公設不算容積，我也在找法源，但是看的到的文章都是這樣寫，
看了很多文章，應該是符合某些條件就免計容積，某些條件是甚麼我不知道，還在找@@，
但是建商應該是想盡辦法讓他不計入容積吧...
但是這邊的建案，扣除梯廳/樓梯/電梯間/機房，還有甚麼公設我是想不出來...應該沒有室內泳池三溫暖之類的吧?
真左維 wrote:
35% 公設不算容積, 這是那條規定可以提供一下嗎...(恕刪)
(20坪室內, 1.6坪陽台)
再加上法規公設(計入容積), 中央管理室, 防災中心, 社區交誼廳(這個應該是認為要有地方開管委會), 垃圾處裡, 防空避難室, 基本輕鬆破24%
如果是小基地建案(300坪), 光以上公設就接近30了
如果是800坪以上建案, 可能還不到25%, 再來6~10%就是一般最愛嘴的休閒公設了, 健身房, 兒童遊戲室, 三溫暖, 這就要看建商規劃了.
(也是有建商主打都沒有, 超低公設比25%在賣的)
來個具體的例子, 遠雄江翠
住2 基礎容積 240%, 依據我前面計算466%是可銷售面積
來看遠雄的規劃
1. 基地面積2049.06
2. 樓板面積15457.62
3. 停車位126, 機車位113, 自行車29
銷售面積 (15457.62-126*40-113*4-29*4)/2049.06 = 480.6%
好吧, 我功力還不夠, 還有14%是啥, 我不知道 冏
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抓到了, 我算錯了, 機電設備的機算基礎是含獎勵容積.
(240*1.5+240*1.5*1.15)/0.85 = 487%
自行車位不能免計容積率
遠雄銷售面積 (15457.62-126*40-113*4)/2049.06 = 486%
butthouse wrote:
建商也是商人 代銷...(恕刪)
每坪成本要34萬，這個人唬爛也唬很大，34萬這是投資客買的成本才對吧，
如果成本要34萬，那些淡水還是非雙北的房子每坪10出頭不到20萬的，
建商都用成本價還是爐渣蓋的嗎??你還真當建商是良心事業救國家阿，
看完真的很想笑...想洗腦不懂的人，要炒房也該有個邏輯...
kk-biven wrote:
每坪成本要34萬，這...(恕刪)
雙北地區, 土地從一坪6萬到一坪500萬都有, 建物背負的土地成本, 依法定容積率上限為分母也因此從3萬到60萬不等.
舉個例, 台北商業用地, 一坪土地500萬, 一坪蓋8坪, 每坪的土地成本就是60萬. 八里的住宅區, 蓋透天, 一坪蓋兩坪, 一坪的土地成本就是3W.
30層樓的大樓, 地下六層, 營照成本一坪輕鬆超過12w, 透天鋼筋綁綁灌漿一坪有7W都不可思議了. 這樣希望能解決你對雙北地區有些地方的建案一坪十餘萬, 有些地方一坪破百萬的疑惑.
至於現在市價110萬的土地, 開發商當初用40萬買到, 內線消息, 眼光精準, 還是政商關係良好, 都是過去式了. 現在就是值這個價, 完整產權土地供給有限, 跌不到那裡去了, 土地投資有賺有賠, 如果跟我一樣心裡不平衡, 請在年底用選票支持不動產稅改相關候選人.
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去掉精華, 500萬可能稱不上精華 冏
北市中山區土地 每坪810萬有撐
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1171699
asdfonly wrote:
很高興看到理性的討論，兩位討論我看了，有一些補充如下:
1.容積移轉40%，這個是建商花自己錢買公設地送國家賺的容積，所以分地主頂多10~15%，不會同合建比，也是建商的暴利來源
2.重劃前農地，重劃後配50~55%建地回來，土地價差那麼大，要先確認是重劃前或後，才比較能用同基準討論 \
第二點我們漏掉了, 我之前也聽說立信取得的最低價位是三十幾萬, 這樣成兩倍就跟約翰約翰的數字對的起來. 不過如你所述, 重劃初期有很多隱性成本, 當初這片地有很多非法占用宮廟, 以台灣宮廟文化要把他們請走, 困難度很高. 我記得有針對立信賴董的專訪, 他如何一步步參予活動跟宮廟團體達成共識. 地產開發的獲利已經到手, 不太可能預期建商用一坪土地一百萬去估算售價, 如果這樣不如賣給興復發, 信義, 土地獲利了結, 再去投資其他更保險.
至於第一點, 在我認知花錢買容積也是建地取得成本, 不過這塊不太清楚詳細價位. 所以我是直接拿有公告地主合建比的建案, 等效扣除土地後的建商每坪收入. 因此在建商每坪收入24-18w下, 要擔負容積購買成本, 建築成本, 管銷成本, 利潤很難算是暴利. 所以以營造強的建商, 收購土地後, 想要讓他們50w以下大量賣, 大概不太可能. 現在地主精的很, 找他們的建商又多, 不會傻傻的賣, 與其說建商賺很大, 我會說是地主賺很大(包含地產投資型建商).
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