新北市板橋區-第一線房市研究 2011年7月第3週

本週買氣持續活絡，成交量穩定。

置產型買方效應明顯，有收租特質的物件，如公寓一樓、店面，成交量明顯上昇。
奢侈稅影響房市賣方銷售數量，買方找不到房子可以買，好的房子不斷地有買方追價求成交。
但是賣方卻不見得願意出售。

實際案例：
板橋區民生路三段後段區域公寓住辦一樓。
不同的買方從9XX萬，加價到10XX萬，最後以11XX萬成交。
四維公園附近的二房加車位大樓，買方出價每坪36.3萬，屋主還是不賣。

分析屋主惜售原因：
1.板橋房市熱門區域，如新埔、江子翠區域，買方很快就會出現，當屋主還在思考要不要小賺一筆成交的時候，以經又有更高的買方價格出現，所以賣方容易「惜售」。

2.一般出售屋主，如果出售意願強烈，依目前板橋房市物件供不應求的情況，很快就會售出。
但這段時間，也開始有置產型的屋主(簡單來說，就是長期型的投資客)開始想要將手中持有的房子售出，因為屋主本身沒有明顯售屋意願（貸款很少、甚至無貸款），所以就算有買方出價，只要屋主覺得賺的不夠多，也不會出售。

「如何買到會賺錢的房子?」
要買到會幫您賺錢的房子，首先您必須要能取得「相對低價」的投資物件。
小弟在7月第2週的研究報告中有寫出投資客取得「相對低價」物件的方法。

再來就是「地點」、「地點」、「地點」
所有的投資大師，都有一個絕對的信條，就是「供需法則」。
只要您可以明確熟悉市場的「需求」走向，當您是「供給」的一端的時候，就是您荷包開始鼓鼓的時候。

要知道「房市買方」需求最多的地點，最簡單的方法，就是觀察辛苦的房仲人員開店的地方。
如果看到一條街上開滿了房仲（在捷運站出口附近最常見），就可以知道這裡買方的需求一定是非常多。
房仲開店的地點，通常是人潮非常熱鬧的地方，房租自然也非常高，如果沒有相當的交易量，是沒有辦法經營下去的。

當您取得了「相對低價」、「正確地點」的房子出售資訊，再來就是最重要的。

請記得，您的出價，要「買到」才有用，不然一切都只是美夢。

您的出價高低，影響最大的，是您對房市現況的熟悉度，相對的，什麼時候脫手最適合，最重要的也是對房市現況的熟悉度。

但選對了好的地點，您的房子會從「等買方出價」轉變成「要賣給那個買方?」，加上一開始取得的就是相對低價，自然獲利可期。

小弟目前是板橋房地產市場的第一線從業人員，有幸常常接觸仲介店東、建商、開發公司前輩，有鑑於一般民眾太容易隨媒體起舞，買高賣低，所以將業界前輩及個人觀察心得整理出來，還請各位前輩多多指教。

下一週，我們來研究「如何讓您的房子賣高價?」敬請期待~