下新莊-捷運臻境與峰景鳳翔，該怎麼選？ (第7頁)

nspig
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61樓

2011-07-31 19:23

lulalla wrote:
其實不對。都市計畫土...(恕刪)

正解.....只是要通過目前是難上加難
沒有任何一個縣市想要自找麻煩..
因為讓一個建案通過等於是自己找自己麻煩
後續的問題會接連而至...
除非你們建案的幕後老闆是姓馬OR吳OR其他有力人士
讓政府有不得不通過的壓力
不然目前....一個字...難...三個字..難難難...
每一個乙工在銷售時候都拿變更來當宣傳
但是現在有通過的建案數量是
0000000000000000000000000000000.....自己看看能過不能過吧

nightmare999

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樓主

2011-08-01 0:44

這樣說好了....不考慮可否變更成功(就直接當它不可能成功好了)。

以自住而言的話(聽說登記為自用，水電瓦斯等與一般住宅無異)，
與一般住宅區會有什麼不一樣，或產生什麼問題呢?

calvinshiu

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63樓

2011-08-01 12:27

簡單說...自住沒差....脫手有差...有人說別人會拿來當工廠辦公室...下新莊有的是便宜的地方讓你當辦公室，會有人買個2,30萬每坪的房子來做工廠或辦公室嗎?不過，鳳翔要選位置....避開一些不好的棟別

nightmare999 wrote:
這樣說好了....不考慮可否變更成功(就直接當它不可能成功好了)。

以自住而言的話(聽說登記為自用，水電瓦斯等與一般住宅無異)，
與一般住宅區會有什麼不一樣，或產生什麼問題呢?

nspig

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64樓

2011-08-01 13:00

calvinshiu wrote:
簡單說...自住沒差...(恕刪)

千萬不要賭說自住沒差...
等哪天你家旁邊開了一間事務所每天人走來走去..或是剛好開個家庭小代工
每天叮叮噹噹的...你就知道痛苦了...
到時候你只有一條路那就是賣掉...不過當那時候你想賣還不見得賣得掉...
建議直接避開乙工建案比較實在
或是直接買二手風險至少小一點 (環境已經看的到了.當然換人住就不知道了)_....

Stormjam

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65樓

2011-08-01 13:18

下新莊雖然距離北市較遠,整體條件與上新莊也有段差距
但價格上在新北市將有捷運的地方比起來還算可以
雖然也已經上漲不少,但看來還算是處於捷運通車前的蘊釀期
隨著捷運的進展,各大型建商也都對此處開始進行開發計畫
像遠雄在輔大與丹鳳間有塊5000坪的工業用地
目前正在進行都市計劃變更中,將規劃為數棟二十幾層的造鎮案
另外前幾天麗寶發布拿下丹鳳站附近千坪土地,將興建28層大樓後年推出
等這些有強大行銷力的財團具指標性案件推案之後
下新莊地區要找便宜房子應該就更不容易了

nightmare999

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樓主

2011-08-01 13:49

在這些超大型建案建好之後，
會不會供大於求...導致價格下落啊?

nspig

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67樓

2011-08-02 15:48

nightmare999 wrote:
在這些超大型建案建好...(恕刪)

除非大台北整體房價下跌
不然以目前的環境來看
這邊應該是易漲難跌...

ayi0226

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68樓

2011-08-03 12:29

Stormjam wrote:
下新莊雖然距離北市較...(恕刪)

住在下新莊的小弟我
雖然我對於這位大大說的
不是很清楚
但若是遠雄真在丹鳳地區弄個大型的造鎮計畫
看來這小小四線道的中正路
以後只會更塞到爆而已...

當然以後等捷運通了~
也許可以紓解一些中正路現在幾乎整天塞車的狀況

【民主的可貴~就是能尊重別人不同的立場與聲音。真正的自由~以不影響他人的自由才叫做真自由】【別問房價未來是漲是跌，先問明天股市漲跌比較實際。】

DiDiLai

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69樓

2011-09-01 14:24

lulalla wrote:
其實不對。都市計畫土...(恕刪)

小弟本身也是業內的，容我將我所知與各位大大分享

基本上，工業區要變更成為住宅區並不是完全不可能，但是有許多主客觀條件要配合。

1. 首先，要先研擬計畫書圖；例如:個案變更申請書，開發計畫及財務計畫書，變更主要計畫，細部計畫書，交評...一堆書面。

2. 市府針對個案變更認定，要評估附近的大環境及周邊環境是否適宜變更。

3. 主要計劃書，細部計畫書公開展示

4. 內政部審查

5. 環境影響評估

6. 協議書簽定，這裡包括如果涉及都市計畫變更，因為工業區與住宅區或是商業區的容積是不相同的，所以一般而言建商必須要捐地。若乙種工業區要變更為住宅區，一般而言至少須捐地37%作為公共設施用地以及抵費地。其中抵費地10%以前是可以買回的，現在已經不可以買回了。如此，建商才可以將原本容積210%的乙工用地變更為容積288%的住宅區。

7. 辦理預告登記，完成後細部計畫經由是政府核定並公告實施。

一般而言，上面步驟要真的完成都必須在請領建築執照前完成，約需費時2年半以上甚至要到5年左右。

至於有人提到中和的元氣大鎮，基本上他並沒有從乙工變更為住宅區。到今天為止，他仍然是乙工用地。充其量只是說是台北縣政府(或新北市政府)列管的工業住宅。因為是違規使用，所以有一筆代金要繳給市政府，以做為"未來如果"要變更時的代金使用。說一句白話，就是說"因為是違規使用，所以罰款。如未來有機會變更，再轉為代金使用。"

峰景鳳翔這個案子，以現階段而言，要變更是不太可能啦。但是"凡事沒有絕對"，或許捷運新莊線通車後，會經由"都市計畫通盤檢討"，將臨中正路30米內區域，劃定為路線商業區，這也很難說，這或許就是建商為何遲遲不賣A，B棟的主要原因吧!

nspig

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70樓

2011-09-04 7:33

DiDiLai wrote:
小弟本身也是業內的，...(恕刪)

你說的都是正確的...
只是主客觀來看
目前的確是沒有任何一家通過..
所有的乙工建案卻都拿這個來呼巄購買者...