KingDavid520 wrote:
看清楚一點吧 都是沒...(恕刪)
我本來也是要 週末來去看看，要來去撿便宜，同事就住在附近，看來一點也不便宜，我相信大家說的預售屋會多加1-2成來賣，看來一坪35-38萬才是剛好價格 哈哈，我去年三重就問到坪數差不多 總價也差不多的新案子，人家還有實屋可以看，我老婆聽到我說大同開價後說能買三重幹嘛買土城 QQ...，房子要3年後蓋好， 3年後情形誰知道，我只知道房價應該會一直跌...
近期土城「大同莊園」預售案，傳出以每坪實際成交45萬元，低於市場行情，而外界擔心，華固(2548)即將於第3季推出土城明德路「華固新代田」，價格恐受影響 ，並壓縮個案淨利。對此，華固則表示，「大同莊園」熱銷標的為小坪數、低總價，與公司規劃產品總價相當，公司對新案銷售有信心。業績部份，華固6月起北投奇岩「出雲」案將交屋，7、8月營收將更佳；而年底桃園青埔「天圓」也將完工交屋，今年單季營運均不淡。
近期由海悅代銷的土城區中央路一段指標大案-「大同莊園」，傳出第一期以每坪開價53萬、實價成交價45萬，低於市場行情價格搶市，造成市場一片譁然，房地產業內表示，該案不僅低於去年第4季國泰建設(2501)推出的「國泰金城」(每坪成交均價52萬)，更直接殺破2013年華固所推的學成路預售案「華固新綠洲」(實際成交價47~50萬)，讓人不禁擔心土城房價鬆動。
同時，業內也擔心，華固今年3月才以總價18億元買下土城區明德路1,325坪土地，擬在今年第3季推出「華固新代田」個案，原本華固有意成交在48萬元，如今價格是否承壓，值得觀察。
對此，華固則表示，「大同莊園」第一波熱銷個案屬低總價、小坪數產品，主力總價帶在1,300～1,800萬元賣的最好，市場也因此傳出個案有可能調整售價；不過，由於「華固新代田」原本就規劃為推出每戶30、40坪的小坪數自用產品，每戶總價也在1,300~2,000萬間，符合市場主流需求，公司對銷售有信心。
華固也強調，公司在購地時早已將房價風險估算進去，因此就算公司以貼近市價的行情進行銷售，也仍有合理利潤率。
法人則估算，若「華固新代田」每坪銷售48萬元，則華固的淨利應有25%左右，但若實際成交價格降至45萬元左右，則淨利將僅剩約2成，惟仍屬合理獲利水準。
業績部份，華固今年首季在台北市松江路「華固松疆」交屋下，單季EPS衝高達到4.22元，而5月營收雖因進入入帳空窗期，營收降至3.16億元，但華固表示，6月起北投奇岩「出雲」已展開交屋，7、8月營收更佳；再加上年底桃園青埔「天圓」案將交屋，第3、4季營運均不看淡。
法人則估，華固「出雲」總銷11億元，已全數完銷，今年可全部貢獻業績，而「天圓」總銷23億元，則已售約8成，可挹注今年營收十多億元，以此估算，華固今年營收可達60~70億元，EPS則可從7元起跳，上看8元。
法人並認為，華固已掌握未來2年的業績無虞，明年將有新北市土城總銷80億、已全數完銷的「新綠洲」，以及天母豪宅案「天鑄」將完工，雖「天鑄」為豪宅，銷售進度較少，但預估公司兩案已掌握的銷售金額應有 120億，若加計餘屋去化，華固明年的EPS應可重回一個股本，達到15元。
而2017年華固在總銷120億元的「華固新天地」也即將完工交屋，預估全年EPS也可維持達到10元以上水準。
華固近年以穩定的現金股利為訴求，過去8年的現金股利均達到5元水準，今年和未來2年的EPS將居高，預料可維持高現金股息政策。
華固去年EPS 5.08元，股東會已通過配發現金股利5元，以目前股價估算，殖利率逾7.5%，除權息交易日為7月17日。
家人住亞東附近，老婆家人住裕民路，我目前住金城商圈，
預計增產報國所以想買間大點的房子，因此中古屋與新成屋我都有關注，近日也訂了大同莊園
因此發表個人的一些淺見:
以下只論捷運土城站到亞東醫院站與金城商圈這區塊，其他地區我不熟悉不發表任何意見
只是希望提供有考慮在土城附近置產的朋友一些參考
A:土城生活圈的轉移:
1.小時後最熱鬧的地方是中央路二段附近(印象還有個百貨公司)
2.隨者百貨公司收掉後重心慢慢轉移到亞東與學府路這邊，當時美麗宏國與香格里拉算是土城區的指標性社區(當時的裕民路只有前段熱炒比較熱鬧，明德路/學士路當時生活機能並不好)
3.當板南線確定後有了轉變，裕民/明德/學士路開始發展,建商也重心轉移到金城商圈，這期間經過SARS，那時後金城商圈房價下跌2成，後來風頭過後房價也開始一路攀升到現在
*關於土城生活圈我的觀察:
1.生活圈的轉移跟隨新屋的腳步而移動，先有新大樓產生住戶與商機，生活機能逐漸活躍
2.海山商圈:生活機能好，裕生路公寓與學士/學府路大樓比較自成一區，裕民路兩旁公寓大樓較為凌亂
3.土城商圈:街道較窄，政府機關集中於此
4.金城商圈:這區塊其實生活機能不錯，不輸裕民路，可惜目前無捷運，看守所如果搬遷加上萬大線，會有一番作為(可關注萬大線進度)
5.重劃綠地這部分會慢慢將海山與土城商圈連結起來，當初日月光與大同莊園這兩個建案我個人是比較有興趣的(新綠洲我也有看它，地點好但售價太高)
B:土城房價與屋齡;
1.中古屋的屋齡都偏高;
*電梯大樓約20年左右(美麗宏國 香格里拉 雕之森等)
*電梯大樓約10年左右(海山品園 海山新宿 快樂花園等)
*公寓26年以上(裕生路 學府路 清水路 青雲路等)
2.房價:
*實價登錄這部分大家都查的到，但板上有人回應拿中古成交行情與新成屋相比，我認為稍有失客觀，從硬體設備享用與後續裝潢費用，新成屋還是比中古屋稍佔優勢
*大同莊園開價短期對中古屋市場有一定的打擊，也給了附近新成屋壓力，加上原本附近住戶有些人也許轉移到附近的新案居住，隨完工時間接近中古屋釋出比例可能會拉高，求現的屋主有降價可能，有預算限制的人也許可以觀察往後三年土城中古屋房價的變化，搞不好有便宜可撿
*從實價登錄可看出土城區房價的確有往下緩步修正，但整體大環境目前是往下修正，我想土城區並非特例
C:大同莊園優缺點:
優點:
1.腹地與綠地廣大 - 莊園範圍內附近的規劃其實不錯，有小孩的家庭真的蠻適合的
2.大樓硬體設備 - 我個人覺得算是蠻好的
3.鄰近海山捷運 - 其實C棟旁小門是否會開我想沒人能確定，但我可以提供我實際步行的時間給大家
*從莊園門口警衛室:走中央路再接裕民路到海山站約15分鐘左右(到捷運的是最長距離)
*從莊園門口警衛室:中央路切明德路走海山路約10分鐘左右(切裕生路小路會更快)
*以上兩點沒加上從各棟走至警衛室時間
*如果莊園後面小路有開放會縮段我所計算的時間
4.日月光商場與電影院的興建所提供的便利性
5.大型建案重點就是要完售 - 所以價格比週遭新成屋有優勢
缺點:
1.生活機能較缺乏 - 需要靠週遭補強
2.面對日月光方向有工廠 - 板上有人聞到怪味，我這段時間去大同莊園五次(4次步行/1次開車)，的確有一次有聞到，大同莊園裡面的馬路範圍約靠近工廠圍籬那段路約正方區塊約50公尺左右，超過就沒聞到
3.第二三期工程時間不確定因素 - 影響生活品質，我認為房市如果大鬆動，二三期工程也許有延後的可能
4.變電所在旁 - 雖然我唸理工科但其實我最CARE的就是這點，所以我選最遠的C棟，科學可以解釋這部分的原理，但我想影響多數人的是心理因素
5.格局有人認為不佳 - 這我覺得是個人感受問題不能一概而論
D:購屋感想與建議:
1.銷售人員的專業度與加價手法讓我覺得不太舒服，資料也提供不全(藍圖沒有? 建物內部詳細規格不清楚?)
2.對我而言如果買週遭20年電梯大樓與大同莊園，能負擔的範圍內我選擇了大同莊園
3.房市有修正預兆，對自住屋主影響不大，但我的預期是12年左右我會換屋，所以我選擇先壓低這次購屋的成本(買低樓層)，裝潢上不請設計師只做輕裝潢，靠家具與燈光補強風格
4.貸款利率我個人覺得幾年內有可能會升息，大家買屋也多思考一下這部分的負擔
5.保守預估自己的還款能力，因為沒人保證無薪假/歐債/雷曼兄弟不會再發生
6.房市的景氣有好有壞，但往後會修正多少會上漲多少，我想我們都不是神沒人能下定論
參考參考
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