0蘋果西打0 wrote:
我們家最近也...(恕刪)
哪個建案這麼機車,很可惡...交屋時你一定要多刁難他們,然後凹一些東西或錢回來,,
kyo1451 wrote:
請問有人知道 名人賞...(恕刪)
不清楚耶 @@
另外, 在星海那附近要開一個預售案件了, 預計明年初會開始.
還有最近新古屋的行情聽說還要再調漲到16萬/P,
現在新市鎮的生態大概變成 敢冒險的投資客(一手)>有衝勁的自住和二等投資客(二手)>猶豫的自住客(三手)
連房仲自己都覺得下半年都不知道在夯什麼? XD
連續好幾周的新市鎮都一堆人來看房, 一看就知道外來客居多.
目前我也看到一間中古屋, 便利性和景觀都有, 正要開始議價, 希望能夠成功 @@
疑~
文章已經破800了耶 =.=
淡海新市鎮分為公司田段、新市段、淡海段三區我會優先以公司田段為中心(以中山北路為中心線)濱海路南面，淡金公路以西、綠十以東。可以參考圖說。目前該區正興建計畫基地僅有新浦東、邁阿密，伊東市及視前案銷售狀況後可能明年推案之公司田58地號(目前已送都審)，其他基地都處於閒置(養地狀態)，此區域己沒有建商基地，大都屬原地主領回之抵價地(沒有資金壓力)在沒有更大誘因前預期短期內不會興建，所以在此區域競爭分析中協和建設的建案擁有主導市場優勢。
短期內中山北路二段與新市一路三段及濱海路以未來發展趨勢來說我會認為前者發展機會較佳理由：
1、以交通的連續性：在新市三路與新市一路未連接前新市一路難有潛力，目前可看到僅新市一路口明年將營運的麥當勞有正面加分效果。
2、以地勢觀察：新市一路三段為一長坡及連接淡金公路之支線，停靠危險，目前僅有車潮難有人潮。
3、以里鄰公共設施說明：新市一路三段上之公共設施目前僅有隔離綠帶，為同質性高之住宅區，相較於中山北路二段短期內可能具備形成三級城市的條件(鎮公所為中心)，以目前現況規劃未來性較有發展契機，也易為建商炒作，但目前公八北面建地及鎮公所北邊鄰商地都沒有動作，以建商立場一定等鎮公所新建工程動工再進行推案，才以能以錦上添花。
4、以集聚效果分析：新市一路南側僅為狹長腹地，目前發展往北側； 中山北路則能收納新市一路人口且東邊豪斯登堡、水公園、和光九如(以上三案正交屋中)及連接中山北路一段(水碓)和北邊的育英國小以連結三芝及東北角較能形成交通之集散樞紐； 在短期內預期政府重大建設(淡江大橋、輕軌)未能到位前濱海路建案也只能依附中山北路集散。
5、以整體淡海建案發展分析：之前強調過淡海不怕建商蓋房子，而是怕建商不蓋房子，只要是邊際土地才能有開發價值，房子蓋了就有人會買，成熟度才得以成形，這是一過程，這過程發展可能集中可能蛙躍式但終會有一中心點為集散，獨占的效果才會顯現，所以我不太在乎淡海廣大的土地，我不是投機者。且在物價可能上漲的趨勢下建商終究會反應成本，所以整體上平均合理的房價上漲是會合理發生。
整體來說對該區域我還是充滿樂觀的，理由：
1、市場的價格短線是由供給及需求所決定，但長線會反應成本(觀察CPI、GDP、QE2、M2、M1B)
2、在討論網站內中大家過份在意淡海的廣大空地，而沒有注意到不動產具有強烈的個別性質。
3、新社區不是擔心餘屋，而是擔心建商不蓋房子，政府不投入興建公共設施，有房子自然會有人買，也才有集聚機能的產生，千萬不能有要馬肥又要馬不吃草的想法，沒有白吃的午餐(要有公共設施又要有區域成熟度及便宜的房價)。
4、目前觀察，淡海建案成長還是蠻健康的，公司田段目前的空地也沒有多大動作，蠻多處處於抵價地的養地現象，今年4月該地有一宗成交案將近30萬元/坪，不計入物價上漲，推案平均每坪沒有15萬元/坪以上建商難有推案的動力，且資訊得知目前新市段(國家新都)附近目前(10月底)也已成交25萬元/坪土地價格，以短期來說新市鎮難以回檔。
5、新開發區的發展絕對快於舊社區(舊社區難以更新)，在競租的過程，同樣淡水地區我想士林、北投的購屋者大部份會看淡海，而不會去塞舊社區。
6、通膨是一過程和社會化過程一樣，你只要判定目前是在通膨的初升段或未升段即可，究竟目前決不會有泡沫的問題。
7、我看過很多新開發區，房價的形成是事實，但往往都是由外地投資客造成(水公園是一例)，本地人只還在想漲得沒有理由，我想可能欠缺區域之間的比較，所以造成只會比較過往價格。
8、特別一提的新市國小北邊濱海路南側之廣大土地公司田段17地號，面積11,132坪，使用分區都市計畫檢討改為倉儲用地，所有權人：中華民國，以後會是什麼用途令人迷惑~~~~
僅想到這裡......僅供參考
，對見解有意見請大家討論
註：上列所指〞短期〞指存量市場及預售市場及可實現完成及動工的公共設施而言(指2~3年內)。
samtseng330 wrote:
可以問問這三個地段的建地是屬哪一種容積呢...(恕刪)
你可以參考前文圖示上有土地使用分區標示，再上網查詢〞淡海新市鎮特定區第一期細部計畫建築物及土地使使用分區與都市設計管制要點 〞該內容詳細規定者淡海新市鎮開發之使用區、使用強度、使用性質及種類...等，可以好好研究
。有關坪效及坪價，一般估價技術規則規定是採用：〞開發成本法〞：S=(V+C+M)×(1+R)×(1+i)，判斷建物最有效使用之面積、計算利潤率、管銷、持有期間之資本利息、直接間接工事費.....................等.
該區大部份為住五，容積320%，我們粗估一坪土地可以興建4坪樓地板面積，再加上營造成本6~7萬，利潤率通常為10%，平均房價沒有15萬/坪以上，是真難以推案
剛查了淡海新市鎮〞標讓售及撥用示意圖〞在於公司田段未來可能於近期較有機會興建之基地位於公八北邊之75及78、71地號土地，之前於分別於98、97年請有建照，我覺得該區位還蠻優的：
75地號為汯居建設股份有限公司申請，為一地下三層、地上13層，戶數約200多戶，基地向南，第一排面廣大之公八公園是一賣點，且緊臨鎮公所及未來之運動中心，依建照分析最大缺點挑高僅為3公尺。
71、78地號起造人為一自然人：3棟127戶為地下二層、地上14層，設計上採大坪數，且戶戶挑高3.4公尺，判斷上為高級住宅設計，缺點為南邊未來如有運動中心(公八東北方預定點)之興建對景觀可能會有阻擋的問題。
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