長輩十幾年前在三峽和朋友買了一塊地
大約位置在大同路267巷,隔一條街就是中園國小
長輩們的底價在13.5萬/坪,共6xx坪,少部份人要合建
四週都已蓋了房子,只剩那塊空地放著養蚊子
有建商來看過,問過附近剛蓋好的成屋賣13萬/坪
他算算建築成本根本就不划算
想請教那位大大知道行情的,請不吝告知,謝謝
Roguesl wrote:
長輩十幾年前在三峽和...(恕刪)
基本上這要知道這塊地的法定容積率是多少？
才能正確計算建築成本,評估建商的心理
假設這塊地的法定容積率是200%
也就是一坪土地可以蓋兩坪建物
那13.5/2=6.5萬......這是土地成本
每坪的建造成本北縣三峽抓大約6萬...這也要看樓層...通常樓層越高每坪建築成本越貴
Total 6.5+6=12.5萬
和市價差不了太多.....所以建商不肯買也是有原因的
不過.....若建商評估附近的買方需求仍強,供給也有限
還是有很多方法可以降低土地成本的
比方說："移轉"或"獎勵"容積率等方式...
就可以讓200%的法定容積率至少增高至300%以上
如此一來,土地成本就只剩下13.5/3=4.5萬
由於容積增加後在建蔽率不變的狀況下,樓層就得要往上蓋(10樓增加成15樓)
所以每坪建築成本大約增加至7萬左右
Total 成本就是 4.5+7=11.5萬
這樣一來就還有每坪1.5萬的利潤
加上還可以賣停車位來增加利潤
以及加入公設後的放大利潤效果
合理來說13.5萬的地價,對建商還是有誘因
因此我的研判是
由於潛在利潤不夠高(一般建商的推案利潤都在30-50%,是暴利)
加上增加容積之後也會增加銷售戶數,
而且增加容積需要成本(當然不會很高)
最重要是...建商本身應該對三峽當地的買氣不抱太高的期待
(畢竟這三峽與林口兩地空屋率太多)
因此除非每坪的地價能更便宜
或是建商評估買氣會很旺盛,增加樓層後要完銷不是問題
不然目前建商會採取觀望的可能居多
當然
這塊地的正確容積率是多少就很重要了
若比200%低,那就更不用談了,建商利潤更低,嫌每坪13.5萬太高是真的
若比200%高,那很顯然建商是在和你們喊價,打心理戰,你要堅持不然會少賺
希望這樣的分析對你有幫助
superppjp wrote:
.建築的費用 查執照上面應都都有寫出來... 在扣一扣 就會知道土地是多少..(恕刪)
這應該是錯誤的觀念，建築執照上的建築金額，僅是行政機關為了計算規費而設計的標準，與實際造價無關。
trader5335 wrote:
基本上這要知道這假設這塊地的法定容積率是200%
也就是一坪土地可以蓋兩坪建物
那13.5/2=6.5萬......這是土地成本
...(恕刪)
[修改]建物的設計過程中，目前建築法規放寬許多可以不計入容積的項目，包含陽台、屋簷及雨遮、其他透空之遮陽板2公尺以下、露台法定騎樓、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急升降機之機道、安全梯與緊急昇降機之排煙室，以及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間，皆不計入樓地板面積(也就是不計入容積)。所以房子蓋起來之後，真正的樓地板面積，還要加入不計入容積的面積，或是建商辦理容積移轉的面積...所以實際每坪的建築成本為將遠低於6.5萬。
以上供參。
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