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大同莊園建案討論(近海山捷運站)


prokiss wrote:
華固新代田之前新聞...(恕刪)


我會去看土城 是因為我姐住附近

會去看新莊 是因為 現在買房是置產 不是自住

兩種動機都可能發生在我一個人身上 買土城 就是想跟姊姊住近一點

買新莊 就是 能夠增值的地方 比 跟姊姊住近一點重要 哈哈哈

我個人覺得 房地產鄒到現在這個階段 族群沒有分隔的這麼明顯

在大家都認為後市不明的情況下 除了立即自用買家 置產型的就是想撿便宜而已

哪邊價格合理 就往哪邊去 人終究都會找到購買的理由

所以 我還是會持續觀察 土城 大同 跟 華固 的後市 還有 副都心的 個案 及 頭前投資客的賣盤

另外 我還有參考汐止的忠孝大院 ..........完全只是在尋找相對合理的價格

個人看法 僅供參考
查了一下華固新代田,
我們看看它坐落的位置,



簡直是昏倒,
右擁超高壓變電所, 左擁看守所, 下擁第三公墓,

新聞說, 買地花了196萬/坪, 假設蓋個25層樓,
單土地成本就達8萬/坪,
而營建成本假設15萬/坪,
利潤假設抓個1/3, 因此, 我認為會賣到35萬左右/坪,

看到大大說,一坪要賣40萬,
我認為那個地方, 不值得...以上淺見.
副都心重劃區 和頭前重劃區 二者是不一樣的

頭前一堆50萬以下的建案

去買副都心 60萬以上的 ..真的要有心理準備 準備要賺多少 賣給下一手 ..當然自住沒差

我有3間房 廣義來說 可以稱為投資客

買房一定會想 要賣給誰 ... 之前買 3000萬的房子

我之後要賣給有錢人 ok 那我的房子是不是符合 類豪宅規劃 ...不然別人幹嘛買單 ..


800萬 賣1000 誰都買的起

1000 賣1200 誰都買的起

1500 賣2000 還是有人買

2200 賣2600 還是有人買
----------------------------

3000 賣3600 不是沒人買 而是 他的眼光跟財力 比我高出一截 一大截

4000 賣4800 我能力未及 那是另一境界的人了

1億以上 已經不是錢的問題了 只是數字的跳動 對他們沒差了 99.999%的人 與這無關

原則上 越上去 越緊繃 是再簡單不過的道理

眼光跟財力 比我高出一截 一大截的人 出3600萬 4000萬 會買一般規劃的房子嗎 ? 她們有那麼傻嗎

當初買3000萬的房子 我很在意 建商有沒有把牛肉端出來

還是只是蓋一間新的房子 就要別人買單 ..

傻子不是沒有 .. 而是我不能期待 別人是傻子 這是不禮貌的壞思考

我敢賣房 賣這價格 就要有能說服別人的理由 就算稍微修飾 聽起來 也不能太假 因為大家都是聰明人


清水高中那邊 基本上跟捷運 完全無關

看看之後廣告會怎麼處理
工商時報【鄭啟明】
2015年最夯的的捷運購屋段即是6月將通車試營運的土城頂埔至海山站這一段,尤其海山站周邊,不僅只是頂埔站通車將鴻海園區電子新貴購屋需求往海山站帶,最紅火的因素還包括總計至少將近5.5萬坪的工業廠房土地將全面啟動工轉商、工轉住的地目變更潮,不只市值暴增,更讓海山站房市全面鍍金!
海山站這波工轉住、工轉商的房市大躍升就包括有皇翔承接永豐餘5452.42坪廠房土地、大同冰箱與電扇廠區總計2.6萬坪土地、日月光集團旗下宏璟建設將6,338坪廠房土地變商用地,引進秀泰影城與商城,加上大股東張虔生擁有的另一半土地持分,預計將推出近百億元建案、達欣工程購入中橡子公司景德製藥廠區5,143坪土地、國泰人壽標下1.2萬坪太子汽車土地。目前已推出的皇翔國鼎案聘請新加玻當代建築團隊、大同土城開發案則請到日本國際大師光井純與內原智史,未來土城海山站也將成為國際建築競艷的舞台。
值得一提的是捷運板南線串接南港軟體園區、信義計畫區、sogo商圈、台北車站、新板特區、土城產業園區,從科技工業外銷、金融壽險到觀光百貨零售,年產值超越十兆新台幣。近十年房地產多頭最佳的購屋術即是「沿著捷運買房子」,首選自然是台北地區含金量最高、產值最大的捷運板南線!
捷運海山站是新北市板橋區沿著板南線進入土城的第一站,周邊短中長期的建設可說是題材不斷!「大同莊園」距離捷運板南線海山捷運站450公尺,周邊以裕民路、學府路一段、明德路二段等路段構成的裕民路商圈,是當地最熱鬧的地段之一。學府路一段南側,有日月光集團旗下的宏璟建設所規畫、規模高達百億元的日月光購物中心開發案,以及面積同樣達萬坪以上的大同集團舊廠開發案,與皇翔的中央路住商大樓開發案。圍繞海山生活圈的三大民間開發案都已陸續啟動,吸引不少建商進場布局,成為2015台北房市一支獨秀的熱區。
希望投資客不要買大同

多些自住客比較好

不過臺灣人真有錢

喜歡撿便宜真是拿手啊


sosochang wrote:
查了一下華固新代田...(恕刪)



大同建蔽率是百分之27
也就是100坪 蓋27坪


你每坪8萬根本沒考慮建蔽率
s大的算法邏輯是對的

建築成本跟容積率有關

建築設計才跟建蔽率有關

在概抓建築成本的時候 不用考慮建蔽率

當然實際執行要考慮 初始概算不用
除了建蔽率還有容積率等相關十分複雜的規定,華固每建坪的土地成本應該在20萬~25萬之間。而且那塊土地的的容積應該比大同工轉住的用地容積還要高很多,也就是它所能享用的空地比比大同低很多。我個人認為:華固這塊土地的條件遠遠不如大同。
我剛剛查了一下



合理房價計算

以這個網址的試算辦法
用土地成本100萬/P 來算
算出來一坪要賣58萬/P
感覺有點誇張
那以華固來看 土地成本196萬/P
不就不只賣58萬/P了

這網址是有哪裡算錯了嗎
我查了一下鋼骨大樓一坪造價15萬/P 是差不多的
他的公式到底是哪裡有奇怪的地方?
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