可以由租金推算房價嗎? 怎樣算合理

四月中, 看到新聞提到目前租金投報率台北縣5~6%, 台北市低到相當貸款利率,
打了通電話問永和房仲, 對方說目前的投報率約8~10%(我先問若是我要賣, 估價多少?)
和貸款利率比起來, 高很多
請對方介紹幾間, 報價的投報率約4~6%(這是別人丟出來賣的房)
咦..這表示議價空間很大嗎?

我有位朋友幾年前預售時買了三峽的房子要投資
目前租金等於利息, 我說很低的投報率
他回我, 這是三年新屋, 投報率低是正常的

到底租金可以回推房價嗎? 怎麼, 差很多啊