因為我不知道前頭是否有做公開招標的動作,及公告條件.也不確定現在入選的這三家是否有先經過委員們的審核,即競標書上的工作事項是否合乎社區需求與管理委員的需求.像我現在住的社區發生點事,更換物業公司則是有限定資本額500萬以上的公司始有競標權利.既然是競標當然是最低標的物管公司取得標案.但是物管公司有觀察期的,約2~3個月.如果物管公司無法達到自己承諾該做的事,管委會可通知該公司完成解約,並同時通知標金第二低的公司與原物管進行交接.直到找到能完全做到競標書上所列內容的公司.雖然略嫌麻煩,但是可以花最少的錢得到最好的服務.
下列是一般遴選物管要注意的事項:
社區如何選擇合法專業之樓管、物業管理公司?
＊物業管理及物業管理公司相關資訊整理摘要
依現行公寓大廈管理條例社區管理委員會一年必須改選一次，再加上保全、物業管理公司時常更換其派駐社區的服務人員，社區大樓管理因此常無法上軌道。更糟糕的是社區管理委員會普遍以低價做為評選物業管理公司的最大考量，常常聘雇到不合格、不合法的物業管理公司而不自知。
有幾項聘雇合法保全及物業管理公司應該注意的基本事項，特別提出供社區管理委員會作為聘雇物業管理公司及保全公司的參考。
一、目前大樓管理業者服務型態
公寓大廈管理公司與保全公司為能配合政府「管理維護」與「保全」分業的要求，也就是說公寓大廈管理公司負責行政事務、庶務方面，而保全公司則負責於警衛的派駐、系統的安裝等項。因此，目前市場供需上產生了以下各種型態公司：
(一)雙牌公司－在同一負責人名下兼有「公寓大廈管理」與「保全」公司執照。
(二)合夥公司－１公寓大廈管理公司入股保全公司或保全公司入股公寓大廈管理公司享用公司資源
（非同一負責人）。
２數個公寓大廈管理公司合資組成保全公司。
(三)合作公司－保全公司得標後轉聘公寓大廈管理公司或公寓大廈管理公司得標後轉聘保全公司。
(四)違規營業公司－既非公寓大廈管理公司也非保全公司，名稱多半為「xx管理公司」、
「xx管理顧問公司」、「xx企業管理顧問公司」。
(五)地下公司－完全沒有「公寓大廈管理」與「保全」公司執照，全以低價、低品質、採打帶跑方式
接案場，名為公司其實不是。
(六)社區自聘－完全由社區管理委員會自己聘雇總幹事、會計及保全警衛。
二、合法業者應符合之資格
(一)公寓大廈管理公司應具備之證照
1.公司執照─經濟部核發
2.營利事業登記證─縣市政府核發
3.許可證─內政部營建署核發：可由營建署網站查詢
4.公會會員證─縣市公寓大廈管理公會核發之正式合法會員公司會員證
(二)保全公司應具備之證照
1.特許函─內政部警政署核發
2.公司執照─經濟部核發
3.營利事業登記證─縣市政府核發
4.公會會員證─縣市保全公會核發之正式合法會員公司會員證
5.勞工安全衛生管理證─行政院勞委會核發
(三)為表示公司一切依法行事且營運正常，要求各公司提出稅捐處的完稅證明。
三、社區管理委員會招標、聘雇管理公司應注意事項
(一)基本條件
(1)取得政府核發之公寓大廈管理維護公司或保全公司之執照。
(2)依法加入所在地公會之會員。
(3)依法開立發票，提供近二季稅捐機關營業稅申報書。
(4)員工依規定投保勞健保、意外險、忠誠險。
(二)輔助條件
(1)建議參觀公司實際參觀了解，管理公司內部社區管理是否有系統及制度化建立社區管理資料、
財務作業暨各項管理工作。
(2)抽樣參觀該公司目前進駐的社區，了解實際服務 之狀況。
(3)了解該公司緊急狀況處理能力，公司是否有人員處理社區突發狀況。
(三)簽約注意事項
(1)出示簽約公司執照、營利事業登記證影本。
(2)明確訂定各項社區安全、財務收繳、設備維護、清潔工作之每日、週、 月工作流程及
執行報告方式。
(3)簽訂違約處理規定，且內容須明確及數字化。
(4)管理公司中途解約規定之程序及辦法。
(5)注意相關除外責任部份。
To Max,
看到梯間的東西,心情倒是還好,不會有太大的OOXX.因為我相信東極社區的住戶水準都不錯,大部分的人應該是不懂,無心的犯了錯.所以需要物管公司的協助讓我們的社區更好,畢竟我們剛開始不懂時也是犯了錯.
另外一點是要考量有的住戶並沒上這討論專區,可能也不知道公寓大廈管理條例規定.重點是維持社區的安全,而不是與鄰居鬥氣.
周日的會議不確定是否能參與,主要是我周六才要與銀行對保並進行驗屋的工作.星期天會嘗試請代銷開門讓我進去會議室旁聽.只是我現在還在考慮馬桶PP蓋的問題是否要列為驗收未過的項目.因為這樣一來不知道要拖多久才能交屋進行裝潢呀!
很多事情都是"習慣養成"後自然而然形成的.
也就是要像教"小朋友"一樣每天必須耳提面命不斷不斷不斷的提醒!
讓這些未能配合的住戶知道遊戲規則遵守的重要性......
雖然在此大聲疾呼成效有限很累很辛苦!
但若能從我們"自己家裡"做起.再慢慢去擴及推廣甚至影響......
相信經由大家意見的交換討論&整合.逐步的去改變舊觀念.舊行為.舊習慣!
路雖然很漫長...別灰心!大家一起共同來營造提升這社區的生活品質吧!
別忘了!社區整體運作需要靠大家的支持!
BenYang_3F兄:早安!
果然很專業喔!我已經請我昔日的同學(目前任職於某物業公司總幹事)
找出相關我需要的參數數據.法條規章於10/16詢問這三家物業公司如何辦理執行?
依據BenYang_3F兄所述..合乎規定的物業公司(合法業者應符合之資格)
目前江杯杯審閱到三家物業企劃書中的簡介.只有皇承物業有出具下列六項
1.台北市政府營利事業登記證.
2.保全業責任險證書.
3.台北市保全商業同業公會會員證書(資本額$肆仟萬元)
4.台北市保全商業同業公會會員廠商投標比價證明書
5.營業人銷售額與稅額申報書(401)
6.第一類票據信用資料查覆單
maxchueh兄:積少成多積沙成塔......別喪志!一起努力吧!
未來鄰居大家好~小弟前幾天才剛完成初次驗屋 目前還沒入住~請大家多多指教與愛護^^
觀看這個討論區也有一段時間了,對於各位鄰居'委員為社區盡心盡力 小弟在此感謝各位
不過小弟下月交屋之後也會裝潢 而最近看到前面討論到,除裝潢保證金之外也需要再另外繳交2000元的清潔費
對於此點本人持反對意見,我覺得將來入住之後大家都需要繳交管理費,而管理費也包括了給清潔公司的費用
為何還要對新搬遷的住戶加收清潔費?就算裝潢期間影響社區規定 也有保證金可以扣除,不是嗎?
再者或許有的裝潢弄得零亂不堪 有的規規矩矩 有的輕裝修 有的泥作 木工 打牆 這樣一樣都只給2千元,這樣標準跟公平何在?
所以本人覺得收這種有懲罰性的清潔費不是很認同,
收與不收 每個人立場不同 見仁見智 如果大家都繳交 我本人也會繳交 只是大家同是鄰居買房子是喜事沒必要為了2千塊爭論不休,這是小弟淺見..謝謝^^
還有小弟家裡會安裝神明廳 所以會有焚香問題,也就是門神外面的位置會插香,
這樣一來會薰黑樓梯間的裝潢 還有因為規定不能擺放任何東西在樓梯間所以香灰沒辦法放桶子銜接
請問大家有相同問題 或是能幫我解決這個惱人的問題嗎?
忘了跟大家介紹!小弟買的是A3 14F
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