松風謙抑 wrote:
看了知產區土地分配圖，發現幾個特點:
1.商業聚落集中再新北站及五工路沿線，包括法院用地，每塊地都超大。
2.住宅區設在化成路週遭，遠離區內中心位置。
3.公園綠地點狀分布、範圍不小。
4.產專區多位於新北站西側地帶，對望副都心。
5.單位土地持有人數超多，動輒數十人共有!(這樣好開發嗎?)...(恕刪)
新北站旁邊全是規劃2000坪以上的超大基地,(龐大的晶冠跟他們相比,還算小....)
並且鼓勵相鄰街廓整合為一塊開發,合併有容積獎勵.
且若適蓋超過240米具備都心地標地位的超高樓,也有容積獎勵.
10-20年後像新宿一樣超高樓群聚,將是搭機捷進入大台北盆地的第一印象.
抵價地是去地主自己選擇分配的,既然自選不可住人的商業區,就擺明是想要參予開發.
(不像普通土地是因為繼承而導致一堆持有者,有些人祖產不願意開發)
不能住人又限定大街廓整體開發的商二, 若不開發對地主來說沒有用.....
(想自己蓋不參予的地主,會選擇化成路週遭的小街廓安置住宅區,不可能選超大街廓商二)
這些地主應該都有主動意願,所以共有人數多不是問題,
問題只是商業財團甚麼時候進場整合?
晶冠進展順利,機捷也快通了,我想A3商圈整合發展應該不會太困難.
這邊商二禁止住人,不會像副都心變成豪宅.
整合完就是超大商業設施,沒整合完就是空地,
都市計劃已經確定,商二不會有其他選項,不是0就是1.
G1機關用地,在面對機捷軌道的南面,會有超大退縮(法定空地集中退縮),退出一個廣場.
C3商業地面對機捷軌道的北面,也會有大退縮(指定牆面退縮).
公園綠地應該說是沿機捷兩側"帶狀"分布,面積頗大.
有幾處是用法定強制退縮空間來串連公園,退縮也要求綠化,雖不是公園,但感受上也分不出來...
所以全部綠地(含綠化廣場)是可以東到西串連起來的, 只被少數幾個街道切斷.
帶狀規劃的意圖是人車儘量分離,整條綠帶旁邊都是商二的大型商業設施和商一的商店街.
主要車輛走新北大道,商業人潮則走綠帶.
所以這區規劃和台灣其他商業區不同,不是讓人擠在大道旁邊的數米寬的人行道.
而是走在另一邊的數十米寬綠帶, 東西向的綠帶是用人行步道和單車道串聯起來.
綠帶從知產區東邊一直通往西邊的遠雄95北側路口.
G1機關地與C3商業地之間的聯合退縮空間,合計寬度甚至有百米以上.
