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淡海新市鎮- 房事討論區

lemodan wrote:
之前關掉那間竹圍的佳...(恕刪)


淡水鎮的居民還是包括竹圍....
如果在新市鎮開的話, 客源不會比在竹圍來得多.
竹圍到新市鎮光想到要塞車.....
全聯能夠進駐就算不錯了 @@
淡水家樂福蓋在竹圍原址我不認為是好選擇,
第一是舊淡水與新市鎮的人不見得會去,
且民生管線施工預計是要5年的, 塞車短期是無解的,
即便解決了塞車問題, 竹圍的發展其實差不多了,
反倒在新市鎮可坐擁舊淡水客源與三芝石門的客源,
另一方面會更加速新市鎮發展, 是魚幫水水幫魚,
未來前景比較看好,
而竹圍反倒是可以開一間類似北投家樂福型式, 較地區性的家樂福
樓上說的沒錯
淡水包含了竹圍地區
但是問題就是
現在整個淡水包括竹圍地區都沒有大賣場、、、
真讓人生氣

以居民量來說
如果在新市鎮設置大賣場
除了有效聚集人氣外
他的涵蓋範圍可以吃下沙崙區跟新市鎮區的住民
也包括了紅樹林區
因為佳樂福跟好事多畢竟不同,前者大概主婦導向,後者可以吸引年輕人跟逛街購物族
上班時間紅樹林往新市鎮方向,公車多,且不塞車。
也因此佳樂福比好事多更適合
甚至最遠可以吃到三芝的住民

我不覺得這樣的客群不夠力耶
原因很簡單
因為沒有競爭對手啊、、、ORZ

相對於其他人口稠密地區,競爭者太激烈了
例如北投佳樂福,明明位在人口更密集的北投區
業績卻差了竹圍店一大截
因為競爭對手太多了

所以我一直疑惑的不是何時會有大賣場
而是為何一直沒有大賣場這件事情

我的解讀是
因為第一家開了,如果業績好,必然引來別的同業眼紅
第二家第三家同業就會跟著開張
利潤就會被瓜分
我覺得新市鎮那邊最大容量大概只吃的下兩間大賣場
畢竟現在人口數算稀少的、、、

allan2214 wrote:
全聯能夠進駐就算不錯了...(恕刪)


昨天寫信給全聯
問他有沒有可能到新市一路跟中山北路二段這一帶開店
沒想到今天就回信了
回信內容如下:
------------------------------------------------
首先感謝您對全聯福利中心的支持與愛護。

您來信所提供的地點,我們會再轉交相關單位;

另若您在當地有發現適合我們的地點,也歡迎您

利用以下連結告知我們:

http://www.pxmart.com.tw/QAResponse/mailus1.aspx
感謝您的來信。
--------------------------------------------------
看了一下給的連結
我們這一帶好像還真的沒有150~250這麼大的店面
除了傳說中的鐵皮屋外
看來開全聯的可能性應該也不高
『淡水國民運動中心新建工程辦理本案之整體規劃設計、監造暨促參可行性評估標案』資料整理提供參考
截止投標日期:99年12月10日
發包辦理單位:淡水鎮鎮公所
淡水國民運動中心進程:
有關淡海新市鎮第一期(公司田段)『淡水國民運動中心』為形塑淡海新市鎮的「生活即休閒、度假即生活」的社區特質,目前為接續行政機關的進駐後,進一步評估於公八公園用地設置運動中心的計畫,結合民眾休閒、健身學習、社區營造,結合行政體系及休閒設施的建置,以期能加速後續產業導入以及生活圈塑造的目標效益之達成,以落實「改善國民運動環境與打造運動島」計畫,目前己進行辦理本案之整體規劃設計、監造暨促參可行性評估事宜實質規劃階段。

淡水國民運動中心工程概要:

本案位處淡海新市鎮特定區公園用地內之編號公八範圍內,位置居於計畫區南側,文小八西側,位屬區位為第一期發展區之第二開發區。營建署擬針對本區進行完整的區域景觀規劃,目前留設給本所的預留空地面積為6,450平方公尺,本案將以此基地範圍內據以規劃。運動中心預留地即淡水國民運動中心基地位置及基地範圍如下圖所示:




淡水國民運動中心工程費用:
總工程經費:新台幣400,000,000元整,含直接工程成本及間接工程成本,直接工程成本與間接工程成本需依據「臺北縣各機關辦理採購規範」及行政院公共工程委員會所頒之相關規定編列。

淡水國民運動中心設計工作內容:
1、公共藝術與整體公共工程之環境及地區文化特色,得標廠商應於規劃設計與促參可行性評估服務時,應整體考量有關公共藝術之規劃或預擬設置處所及配合公共藝術設置辦法事實辦理。
2、本工程之規劃作業,辦理事項如下:
(1).各項體育人口及現有體育設施的調查。
(2).新建運動中心內各項設施的配置規劃。
(3).新建運動中心的建築物規模評估及經費概算(含建築物外觀綠建築及節能省碳設施建議)。
(4).規劃報告(須含3D透視圖、平面圖、立面圖)。
(5).基地地質鑽探取樣及試驗。
(6).基地現場測量(比例尺千分之一)。

淡水國民運動中心作業成果及期限:
於工作期間應依作業時程提送成果初稿交本所審查,作業成果及期間,請參見「契約書」第八條(下次PO文再說明)辦理期限規定提送。

結語:之前曾PO文提及都市計畫之成長管理,其中內容應確保發展公共設施提供之同時性、都市發展之緊密性、各層級計畫間之一致性,避免蛙躍及投入之無效率,在目前公司田段內這一、二年期間已有按計畫進行,所以一直強調對此區的發展我是一直樂觀看待。

要怎樣給積分阿?真是用心且持續的研究與分析..加上之前有求必應的答覆..真的很感心阿

每次都想給L大加分...因為不知道如何給分...只好給您拍拍手

wusea wrote:
要怎樣給積分阿?真是...(恕刪)


L大真的很用心 @@
不過在高興之餘, 也開始擔心以後連淡水的房子都買不起了
我覺得平穩的漲幅是很OK的, 但是目前看來有種彈跳的趨勢 -.-
有種趕過林口超越北大的氣勢....
不用擔心淡水房子買不起.
空地餘屋還是多到嚇死你.
目前欲脫手淡水一間北新路,有圖書館,新屋中高樓層(含裝潢),目前買方最多也只出到14W/坪.
頂樓我知已賣出成交價,也才略約14.X W/坪.


利多是人喊出來的,實際下去操作,也許就能看到真實面.
先前提及我希望是做個資訊提供者。資訊不對稱是市場失靈的重要原因之一,所以凡任何事資訊的落差與無效率,都會是造成決策失敗的主因。98年金融大海嘯當時我會說現金為王,但當前市場游資充斥,物價的長期趨勢向上,沒有人敢說短期內會通縮,目前更不會有即時破裂的泡沫,且不動產彈性小,循環週期長,對於一個風險的愛好者而言,混沌的市場更是有利差,其中資訊之先得及預測就非常的重要,成熟的市場只能享微利,在變動大的市場才得易以創造資產增值。

不動產與一般商品是存在很大的差異性,在古典學派的經濟學是在完全競爭市場狀況下的假設,但在不動產不完全適用,不動產中除了市場中的一支無形的手外最重的還有政府的手,就是制度經濟學中所謂的規劃管制、成長管理、公共設施及最重要的財務計畫....等,以浮動價值造就位移價值,今天如果正的外部公共設施利多都位移確定及成熟就沒有什麼利基可言,因為價格早就上漲了。且單純市場的力量無效率也會大量產生外部不經濟等問題。假設因捷運興建受益區域,房價不漲,那政府的投入該建設以益本分析檢討是沒有效率,政府的投入與產出其最直接反應就是房價,所以才得已增加稅基課徵稅收。不動產具有強烈個別性(當然不代表不可替代)及需求之異質性,看淡海短期內我不會以全區來看,我看的是小區域的獨占,究竟短期內無法複製同樣的公司田段及公共設施。所以對此區產生興趣,針對不同影響市場價格因素加以留心追蹤,才得依各種不同進程資訊及預測以最新最快速度提供給各位,強調資訊提供,那爾後的修行就得靠你自已囉

我不從事不動產相關工作,純粹僅是興趣及學習的心得提供給各位大大參考,從今年開始po,就說過不提供不確定的消息,少探討二大建設,重視里鄰公共設施,不喜歡討論個案,當然也不批判淡海新市鎮(白目)。給有興趣此區的愛好者幾個原則:理性、預測、機會成本、SWOT、5W1H,大家好好加油。
我想常在這樓活動的大家都很支持light大的文..(甚至是有點期待)
因為他的回文將"獲得的資訊"以及"根據資訊所得的推論"分得清清楚楚...
所以我們能很清楚看到哪一段是白紙黑字的資訊..
哪些是他個人根據手上現有的資訊所得的推論...
我想房市版就是太多後者..很少前者..所以很容易吵起來..
而大家獲得了light大的資訊後..當然也是各自表達推論與想法...
淡海這樓對於房市版來說...可說是難得的理性討論版..
回文沒辦法給分..否則light大這樓應該會拿不少..
殺人償命,天公地道。
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