1.台灣房地產自2003年Sars過後，走了10年以上的大多頭。2003年是谷底翻身的一年，一路拉抬到2008年上半年抵達高點，當時重陽重劃區剛開始開發，整個三重地區的新成屋均價也不過22~25萬/坪。
2.2008年下半年起，美國金融海嘯讓台灣步入低利率時代，重陽重劃區新成屋的價格也下修至18~20萬/坪，以此開始起漲，至2014年末抵達高點，均價約在45~50萬/坪，漲幅達兩倍以上。與經濟基本面無關，低利率與低稅率是這一波房地產上漲的主因。
3.2011年是本段房市上漲的中間點，重陽重劃區的指標性建案「國泰一品」就是在當時開賣，這個社區的面積與戶數與「大道首璽」可以媲美。當時國泰一品的成交價多落在33~37萬/坪，部分員工戶或關係戶更是以26萬/坪取得，可謂物超所值。
4.「國泰一品」是國泰建設的案件，後續保固做得不錯。雖然已經交屋5年，但去年社區某棟住戶漏水，國泰建設還幫整棟管線做更換。「大道首璽」是三重在地葉姓地主家族所持有的建設公司，雖不是一案公司，但長期的保固問題是個隱憂。
5.國泰建設當初取得土地成本便宜，葉姓地主取得土地成本也不高。而過去這5年來，全球鋼筋水泥生產過剩，建築成本也持續下跌。以建設公司的合理利潤率推估，「大道首璽」售價若在37萬/坪，對建設公司仍有不錯的獲利空間，只是這個價位對舊買家交代不過去。
6.「國泰一品」近期的成交價位是40萬/坪，「大道首璽」則在42萬/坪，以未來一年房產下修10%空間換算，大約也在37~38萬/坪。
補充一點，許多建商仍在冀望新政府能拉抬房市一把，但林全組閣的態勢已相當明確。若林全老師(他是我大三財政學老師)真的接任行政院長，以他對租稅公平的堅持，房屋持有稅與遺產贈與稅調高，是他一定會落實的政策，對不動產持有者的稅務負擔也勢必更加重。
持續觀察了！
george3689 wrote:
我個人的看法是，一坪37...(恕刪)
如果如你所料
哪旁邊的中古屋不就要打到35以下
你覺得可能嗎
況且 國泰在進安街
本案在集英路
地點不同 也不能如此比較
如果房價要大幅下修
你應該參考物價
麵包 陽春麵 自助餐 米 肉 蔬菜 等
都是參考指標
這些如果下跌打回半價
哪房價不跌也難 懂嗎
george3689 wrote:
我個人的看法是，一坪37...(恕刪)
如果如你所料
哪旁邊的中古屋不就要打到35以下
你覺得可能嗎
況且 國泰在進安街
本案在集英路
地點不同 也不能如此比較
如果房價要大幅下修
你應該參考物價
麵包 陽春麵 自助餐 米 肉 蔬菜 等
都是參考指標
這些如果下跌打回半價
哪房價不跌也難 懂嗎
george3689 wrote:房價的合理性是"比價"出來的，不同區段可以拿來比，不同屋齡可以拿來比，不同屋型可以拿來比，但是比較的基礎要在"同一時間"。8年前成交價20萬，所以現在40萬，漲一倍不合理...這是什麼道理？國泰一品屋齡已經5年，算是5年的中古屋了，拿5年前的成交價來說另一區塊的新成屋價格不合理，這...差異性是否太多了點？
我的觀點僅是在討論...(恕刪)
有做過實驗的都知道，變動的參數一次只能有1個，變數2個以上的話，你不知道影響實驗結果的到底是哪一個，房屋的比價也是一樣，同區段新成屋跟中古屋變數只有屋齡，很好比價，不同區段的新成屋，變數只有區段，也容易比價，超過一個變數的話，比價的難度就大了。
房屋的估價可以用成本法，但是買賣看的是"市價"，你覺得建商賺2成是合理價，你說服的了建商賣你，那算你的本事，但是建商賺更多也沒有不合理，就跟賣股票一樣，賣價就是市價，賺的多是因為買的價低，這就是本事，跟合不合理無關。
重陽重劃區只有在08年金融風暴後價格有拉回過，而且這個拉回是少數餘屋出清的價格，我印象中紐澤西就是其中之一，除此之外，重陽重劃區新成屋/預售屋的價格一直到現在都是持續上漲，我指的是同區段相比，不過現在價格也是到頂了，要漲不容易，因為總價的關係，也因為台北市房價停滯了的關係，不過要跌我是覺得機率也不大，因為供給量也是有限（大道首璽算是大案量的了），這個區域的建商就是那幾家，賣完一個案子才會推下一案，而且現在空地也不多了，我也觀察到最近幾個案子都蓋得很慢，集賢路星巴克斜對面那個案子感覺1、2年前就蓋的差不多了，結果拖到現在還沒開賣。
大道首璽案量大，又是商用地目，所以價格算是偏低的了，應該也會賣很久，想買的人是有機會撿到便宜，不過他的價格也不容易影響到別的案子，畢竟2、300戶跟商用地目也是很大的銷售抗性，其它目前正在蓋的案子，譬如集賢路上那幾個，單價應該都會是5字頭的。
大道首璽最小坪數40坪，這個已經是重劃區新成屋裡罕見的"小"坪數產品了，因為即使是這樣的小坪數產品，加車位總價都要2千萬了，這個總價已經不是首購市場而是換屋市場，而換屋市場40坪大概就是小3房，勉強達到換屋需求的底線而已，那建商為什麼不推更小坪數的呢？譬如30坪的，早年重劃區很多這種總價低於千萬的首購產品，現在推30坪的，1500萬的總價，那個首購買的起？所以我前面才說，現在單價大概到頂了，理由是總價已經到頂了。
重劃區這邊，新成屋大概就3個價格帶，2000～2500萬、2500～3000萬跟3000萬以上的，大概就是3房、4房跟豪宅，總價越高的，單價有機會談到越低，其實就看需求了，我是覺得要在重劃區買房，單價不是第一考量，房子的選擇才是，畢竟區位、建商、建材、規劃等等才比較重要，這邊建商都是老牌的區域建商，價格差異不會太大，也不會太離譜，一個建案有人買價高，有人買價低，這是很正常的，因為房型不同，個人的談價功力不同。
預算2000萬左右的，選擇性真的不多，要不然就是往中古屋去找，預算有2500萬以上的，那可以再等別的案子，畢竟大道首璽戶數多、坪數差異大、又是商用地、一樓一整排都是店面，感覺就很複雜，要是我不會買，不過假如要低總價的新成屋的話，那錯過這間店，下間店可能不知道何時才有了...
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