今天去副都心跟頭前看屋心得 (第658頁)

lulalla
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6571樓

2013-11-21 19:28

Stormjam wrote:
這個數據是從何而來的?是憑感覺想像隨便說說的嗎
要不要查幾張頭前的建照或都審資料再來看看

你可以去調建照出來看看，住二的可售面積通常都蓋500%囉。懶得調就看自己的房屋權狀與土地權狀，扣掉車位面積去算，住二區是不是可售面積超過五倍了？商業區是不是超過八倍了？絕大部份都是啦。

不算地下室的公設，就算只算地上物，你蓋土地的30%，蓋16樓可售坪就480%了，而且建蔽率還沒包括陽台與雨遮呢，論可售坪至少要再加一成。目測就知道的東西....

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應您要求查了一下建照，拿前面有人貼的冠德鼎華為例好了
100(莊)建字第296號
第二種住宅區 3727.2

【總樓地板面積】 25851.66
停車空間 2188.81 x 4

由於樓地板面積不含陽台、雨遮、騎樓，故至少地上物要再加10%才是可售面積。

(25851.66 - 2188.81*4)*1.1 / 3727.2 = 504.6%
以上是可售面積與土地面積之比例，謝謝指教。

turboiron

turboiron
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6572樓

2013-11-21 21:53

請教C大
頭前裏有很多石材立面的嗎?
就小弟看的,幾乎都還是二丁掛居多.

yaokuang4331

yaokuang4331
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樓主

2013-11-21 23:38

lulalla wrote:
你可以去調建照出來看...(恕刪)

大大一般建案是用整體容積來衡量如果大大要以可售坪來說現在台北市新建案的比例應該是更誇張台北市有許多都更案子加上商業區容積以及雨遮陽台超大有些建案室內面積剩下差不多一半

新建案來說台北市的可售面積應該會更誇張點的高

lulalla

lulalla
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6574樓

2013-11-22 0:55

yaokuang4331 wrote:
大大一般建案是用整體容積來衡量如果大大要以可售坪來說現在台北市新建案的比例應該是更誇張台北市有許多都更案子加上商業區容積以及雨遮陽台超大有些建案室內面積剩下差不多一半
新建案來說台北市的可售面積應該會更誇張點的高

北市除非是都更，不然一般沒辦法像新北市，動不動可售面積就衝到基本容積率的兩倍半，台北市很多建案都是在兩倍左右。所以說我覺得台北管得比新北嚴，應該是容積移轉比較不易的緣故。新北市一樣也可以都更，都更出來的可售坪也是又更高的。

至於說到容積率，佔市區最大的台北市住三是225%，而新北市大部份都市計畫區，其住宅區容積率都是300%，你說那一邊會比較擠呢？新北市的路寬巷寬又普遍上不如台北。

比如說內湖五期重劃區，其住宅區是225%，建蔽率是35%或45%，蓋出來竟然沒有比頭前重劃的房子高。看了一下那些建案，明明基本容積率多了25%，實際可售面積與土地的比例往往比頭前重劃的建案還低。

yycpark

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6575樓

2013-11-22 5:34

timmychen55 wrote:
民生社區生活機能已到...(恕刪)

看了Timmy大介紹遠雄巴黎公園的youtube,制作的很精美,巴洛克式建築,凡爾賽鏡廳,不知現在真蓋起來是否如動畫那麼美?

感謝你提供的資料.

yaokuang4331

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樓主

2013-11-22 7:30

lulalla wrote:
北市除非是都更，不然...(恕刪)

大大很多東西是有時空背景同時也要要有比較基準當初頭前是學信義計畫區有40% 容積移轉加上停獎與開放空間我想我拿都更或是商業區例子來比較不大適當以下是關於信義區與內湖的容積新聞

可見信義計畫區的中晚期建案容積基準是與頭前差不多也是200% 往上加可以拿到的也差不多可售坪也不會有太大差距

現在越管越嚴包括頭前也取消容積移轉所以可以預見將來建築都蓋不高

在重劃區初期容積都會比較寬讓建商有誘因來蓋後期就會越管越嚴不過新板的確給的太誇張就是

台北市都市發展局計畫將信義計畫區容積移轉率由40%降至20%，將衝擊富邦人壽A10、金享建設D3土地開發案，以及亞太會館重建案，但可望帶動信義計畫區的房價上漲。

據了解，台北市政府也打算取消捷運站周邊200公尺停車獎勵，相關措施引起建築業極大震撼，估計受波及建商多達上百家。

台北市建築投資開發公會昨（20）日表示，正與都發局溝通，希望在公開展覽前有轉圜空間。

皇翔建設在台北市信義計畫區推出「皇翔F4」建案，由於使用購入的容積移轉，興建樓層將加高，引起周遭住戶抗議，也讓市府都委會開始重新檢討信義區移入容積率規定。若調降容積移轉率，將墊高信義計畫區不動產成本，可望帶動信義計畫區的房價上漲。

都發局副局長許阿雪表示，都發局5月12日提出信義計畫區容積移轉率下修至20%的公開展覽計畫案，6月送都市計畫委員會審議；根據交通服務水準、各道路容受力及交通負荷量等，估算移入20%為上限，近日將請區公所、市議會及建築師等單位或團體舉辦說明會。

台北市議員王鴻薇表示，皇翔從大稻埕古蹟購入的容積移轉到信義計畫區，去年在松德路推出「皇翔F4」建案，欲加高樓層，引起周遭住戶的抗議。此一建案緊鄰台北花園、維也納花園等豪宅，中間只隔5公尺巷道，加高樓層將遮住其他棟住宅的視線。

她指出，信義計畫區開發飽和，市府都市設計委員會去年處理該案爭議時，要求檢討信義區移入容積率規定，例如內湖科學園區的容積移轉為20%。

台北市建商公會總幹事于俊明表示，基於法令安定性，希望市府可以維持原容積移轉辦法，否則會有很多案子無法繼續進行。

lulalla

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6577樓

2013-11-22 9:40

yaokuang4331 wrote:
大大很多東西是有時空背景同時也要要有比較基準當初頭前是學信義計畫區有40% 容積移轉加上停獎與開放空間我想我拿都更或是商業區例子來比較不大適當

其實，台北縣比台北市還要早開放容積移轉政策喔，台北市以前是不能容移的。所以說「學信義計畫區」這說法有待商確，信義計畫區在開發時根本沒有容積移轉制度。一開始容移是在1998年以後中央訂「古蹟土地容積移轉辦法」開放古蹟可以轉，1999年中央訂「都市計畫容積移轉實施辦法」，說道路公設土地通通可以轉。

台北縣幾乎第一時間就通過了道路可以容移，反觀台北市，2003年才定出了「大稻埕容移要點」，之後台北市猶豫了好幾年，才在2008年左右開放道路公設地可以容移。

所以為什麼說新北市比台北市寬鬆，看時程就很明顯了，新北市很早就大量開放道路用地容移，台北市則比較晚。

Stormjam

Stormjam
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6578樓

2013-11-22 12:53

lulalla wrote:
你可以去調建照出來看...(恕刪)

記得建築法規之中,總樓地板面積是包含雨遮,陽台,屋凸,樓梯...等部份
要計算基準容積率才不列入上述項目,這點可以查一下

而要在頭前可銷售坪數與量體上與其他地區比較,是覺得沒什摩意義
每個地區開發時程與法規等等都不盡相同,而每家建商對各區域的開發定位也不會一樣
合不合理有很多因素都會影響,例如三峽北大當初開發因地處偏遠建商意願不高
後來增列限制時程與大面積開發來增加容積獎勵,才使得開發速度順利進行
不然以當初設定郊區型低密度重劃區來看,北大特區目前的建築物量體是相當大的

又回到頭前最密集的中原東路商業區來說,政府並不是沒有加以限制管制量體
如原本冠德鼎峰規畫是28層,在審議中就屢屢要求其修改降低建築量體
所以最後變為25層;由於是合建案,當初冠德馬老闆還為了這件事出來跟新北市反應
另現在冠德接待中心的這塊原本規劃為38層,審議之後一路被砍到通過只剩32層
商業區後方興富發與合新一些案子,原本規劃都是20層以上,最後都修正為18層左右

不是覺得頭前建築物密度不高,只是認為在其量體與建蔽率之間尚在可以接受的範圍
比較吃虧的是採小街廓開發與商業區中原東路沒拓寬,使空間感受到了部分限制

jack1970

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6579樓

2013-11-22 14:19

亞昕細見一二期中間的地主硬是不賣,所以未來會成為啥不得而知.
本來亞昕說要是賣了就整理成中間花園,或者在建照下來前更改圖面.

可惜地主就是不賣...據說 270W/P 能怎辦.

細見一期我參觀過真的很不賴,二期就等好了找機會參觀了.

lulalla

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6580樓

2013-11-22 15:14

Stormjam wrote:
記得建築法規之中,總樓地板面積是包含雨遮,陽台,屋凸,樓梯...等部份
要計算基準容積率才不列入上述項目,這點可以查一下

沒有列陽台雨遮花台啦，有列入我頭割給你。屋突樓梯是有。

五、樓地板面積：建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之
水平投影面積。但不包括第三款不計入建築面積之部分。

三、建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影
面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地
面未超過一點二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二
點零公尺以下者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮
突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二點零公尺，或雨遮、
花臺突出超過一點零公尺者，應自其外緣分別扣除二點零公尺或一點
零公尺作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一
為限，其未達八平方公尺者，得建築八平方公尺。