淡海新市鎮- 房事討論區 ( II ) (第685頁)

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6841樓

2014-07-03 23:34

Sarah Lee wrote:

財政部、央行打炒房接力出招，這幾年

個人估算了一下淡海輕軌捷運完工的前後兩年內，淡海完工新案至少有8000+戶...

下面都只算大的案子，所以實際會更多...

未來重量級：
宏泰4000+ (海洋都心1~3)
宏盛2000+ (新世界1~2、淡海段)
寶路2000+ (台北灣5~6)

目前準備交屋中：
寶佳900+ (躍淡水、晴海、慕夏)
寶路700+ (台北灣3)

不確定性(不加計)：
寶路：3000+ (台北灣7~8)
宏盛：1000+ (淡海段兩萬坪計劃)
宏泰：1000+ (淡海段中商區)

所以如果是算現在到輕軌完工的前後兩年完工新屋，那就有10000+戶以上規模，加上現有的新市鎮房屋11000+戶，到時至少有21000+戶!!

比較參考：2011年的北大特區已完工約21000+戶，林口新市鎮沒有熱心人士統計就不清楚了。

北大21000+都沒引發泡沫了，只要淡海房價不哄抬，在交通改善加持下，應可慢慢消化。

安格爾

安格爾
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6842樓

2014-07-04 8:03

住在捷運宅旁是很多人的夢想
畢竟不需要走就可以到車站，坐捷運上下班
是多麼方便啊。
台灣房市的一個特徵是
所謂的『捷運宅』的價格就是比其他房子高
即使這房子剛好在兩個捷運站中間，也可以宣稱是捷運宅
形成處處捷運宅的怪現象
令人感嘆的就是淡水新市鎮那些建商
最近常常拿『淡水輕軌』作為宣傳，搞到淡水新市鎮一坪20-30萬之間，以在那個地區買個三房，好歹也40坪。這樣總價至少是1000萬。事實上會再貴一點( 還要車位 ) 於是乎花了1200-1500萬拿到些什麼呢?
很多人會說因為有輕軌，可以到台北上班
輕軌電車到底是什麼? 台灣很多人沒有相關的概念
前陣子被傳出淡水輕軌平均時速落在20~30公里，速度最快的區間是G1~G4的高架段，時速可達60~70公里
讓人一陣嘩然，而且還有部份路段是所謂B級路權。也就是說它是路面電車
看過一些討論，是以日本Mono Rail 當成輕軌參考
以近期去沖繩一遊，搭乘了當地的Mono Rail 輕軌電車的看法
這車雖然名為輕軌，每一班列車有兩截，可以載60-70人
車速普普
以那霸Mono Rail 來說，它是成功的，因為它等於是縮小版的捷運文湖線。穿越主要市區，還連結機場。但淡水輕軌不是。它的主要目的是把人載到捷運淡水站，再換車坐淡水線到台北
初步估計淡水輕軌只計新市鎮到淡水站很可能要12-15分鐘，而且因為站多，這時間還可能更長一點。 ( 官方說法12分鐘 )
然後再坐車到台北車站去轉車
我們來把時間計算一下
淡水新市鎮等車 3-4分鐘
輕軌到淡水站 12-15分鐘
淡水站等車 3-4分鐘
淡水站到台北車站 34 分鐘 ( 捷運局提供的標準時間 )
也就是說住在淡水新市鎮的人，每天光通勤到台北車站 ( 還不論需要換線 ) 就至少55-60分鐘
到公司，再抓個十幾分鐘總要吧，這樣就70-75分鐘了
這個時間，同樣是很久以後才會蓋好 ( 機捷延後3年, 但淡水輕軌最快是2019年才完成第一期 )
先不管淡水輕軌的問題可能比機捷還多
機捷到台北車站差不多是30-35分鐘(普通車53分鐘)，淡水新市鎮輕軌要65-70分鐘，中間還有轉車之苦
淡水新市鎮賣25-30萬，真的有那個價值嘛?
花千萬以上買了一個冬天潮濕，開車易塞車的地方。然後通勤時間超長......

http://www.wetalk.tw/thread-3735-1-1.html

安格爾

安格爾
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6843樓

2014-07-04 8:08

淡海新市鎮不自籌水源　大台北恐缺水

台北翡翠水庫管理局在環保署審查淡海新市鎮二期開發的環評範疇界定會議時提出警訊，淡海新市鎮的自來水供應是行政院在1993年核定，但翡翠水庫供水量已大幅超過原設計供水量，為避免增加雙北地區缺水風險，未來淡海地區有新增需水量，呼籲開發單位、即營建署另覓水源。

今天召開的第6次淡海二期範疇界定會議，社會經濟及文化部分都已討論完畢，預計下次27日再開一次會議就可以結束，後續將進入實質審查，翡翠水庫管理局在今天會議最後丟出的問題，將在下次會議繼續討論。

翡翠水庫管理局說，行政院2006年核定供應板新計畫，新北市板新地區每日要由翡翠水庫供應101萬噸，台北地區每日需水量達364萬噸，已超過翡翠水庫設計的供水量，每日原水量346萬噸，由於水利署評估，新店溪水源缺水的頻度，將從8年一缺提高到每4年一缺，大台北地區缺水風險大幅提高。（洪敏隆／台北報導）

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20140515/398520/

0936010

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6844樓

2014-07-04 8:26

安格爾 wrote:
住在捷運宅旁是很多人...(恕刪)

淡海23~25萬，全新重劃區，山河海匯集點，輕軌與大橋話題，新市額滿學區，大家口中的全台最低溫，坐捷運到北車約1小時...

相似房價來說，頂埔，藍線直達北市核心地段。年底頂埔站通車，捷運藍線到北車約30分鐘，房價約24~28萬。

北大，全新重劃區，臺北大學大學城，桃子腳、龍埔額滿學區，也是捷運話題，將連接頂埔站，目前多路高速公車走國三到土城、中和，目前大約23~27萬。公車轉捷運40分鐘到市區

再找一個類似地點，安坑，電梯大樓約28~31萬，目前無捷運但也是輕軌話題，交通自從安坑一號道路開通後，對外有水源、新北環快與二高，開車30分鐘進東區，房價也因此起飛。

深坑，一個山中老街小城，電梯大樓約25~30萬，因為信義快而崛起，號稱旁邊就是信義特區，開車只要10分鐘進入商業核心。

頂埔、安坑、深坑、淡海、北大
今晚你要選哪一道??

loshihjen

loshihjen
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6845樓

2014-07-04 9:16

0936010 wrote:
個人估算了一下淡海輕...(恕刪)

謝謝您的估算。
提供一下我的想法，任何庫存的多寡，要看相對的銷售量。絕對不能單一估算，這樣會有很大的落差！
淡水餘屋看似很多2萬多戶，但目前一個月轉移棟數可達1000戶甚至超過，保守估計2萬多戶，應該在未來
20～30個月可消化完畢。

有些區域餘屋看似不多，只有幾仟戶，但去化的時間可能跟淡水一樣，或更久，原因為何？
因為其一個月的轉移棟數才1佰到2佰戶。
大台北這樣的區域很多，有空各位可上網了解。

至於淡海房價未來的漲跌如何？不是幾個人或幾個單一利空利多就能決論。
但我提供一些資訊！
首先淡海50～60萬一坪的建案即將在明年初，或今年底誕生！
但它的地理位置，規劃和建築團隊絕對是很強的!
不是現在台面上的建案可比擬的！
也不代表你家的房子也可以比照這價錢銷售。

這個建案將是一個指標，建商敢推如此豪宅在淡海，但也要有人買單，如果能像紅樹林頤海大院一樣，一戶2億的豪宅，幾個月完銷，那淡海就又跨出一大步了。

另外淡海的土地，大部份集中在幾個建商手中！
對我們而言，說壞處也是很無奈也是不公平，人家有這財力，有這眼光，在早期用低廉的價格，
一坪土地10多萬，甚至於不到10萬，大量的進貨，到現在土地標售已成交60多萬！

說好處就是，套句股市的術語：籌碼集中。股價會較穩定。
也就是土地集中在少數建商手中，所以淡海只要觀察這幾個大戶，開價有沒有鬆動。
如果他們還健在的話，淡海就不易大跌。

如果要談到漲，那就要看淡水交通的建設，商場及產業的入駐。
交通建設如果像現在牛步化，可能會阻礙全面上漲的力道，只能看個案表現！
如淡北快，2012年已動土開工，到現在2014還在緩慢進行中，不管北市有無杯葛，結果就是執行力及溝通協調出了問題。
輕軌現在有了些進展，8月好像要動土開工，在區公所那站，而且還是商辦共構！希望不要又是動土不等於開工，開工不等完工，又緩步進行。因為適逢選舉，政府所有行動，我都會怕怕的。

那條橋更不敢想，最新消息，朱市長說將在2019～2020完工！
他自己選不選市長都搞得撲溯迷離，拖到最近才決定，如連任也是做到2018。
也是選舉到了，這完工日，感覺也是怪怪的。

商場及產業的入駐也會影響到生活機能，工作的機會及商業的活絡。
如威秀不進來，看有沒有別的影城替代，還有商場還會有嗎？
如都無，那影響絕對有，感覺跟政府一樣都在欺負善良的淡水人！

看起來所有的狀況是僵持在那邊了！
加油吧，我們的政府！

dualceleron wrote:
我朋友收入才22k,...(恕刪)

loshihjen

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6846樓

2014-07-04 9:58

安格爾 wrote:
住在捷運宅旁是很多人...(恕刪)

您忽略了一件事，除了理性思考上班時間外。
還有許多感性的人，喜歡淡水，山河海的美景，這裏文化，古蹟，墄藝術，及慢活的生活。
就在理性和感性中造就了現在的淡水。

當然提到冷及風，讓我想起雪及霾，也就是大陸的北京，不但會下雪，還有霾害。
比起來淡海應該好多了！

loshihjen

loshihjen
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6847樓

2014-07-04 10:12

安格爾 wrote:
淡海新市鎮不自籌水源...(恕刪)

這樣會比不完的！
最近林口每天有固定一段時間要停水，長達數個月。
那林口又會如何。
因建設及人口的增加，而造成當地交通，供水，供電，垃圾處理，就學，就業........等問題？
只再一次突顯了政府在能力上，規劃的長遠性上出現了很大問題。

納稅人應該把力氣花在如何督促政府，向民意代表反應，讓政府盡快解決民生的問題。
其他的實質意義並不大。