是這樣的,最近因為想在中和購屋
約了仲介看了許多中和的物件 , 價格都讓我卻步...
有一處是4號公園附近(不是旁邊喔 , 隔了好幾條馬路)的35年老公寓,
登記19坪,前後陽台沒在登記坪數裡,加起來大約4坪,
如果是這樣我應該用登記前的價格(19坪),
還是登記後的價格(23坪) 去評估這間房子呢?
因為仲介說補登後就不只這個價錢 (19坪開價八百多)
又說屋主提到去補登後就可以賣更高的價格,
(當下我是覺得很奇怪 , 那你為什麼不補登後再來賣呢?)
所以我狠狠的砍了很多 , 想當然爾
當然是談判破裂....
我想問的是如果是這種條件的房子
買方應該要什麼角度去評估它阿?
35年老公寓登記19坪賣八百多,這樣一坪就要4X萬,
看起來奢侈稅效應對中和附近完全沒有影響....
現在還是登記19坪，應該是
19坪*建坪價+4坪*新建物造價，而不是23坪
要算23坪請他先登記好再說，登記的成本又不是不用算，能不能登也是需要查清楚的
登好後23坪，應該是
23坪*建坪價
但有時還要考慮土地坪數，因為多登的只是建物，土地可多登不出來，而建物不會憑空在那裡，一定要有基地，造成的價格影響，這就要考慮房子在哪裡，周邊的建物型態，周邊建物的土地佔比，以及有無都更等等，若有都更，土地坪數就差多囉，比較難一體而論，可以如下試算
假設該戶持有土地有A坪，原登記建坪19坪，補登後23坪
土地單價a元/坪，建物造價b元/坪，複合價值比例亂抓以50%來算
則原總價=土地A*a+建坪19+4坪*b+兩者複合產生的價值(50%Aa+50b)
=Aa+23b+0.5Aa+9.5b=1.5Aa+32.5b
補登後 =Aa+23b+0.5Aa+11.5b=1.5Aa+34.5b
兩者差多少，2b ??
當然比例是亂抓的，要到當地才能判斷
登記的好處是，謄本上多坪一點，可以貸的多一點，也可以直接23坪*單價去賣出
壞處是補登的成本，還有多登記多繳稅
所以透天的房屋遇到這種情況通常不補登，多花成本而已，土地還是那麼大，不會因為補登就變大，重點在土地的貢獻原則
反之，越是大樓越是建物貢獻原則，補登的利益就越大
參考看看
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