zmitter wrote:
賣的只有一個地號嘛，...(恕刪)
Z大, 遠雄自己曾經說過之前在副都心推案的業績不好
國都,我客觀認為已經是價格vs.機能但開價先行的問題,
副都心站的基地離泰山塭仔圳太近而開發時程還要拖10~20年以上,還很久
本地人都知道這邊真的是百廢待舉啦, 農地鐵皮屋都被太多私地主卡住位更難整合了
而且台北市公務員都不想來, 怎麼可能花一坪60~70萬元在泰山旁邊買官邸豪宅
廣告把房價的本夢比炒得太高但套牢風險高, 若要比較有價值且發展會比較快的:
遠雄的中央公園和海德公園離思源路和雙捷運新北站不遠, 至少北側新莊知識產業園區已經在動了
基地離新莊市中心更近(離板橋和台北也是)所以看起來機會還比國都要大不少哦
Waffenss01 wrote:
國際創新園區取消限高...(恕刪)
信義計畫區的第一棟建物是世貿中心並不是北市政府。信義計畫區這個CBD能成功並不是單純只靠什麼百貨影城帶來繁榮，其一個很大的原因是很多企業總部都設在計劃區內，而使得有很多就業人口進駐。這樣才能跟後來的商業娛樂設施相輔相成來發展。信義計畫區在非假日時，很多餐廳或咖啡廳都是計畫區內的上班族在消費。
我是覺得新板跟信義計畫區的發展不能拿來類比，新板特區的商業大樓沒很多，可能還比區內的豪宅還少。但我覺得新板有一個很指標且能帶來人潮的建物，就是板橋車站。利用原本的板橋車站運輸量來做基礎，就算周圍的商辦大樓不多，但以車站的運輸量，在周圍蓋個大型百貨商場自然容易成功。
而信義計畫區沒有板橋車站這樣的基礎，可以說是要從大空地從零發展，再從無到有的發展下，世貿 台北市政府 遠雄集團 國泰集團 花旗銀行 南山人壽等先後進駐計畫區，為計畫區帶來龐大的就業人口，就算這些人不是當地人，但有時候下班後，在計畫區內的娛樂設施消費，這樣就業人口跟娛樂設施自然做到相輔相成的情況。
而新莊副都心發展態樣跟信義計畫區一樣，也幾乎是要從大空地開始，中央合署辦公大樓就這樣的就業人口或許無法帶來什麼商業幫助，但或許政府也希望帶來起頭的效應，先有公家單位進駐(新北地方法院不也想搬來)，之後再輔導私人企業進駐。本來這樣的發展順序沒什麼不對，只是後來看到副都心內有些商業區土地被拿蓋住宅(這是在信義計畫區沒有的情況)，這樣新莊副都心以後到底會有多大的商業能量，還需要再觀察。
LV9875 wrote:
副都心內有些商業區土地被拿蓋住宅(這是在信義計畫區沒有的情況)，
這樣新莊副都心以後到底會有多大的商業能量，還需要再觀察。...(恕刪)
反正上新莊183公頃重劃區,不是只有副都心重劃區那100公頃,
知產專區是７５％不得住人未來的產專大樓和大型商業設施都在那,
國際創新園區第二三期都在裡面,要蓋新莊第一超高樓群.
住宅限制比副都心重劃區大很多．
這區可能就比較接近你說的,信義商辦林立.....
因為不能住人就只能概辦公室和商場．
以整個上新莊重劃區來看,”商辦商業區”與”住宅區”分開．是蠻可能的發展．
之前不是有人說過,信義最好的就是”商辦商業區”與”住宅區”分開．
我看未來的新莊,可能也是如此.
"副都心重劃區"的商辦商場CBD之夢就當作一場早期規劃被改正的誤會,
把副都心重劃區當成有重大建設支持的豪宅區吧．
剛剛看遠雄國都的位置,和早期2010的使用分區圖．
那土地(基地A)以前似乎都寫是”國際休閒觀光購物BOT”,要蓋飯店與商場.
結果不知哪時開始.基地A,B被賣掉蓋豪宅了....
只剩基地C(停車場用地)的AU商城(三塊BOT基地中,它最靠近知產園區與A3站).
這可能就是知產區規劃雙捷旁邊的大型商業設施用地後,
政府已經放棄原本"副都心重劃區"的某一些商業規劃．
比較早起跑的AU商城應該還會進行,但後面就沒了.....
把新莊都心看成三個重劃區的合體,
就不擔心其中之一的副都心重劃區的商業能量被豪宅吃掉.
或許,它早已沒被政府當成商辦和商業區的核心位置了....
只要10年內知產區的商辦商場有起來,新莊副都心商業能力就不用擔心.
反正只隔條馬路而已．
未來要看5年後知產區能不能守住７５％不得住人的標準．
如果守不住,才是大問題．整個副都心計劃會變成台北盆地最大的新住宅區.
Waffenss01 wrote:
反正上新莊183公頃...(恕刪)
的確副都心未來比較像是豪宅區
只能穿插少數商辦 與Au商城
政府賣地賺的錢 現在拿來OT蓋電影文化中心
有圖書館規劃 環境真的不錯 以自住而言 實屬上乘
（真的 高雄對不起囉）
其實新五泰地區一直以來建設落後 房價偏低
居民經濟能力不如溪南地區板橋中永和新店
新莊真要蓋高檔百貨或飯店 應該不易存活
本來就是市場機制 新莊的條件各方面還不足以撐起高檔商業
但地價已被炒高 更難吸引建商蓋商城經營
太不划算 賣房子卡好賺
中央合署蓋在這 未來一些好康的建設機會
人不親土親 合署的公務員們應該會幫新莊爭取
總會有好處 大家都受惠（副都心站不就是因合署而蓋的？）
我是新莊人 還是樂見新莊發展 即使好東西不在我家旁邊
未來希望副都心內僅剩的商業開發可以順利進行（最近都沒消沒息）
在人口進駐後 有機會使一些建商改變心意 做商業開發 剩下的商業地別再蓋住宅啦
知識產業園區可千萬別重蹈副都心複徹 啊
Waffenss01 wrote:
反正上新莊183公頃...(恕刪)
(以整個上新莊重劃區來看,”商辦商業區”與”住宅區”分開．是蠻可能的發展．
之前不是有人說過,信義最好的就是”商辦商業區”與”住宅區”分開．
我看未來的新莊,可能也是如此.)
但就是因為這樣，反而更容易變成四不像，一些原本劃為商業區的土地拿來蓋住宅，但還是有些企業願意在原本的商業區土地蓋商辦大樓(佳能企業總部大樓案已確定動工)，所以副都心重劃區你說他是單純豪宅區，似乎也不完全是，但說他是單純商業區塊又稱不上，所以副都心應該不太可能是商業、住宅分離的情況了。反正對建商來說只要住宅有人買就好、對新北市政府來說只要有開發就好。
(知產專區是７５％不得住人未來的產專大樓和大型商業設施都在那,)
這點我就真的不得不佩服台北市政府當初的規劃跟執行力，坦白說我不是很清楚知識產業園是怎樣的產業型態，但以台北市來說，內湖科技園區跟南港軟體園區裡面可是百分之百都沒住宅，新北市政府不知道頭前跟副都心都會有一堆住宅了嗎? 結果又在知識產業園區裡規劃25%的住宅區，既然名為產業專用區，那又規劃住宅區，可能是我頭腦不夠好，還真的不知道這樣的規劃有何意義。難道是覺得新莊的住宅區還不夠多嗎?
當初中央政府在副都心所劃的使用分區，已被新北市政府實際改了很多；知識產業園區也有規劃部分住宅區，看來雙北市政府在重大的土地產業開發上，還是有很大的差異。
知識產業園區的住宅區很小，似乎是要容納拆遷戶的.
位置在最東邊靠近河堤與化成路尾，
塞在最偏最遠離A3車站的位置。(黃色那一塊)
所以應該不會如頭前和副都心這種精華地蓋住宅的情形。
(A4站和幸福站周圍精華地都拿來住人)
知產區幾乎沒有純住宅區。
這張A3站應該是從政府資料截圖的，
不知道完整的原圖去哪找？？
http://pic.mygonews.com/fetch.php?v=7f71ef93518e8c971819ea0515aeb1ae.jpg&t=newsPhoto
那個〝研議中立體連通系統〞，也就是空中陸橋。
連接車站周圍的停車場和商場。
似乎有考慮延伸過中山路到頭前和副都心。
希望能夠真的延伸過去。這樣行人就不必等每次要100多秒的紅燈。
C2,C3是規劃大型商業設施，也是百貨商場類。
而不是副都心商二大樓底層的一般零售類。
中山路北側沿線則是商一。要做成沿街商店街一般零售類。
商一很難像遠雄国都(商二)那樣蓋成豪宅。因為蓋不高。
所以政府也是有在擔心知產區也副都心住宅化？
A3車站旁的大眾接駁用地，還不確定是什麼。
希望是類似客運總站兼商場啦(迷你晶站)。
若有雙捷+客運，A3就類似迷你版的北車或新板車站。
難怪2011知產區案通過以後，
早期政府在副都心的其他BOT商業規劃就從A4站附近
陸續消失。因為A3站比較好發揮。
位於兩條大型幹道交叉口，車輛交通能力優勢。
有兩條捷運交叉，大眾交通也是優勢。
商場停車場用地也相當充足。
那些停車用地就和AU商城一樣可多用途使用。
只要BOT案建有足夠地下停車場，
樓上就可以隨便你當商場或商辦或飯店。
因為政府沒錢，連大停車場都希望民間拿錢來做。
代價就是上面會變成Au商城，晶冠廣場，ooxx飯店，等BOT案。
而10年後A3就被這些大型商業設施所包圍。
副都心的停一，停二，停.....都是分散的。
而知產區的停車場卻是全部集中站車站旁。
由此我們也可以判斷，政府希望A3站發揮集客能力于一點。
這讓A3整體商業條件遠勝於A4.
遠雄国都本是蓋在停車場用地的国際觀光飯店兼停車場BOT案.
那計畫已經消失了，但我不認為是放棄不做。只要不做在那了，
飯店BOT如果幾年後改到A3對面的某一停車用地其實也不意外。
(基本上，停車場用地都會活化開發，沒什麼限制)
政府0出資的BOT.開放商業成份會很重，
才有人要標。晶冠就是一例。
不說的話誰看的出是停車場+里民中心的BOT？
而電影文化中心是〝市府出錢〞，是OT,不是BOT.
OT能商業運用比例可能限制很大.畢竟藝文性質才是主題。
不可能像0出資的Bot搞到80%商業，只用20%樓地板是專屬用途。
知產區的產業形態，簡單的說，就是高樓的大規模商辦。
雖然有限制產業別，但是所謂知識產業根本包山包海。
就把它視為類似信義的高樓商辦就好。
其產專大樓應該是以国際創新園區第二期為主。
反正就是綜合辦公大樓啦。是做研發還是運營什麼，
其實政府也不可能100%控管，頂多拉幾個指標性公司當代表。
知產以A3為核心
第一圈200米以內，全是大型商業設施，包括停車用地也算。
第二圈則是產專大樓群和機關用地。
第三圈住宅區很小很偏遠。
它不像副都心沒有一個明顯商業兼交通中心點，什麼都很分散，
知產則感覺是目標很明確的CBD專區，有個A3站當核心。
LV9875 wrote:
其實不管副都心重劃區或知識產業園區，要發展一定是要有一定的就業人口進駐，
否則住宅區入住率不高，商業區沒什麼就業人口，
這樣的地方對中大型百貨商場應該是沒什麼吸引力可言。
..(恕刪)
對阿~百貨商場的消費人口有兩個方向同時進行,
一個當地人口要夠(看重劃區入住率),
一個是週邊人口要方便前來(看雙捷通車,串連新五泰).
5年內....是連牌都還沒湊齊,最快是5年後.
5年內不管副都/頭前/思源路,都是慢速進步.
其實短期都發展不出像樣的商業機能,也不必太需要在意5年內誰前誰後.
大家都在等人口上來....否則連便利商店和超市都開不起來.
EX:歐洲村大概是2004開始推案,一直到2009(5年後)才有頂好超市.
頭前和副都才各自開始推案2~4年.
知識產業園區由於是最晚開發的,預定2014完成土地開發,
等到土地標售發出第一張建照,最快是2015(機捷應該也通了)
(副都心約2011年初推案 頭前約是2009年)
就算有雙捷加速,標售後沒有個3-5年很難開發到一定程度,
所以是2018-2020才脫離"空地"階段.那時是雙捷都通了,兩邊重劃區也已住滿人.
2018-2020距離目前還有5-7年.
最快是5年後,保守估計7年後,上新莊吸引百貨商場的真正商機才會來臨.
副都心區,與期說大型商業發展(除了AU以外,也快沒商業地能做了)
我現在是比較看好它由於電影中心/圖書館,未來會有各種雕塑造景,以及藝文活動,
(商業能力不一定是它強項,但"藝文"本來就是電影文化中心主打的目標)
唯一的造景河流也貫穿這區,而在5-10年形成一個豪宅區的大環境.
不是只有豪宅的價格,而是連整個大環境都是溪北最好.
這是溪北其它重劃區不會有的.
頭前區是相對安靜,更純的住宅區,不過很難被視為豪宅區.
就算房屋再高再豪華路再怎麼寬,大環境還是缺少一些特質.
知產區則幾乎沒住宅區,而且它被機捷高架貫穿中央.交通最方便但比較吵.
其實不大適合做為住宅,卻極適合發展商業.......
三個區剛好互補,豪宅區-優質住宅區-中心交通商業區.
內文搜尋
從 APP 打開
X