銀行的錢是存戶的,一旦陷入太深,可不是鬧著玩的,前陣子台灣壽險業因為防疫險的鉅額理賠,連褲子都賠掉了,足為殷鑑!
投資有風險,買房絕對要看地點!
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行庫示警 緊縮北部六區房貸
2022.08.01 工商時報 朱漢崙
北部六大重劃區房價漲太多，銀行業者自行出招嚴控房貸風險。金融圈人士指出，包括三峽、五股、淡水、青埔、林口及新莊六大重劃區均被點名，部分銀行承作房貸成數大多數已被壓低至不到6成，很明顯銀行正用類似「以價制量」的方式，透過縮減成數來婉拒對這些地區新房貸。
銀行業者指出，上述的重劃區，原先各有包括了工業區開發、輕軌、桃園航空城、副都心等各類題材，但現在央行升息加上政府打炒房措施、股市修正、經濟趨緩，勢會帶動房市下行，先前房價上漲、但實際上距離北市仍有一段距離的重劃區，讓銀行格外擔心後續價格變化。
銀行業者私下指出，三峽、五股、淡水和青埔，目前除非是交通運輸共構點才作，且絕大多數房貸案成數都被壓低在僅5成至6成，至於林口，新莊比上述四個地區的貸放成數相對較高，但也要看區域，例如像是新莊若離捷運站很近的地點，銀行願意承作，其他地點則會相對注意。
此外，銀行也強調，先前外界關注房市，向來以蛋白、蛋黃區定位，但比起蛋白區，現在更嚴重的是「蛋殼區」，舉例來說，屏東、台南一些偏鄉地區，許多都被看成「蛋殼區」，因為「科學園區」效益牽動房價大漲遠超過全國平均值，例如去年以來都有到2成、3成的漲幅，連宜蘭部分地區都被銀行業者認為有「漲過頭」現象。
由於央行升息使資金緊縮，加上打房措施一定會帶動房市下行，令銀行憂心這些區域一定首當其衝。
目前豪宅的界定，台北市是7,000萬元，新北市豪宅是6,000萬元，其他縣市是4,000萬元，豪宅的貸款成數已被央行壓到4成，銀行主管指出，上述重劃區的推案現在都不是大坪數，因此總價不太容易到「豪宅」的標準，但由於當地房價下行風險不低，因此銀行在承作房貸時，即便不是豪宅房貸，而是首購族或換屋族房貸，也會非常小心。
這是幾個月前的消息,截至目前為止,商(廠)辦價格的走勢還真的被這位「廠辦天王」料中了!
未來幾年,土城不但有各項重大建設持續動工,同時也有多個大型廠辦案等著開工、完工。(譬如長虹建設永寧案,推案規模達二百億元)
土城的發展愈來愈好了!
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楊仁鈞：科技廠辦明年價格看不到天花板
2021.12.13 工商時報 蔡惠芳
政策打住不打商，2022年商用不動產走勢可望牛氣沖天！「廠辦天王」超營實業董事長楊仁鈞表示，工業地產市場走了十年的多頭，新一波資金潮更帶來科技廠辦市場，價量雙雙衝上新高，明年還看不到「天花板」，未來「第三代廠辦」將快速崛起；不過值得注意的是，部分建商開價嚇死人，讓廠商買不起，問題最嚴重。
素有「內科王」封號的「廠辦天王」楊仁鈞縱橫廠辦近30年，代銷、自建版圖遍及全台13縣市，成交、參與規劃累計近80棟廠辦。他表示，近年供應鏈轉變、台資受惠轉單效應發酵、經濟成長和出口穩步攀升，工業地產旺到史上最高點，雙北市工業土地、科技廠房行情雙雙攀峰，漲風從台北市外溢到新北市，區域市場頻創天價，更吸引多家從未蓋過科技廠辦大樓的建商，開始從住宅市場跨足到廠辦市場。
不過楊仁鈞直言，令人擔心的是，很多建商一窩蜂蓋廠辦，卻還是用20年前的廠辦規格來考察、規劃，一旦將來產業結構改變或市場反轉，「潮水退了才知道誰沒穿褲子」，很多廠辦勢必會被淘汰，即使降價也賣不掉，關鍵在於廠房不合用就是不合用。
楊仁鈞表示，目前「第三代廠辦」正在大崛起，最主要有三大DNA：外觀豪辦化、Lobby五星飯店規格、「廠辦倉三位一體」；其中「廠辦倉三位一體」，難度最高、競爭門檻也最高，也是未來的藍海市場。
據超營實業調查，近年雙北市工業土地、廠辦行情屢創新高，漲幅大於住宅；以工業土地來說，電子業大本營新店，已達每坪110～120萬元，有錢還買不到，三重跳到100萬元大關以上，比五年前50～60萬元已翻倍上漲，土城也高達60～70萬元，比五年前30～45萬元、漲幅近六成～一倍。
廠辦行情方面，目前內科園區已飽和，西湖段近捷運站且生活機能良好產品，每坪已站穩八字頭、文德段七字頭，南港呈條狀分布、租售行情差異較大，北士科已達每坪64～66萬元，新店達45～50萬元為新北市最高，其次為三重約45～48萬元，中和約40～43萬元，土城約40萬元，新莊約35～40萬元，汐止約34～36萬元，近五年平均漲幅都在25～35％之間。
楊仁鈞表示，預期未來二年多頭格局持續，在全球供應鏈重組、廠商接單和擴廠需求殷切、通膨效應、營建成本攀升等因素下，2022年漲幅恐怕還會加大，還看不到「天花板」，但因為已有部分建商開價嚇死人，讓廠商買不起，這個問題最嚴重，若廠商無力追價，則可能外溢到都會外圍。
【頂樓規劃擁有空中森林花園、豪景休憩區的總裁辦公室，並以超優白玻璃把視野極大化】,這個場景要不要太誇張!?
這真的是廠辦嗎?不.........這絕對是豪宅!!!!
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舊宗段直逼西湖段 國揚內科廠辦見8字頭
工商時報 蔡惠芳 2022.08.01
房地產今年最炙手可熱的市場，聚焦在商用不動產。調查顯示，廠辦正朝「頂辦」化發展趨勢！內科即將登場的指標廠辦大案「國揚洲際企業總部」，每坪「見8」，問鼎內湖舊宗「樓王」寶座。
國揚實業協理王正怡表示，近幾年熱錢竄燒、通膨推升需求，帶動房市欣欣向榮，尤其台商回流、電商蓬勃發展、政府輔導非法違章工廠轉型，帶動強勁的工業廠房需求，創造可觀的交易量能，國揚在成功打造汐止「國揚雲端」、「國揚矽谷」之後，自2020年以來再積極加碼內湖舊宗、土城、三重、新店、高雄特貿三及汐止汐萬路等六筆商辦用地，將再推出更引領市場趨勢的地標型商辦大樓。
其中，內湖舊宗「國揚洲際企業總部」，是國揚今年創辦屆滿50周年的代表之作，更是手中六大商辦案的重中之重，國揚掌門人侯西峰委由「廠辦天王」超營實業董事長楊仁鈞，從購地、規劃和銷售全程操盤，基地面積2,127坪，位於IKEA旁新湖二路，6月中正式動工，預計興建地上八樓、地下四層的「廠、辦、商」三效合一複合商辦大樓，總銷近80億元。
楊仁鈞表示，內科園區廠辦市場原本西湖段排名老大、文德段老二、舊宗段老三，但近兩年三大板塊已重新洗牌，西湖段在長期缺貨下，企業腳步積極向舊宗段移動，帶動區內價量「超車」文德、直追西湖，有後來居上之勢，進駐企業總部家數已突破69家。
其中舊宗段主軸線新湖二路，使用分區是內科唯一可進駐辦、廠、零售、倉儲、批發、餐飲等的區域，比照台北市商二，僅不得作住宅使用，調查顯示，區內每建坪零售櫃位租金高達3,000~4,000元，租金坪效高居內湖之冠。
據悉「國揚洲際企業總部」，身價已緊逼西湖段，每坪開價直上「8」字頭，問鼎舊宗樓王寶座，將挑戰廠辦史上最高均價。
楊仁鈞表示，「國揚洲際企業總部」，最大特點是全面進化到第三代科技廠辦規格，頂樓規劃擁有空中森林花園、豪景休憩區的總裁辦公室，並以超優白玻璃把視野極大化。
銀行說【某些地區】有「漲過頭」現象,為降低放款風險,所以要採取「自主選擇性信用管制措施」,不僅鑑價趨於保守，也壓低部分區域新房貸成數。
但是房地產業者可不這樣覺得!下一則新聞,聽聽建商大老闆的說法!
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房市泡沫破滅 9區遭點名
2022/08/02 好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
面對房市泡沫誰敏銳度最高？就是銀行業者。日前就有行庫「自主選擇性信用管制措施」，點名部分區域，將壓低新房貸案的成數，包括新北三峽、五股、淡水、林口、新莊與桃園青埔的重劃區，此外，屏東、台南與宜蘭部分地區，也被銀行業者認為有「漲過頭」現象。
過去兩年全台房價大漲，但今年面對目前升息、熱錢退場、台股股災與通膨後帶來的通縮隱憂，遞延效應逐漸影響到房地產，加上央行祭出打炒房措施等，房地產面臨「消風修正」，銀行業者為降低放款風險，不僅鑑價趨於保守，也壓低部分區域新房貸成數。
例如三峽、五股、淡水和青埔，除非是交通運輸共構點，否則大多數房貸案成數被壓低在5至6成；此外，台南「蛋殼區」因科學園區效應大漲，但銀行認定「漲過頭」，貸款成數也被大幅壓縮。
房市專家、消基會房委會委員張欣民指出，銀行房貸鑑價會分為A、B、C、D甚至更細的區分級別，上述銀行業者點名特定區域，將壓低新房貸案成數，形同「自主選擇性信用管制措施」，也象徵評列房市泡沫危機區域，購屋民眾需特別留意，避免買在高點或簽約後遇貸款不足問題。 張欣民表示，所謂房市泡沫，就是超漲部分「消風修正」，對銀行來說，要保障債權，針對房貸案的鑑價就會回歸房市基本面，包括捷運交通、學區、生活機能等。如此反推，民眾也可得知哪樣的地點、產品，真的保值抗跌，避免在房市泡沫破裂中，淪為輸家。
原文網址: 房市泡沫破滅 9區遭點名 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/549138344054.html
摘錄這則新聞,純粹只是想讓自己的思考領域更寬廣些罷了!
房價起起伏伏,一時的好與壞,並不能代表什麼。
倒不如客觀些,用【空屋率】來做為評判標準,空屋率低的地區,買家置產原因多為自住,房價相對有支撐;空屋率高的地區,人流不足,即使某一段時期房價走高,日後終歸還是會回到常態!
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興富發總裁鄭欽天：3、5年內台中七期看百萬、桃園青埔看60萬
2022/08/02 09:43 自由財經
〔記者徐義平／台北報導〕「產業進駐、交通網路任督二脈打通是近幾年房市買氣南強過北的主因」，興富發建設集團總裁鄭欽天接受專訪時做出以上陳述。
他解釋，這波房價上漲不單只是購屋需求增加，還包括土地價格上漲，甚至又碰上營造成本翻倍加重等三重因素交疊所導致，尤其是工資，南部現在的營造成本甚至比北部還要貴，再加上南部普遍缺工，也直接影響工程進度，原本2年可蓋好，現在拉長到3年還蓋不完。
而且鄭欽天認為，桃園、台中房價絕對有支撐力道，尤其台中七期3、5年內單價會破1百萬元，超越新板特區，桃園青埔則會上看6字頭。
房價有沒有跌 看實價最清楚
至於，近期有傳言房價有跌一事，鄭欽天直言，去查實價登錄最清楚，房價其實沒有跌，而且今年房價絕對比去年又再漲上去，只是今年碰到疫情確診數爆發，每天幾萬例，導致上門看屋的民眾變少，成交量一定不好，不過，隨著疫情穩定發展，近期看屋民眾有增加趨勢，但碰上年底選舉，因此，建商能做生意的時間很短，也只有這2、3個月。
鄭欽天指出，這一波房市買氣南熱過北，主因是桃園以南出現產業大幅設廠，因此，台灣未來5至10年的經濟、產值已經不若過往相當高的比率倚重大台北，反而會分散至中、南部，尤其大台北1年移出人口數將近10萬人，10年便相當於100萬人口移出，這些人多半會選擇落腳桃園，主因是桃園房價僅是大台北的一半，加上有產業支撐。
以近期桃園航空城首批標地標脫金額超過200億元的結果就可以看出桃園未來的潛力，更是繼台中後，下一個辦公室聚落量點。
鄭欽天指出，台中市百貨業的營收不輸大台北，再加上往北服務可以擴及到苗栗、往南則可以延伸至嘉義，服務範圍橫跨多個縣市，他更以兩年多前標下的達新雨衣在台中七期的土地為例，當初是以商業用途下去評估，相同的投報，在信義計畫區每坪土地要價1500萬元，但台中七期每坪300多萬元，而且容積更是信義計畫區的3倍之多，所以當初才會勇敢投標達新雨衣那塊地。
台中七期辦公室租金單價上看2千元
而且台中七期的辦公室租金也一直往上漲，從早期每月每坪600至700元，一路漲到1200至1500元，鄭欽天甚至認為，不出幾年，台中辦公室租金就能看到2千元的租賃紀錄。此外，鄭欽天認為桃園市也是下一個辦公需求大幅增加的都會區。
至於，面對利率連兩升的看法，鄭欽天指出，即便升息兩次，利率還是處於相對低點，除非利率升到4%、5%，不然現階段來看，房貸利率應該不是購屋民眾最主要的考量重點，而且鄭欽天認為台灣的利率政策很大一部分直接牽動著購屋民眾，因此，他認為公部門不會貿然就將利率拉得太高。
我很認同新聞最後一段話:【重劃區的面積最好是大小適中，面積以50公頃左右為最佳，低於20公頃則發展較受侷限，但腹地太大也未必好，例如淡海新市鎮一、二期規畫446公頃，就會出現餘屋過多的問題。】
房屋可以近乎無限量供給,對有意買屋者絕非好事!就如同股票買賣一樣,假如有人持續不斷地在市場倒貨,請問這支股票怎麼漲得起來?
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副都心瑟瑟發抖？塭仔圳又便宜又大碗 將衝擊在地房價？
好房網News 2022-08-05 16:55
好房網News記者唐主桂／綜合報導
北部地區近來有不少重劃區，其中位在新莊泰山地區的塭仔圳重劃區，第一區在去年已經完成了地上物的點交，第二區的地上物也在5月時完成拆除，將近400公頃的區域即將進入下一步的開發。
不過在這麼大面積的塭仔圳重劃區旁，卻有個已經開發了超過10年的重劃區「新莊副都心」，一名網友就在PTT的〈home-sale〉版發文，表示自己剛入手一間位在副都心的房子，但看到旁邊有塊完整、面積是副都心4倍大的塭仔圳重劃區，好奇這對於副都心的影響是正面還是負面。
有不少網友抱持著正面態度，表示「區塊越大潛力就越大，現在頭前-副都心-塭仔圳，這加起來的範圍真的非常驚人」、「整體區域提升是正面，但住宅短期會因為供給多而價格停滯」，也有人分析，副都心歷經過了盤整考驗，目前已經有環狀線、機捷等建設，而塭仔圳的開發，代表了政府有心大力推動，當人口越來越多，就有利於附近商業區的發展。
但也有人提醒，新莊副都心的生活機能花了10年都還沒有完善，面積大4倍的塭仔圳重劃區又需要花多少時間才能適合居住？此外，由於塭仔圳重劃區有部分屬於工業用地，可能對於交通和環境有所影響。
目前塭仔圳重劃區周遭所推出的新建案，每坪單價多落在46萬至50萬之間，相較於副都心、頭前重劃區的6字頭房價，一坪就有10多萬的價差，在地房仲業者認為屬於新莊的「房價凹陷區」，隨著未來發展、建設及機能慢慢到位，前景頗受看好，但是在塭仔圳區內的新案大量釋出後，勢必也將衝擊的副都心及頭前重劃區房屋的去化。
然而塭仔圳重劃區廣大的面積仍是一大隱憂，代銷業者曾經分析，重劃區的面積最好是大小適中，面積以50公頃左右為最佳，低於20公頃則發展較受侷限，但腹地太大也未必好，例如淡海新市鎮一、二期規畫446公頃，就會出現餘屋過多的問題。
原文網址: 副都心瑟瑟發抖？塭仔圳又便宜又大碗 將衝擊在地房價？ | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/114592343832.html
每天我都會開車經過中和交流道,位於交流道出口右側的二排舊公寓,早先跟建商談好條件進行都更,而住戶也配合遷離,預備幾年後入住新居。
目前現址門窗都已經拆光,屋頂也已經被鑿開大洞,建商卻遲遲沒有下一步動作,只剩下零星幾片控訴建商不依約行事的白布條在風中凌亂~
住戶有錯嗎?當然沒有!!!
白紙黑字寫好的契約,加上是雙方合意,住戶何錯之有?
如果情況正好相反,變成建商大賺.......請問建商願不願意拿出售屋利潤補貼屋主呢?
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成本上升衝擊都更案！地主分回坪數縮水、重建意願降怎解？
好房網News記者林和謙／台北報導 2022/08/04 09:55
塞港問題、國際原物料價格上升，加上俄烏戰爭與國際情勢不穩，都使得建材價格漲，導致營建成本上升及工料雙漲，且政府打炒房、限縮不動產貸款金流，帶給不少建商、開發商壓力；這樣的情勢也影響到都更危老案，由於造價成本上升，建商考量到利潤、成本，甚至會「蓋不下去」，恐怕也讓地主分回坪數縮水、地主參與重建意願下滑。都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥指出，成本高漲建商來說確實是個挑戰，要想讓都更危老案順利進行，地主須共體時艱，不然房子蓋不下去、地主拿不到房子，又沒建商想接手，問題更大。
目前整體情況下，傳出有新案子賣完卻因原物料成本估算錯誤，工程遲遲無法發包或動工，恐導致爛尾甚至退款情形；為降低營造成本漲導致獲利遭侵蝕的衝擊，今年許多建商也未再大量購地，獵地的策略趨於保守。有建商對於未來預售新案，將傾向邊建邊售、先建後售的方式，推案更趨於保守。
除了一般推案受影響，都更危老案也受衝擊，建商、實施者不太敢開工，業者怕成本持續高漲吃掉利潤、資金壓力也大；彭彥祥表示，確實有都更重建案的建商蓋房子到一半，發現建築成本漲太兇，若蓋下去、利潤被吃掉不少，業者不會想做賠本生意。
彭彥祥表示，面對上述這樣的情況，建商多會回頭與地主、住戶溝通，「建商可以在合理範疇內少賺一些，也希望在成本高升的部分，與地主協商、降低都更戶分配的價值比例，若地主、住戶能理解並合理降低一定比例的分配價值比例，讓建商在利潤上不會被吃掉這麼多，這樣案子能順利推動下去是最好」。
身為第一線的專業都更危老推動者，彭彥祥有最深感受及最清楚的理解，他認為，地主也要體會到，要順利讓房子重建順利進行、最後拿到新房子最重要，有時須各自讓步，不能說都是建商的事；若雙方協調順暢，地主願意幫忙分擔、共體時艱就很好，不然建商蓋不下去、房子拿不到，後續又沒建商接手 ，時間一直拖下去都是成本。
彭彥祥表示，地主、住戶的價值分配比例降低，或許有人認為不划算，不過站在另一角度看，舊房子重建為嶄新大樓，既可活化資產、提高資產價值，也提升生活品質、居住安全，這其中的價值不是只有房屋增值及拿回多少坪數而已。他指出，地主在都更案中也可自主更新、成立更新會，若有能力可自行出資金、或向銀行貸款，並自行找實施者、營造廠來蓋房子，就不須將房產價值分配給建商；若是委建方式、住戶未成立更新會，同樣是拿自己的土地、自己出錢，或找銀行貸款，若資金仍不足，也可請建商或投資者協助出錢，不過這部分就要談到價值分配比例的問題，看要分給建商、實施者多少合理比例，雙方合意就簽約清楚。
此外，彭彥祥也身兼中華都更全國總會秘書長，帶領著都更行動團隊，在各地協助老舊建築物的屋主、地主成為橋樑與建商溝通重建事宜，對於無建商願意進入的老舊大樓或社區，協助自主重建的顧問管理，積極幫助有需要的住戶更順利朝都更推進。
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