恕刪)

黃x@@?小學同學
專業是啥小??我只知道喔耶~~
話說我們這裡的大樓成交價已經是30萬了....結果一間在他後面的30年公寓居然也開價30萬....雖然可以殺價沒錯.....但也太扯了.....還是路沖勒..要不然說老實話....那各公寓只有17萬的價值



....另外也是有個巷子 一樓.....居然開40萬.....拜託...都幾年了...大家現在都亂開......天殺的可憐年輕人....我想以很多人的心情像源代碼的炸彈客一樣吧

alfie1980_tw wrote:
大家好...(恕刪)


老闆要跳樓了,已經很便宜了~再不買會後悔拉!
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