今天去副都心跟頭前看屋心得 (第515頁)

yaokuang4331
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樓主

2013-07-07 22:55

倫大 wrote:
基本上副都心與頭前這...(恕刪)

我也認為目前兩塊重劃區沒有太大的差別不過副都心由於推案較晚加上離重大公共工程較近中央合署電影文化中心中港大排等較近所以平均價格較高以住宅舒適度來說我覺得好吃大說的沒錯住在副都心會比較舒服

但是現在還是以個案的條件規畫來看價格雖然頭前均價較低但是的確有些區塊如運動公園附近是價格比較高頭前的優勢還是在於交通以及生活機能加上頭前庄新北站附近看來都會有商場入駐以方便性來說還是頭前取勝

但是倫大所說副都心的案量會持續增加是個隱憂可是實際上我是覺得建商也會因為市場供需去調整三重幫土地都放這久了其實也不在乎再多放個三五年或是十年到是推案型態會改變等副都心生活機能又起來後我想或許小宅會增多比如現在NY璞致形式公務員進駐後也會有些租屋需求

還是那句話住哪裡還是看自身需求

ladyinjoyce

ladyinjoyce
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5142樓

2013-07-07 23:16

恩
我覺得頭前會最快成形
上頭前接近新五站等通車後應該會有一些店家聚集
下頭前頭前庄站周邊目前也有商用計畫在推
中頭前幸福站目前也有麥當勞卡位(冠德再不決定設購物中心就太慢了)
西側的有幸福商圈及福壽商圈支撐
東側也有化成路商圈支撐
所以重劃區會先以頭前成形最快

目前副都心再不加緊展開商業機能計畫
我想反而會以塭仔圳後來居上
因為目前它的價格是最便宜的
如果溫仔圳地主要跟遠雄抗衡
最簡單的辦法就是自己造鎮外另外引入MALL進駐
目前新莊就缺大型MALL
如果有
因該會有蠻多人願意開車去消費的
(目前中正路的窘境就是路太小條停車不便利
以目前捷運的流量頂多滿足學生或通勤上班族的消費需求
但是對於家庭採購來講說實在的並不是一個友善的環境
新莊需要新的MALL 我想這是很多人期待的吧)

Waffenss01

Waffenss01
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5143樓

2013-07-08 11:02

副都心的AU捷運商城,說穿了10月才招商(沒錯又延了).....
給它蓋1.5~2年(比照晶冠廣場的時程)它也是等2年後捷運通車後....
而且目前副都心,多數土地仍未開發或毫無動靜.
就算已在蓋的那幾棟都完銷,在2~3年內人口仍然少到不行.
估計起碼3-5年後才會比較不像空地.
AU捷運商城等它打算開幕時,搞不好商業機能已經被新北站附近的商圈取代了.
新北站畢竟是雙鐵共購,又有3萬就業人口,
而副都心站只是單鐵,只有政府的3千多人就業人口,頂多加上幾千的辦公民眾.
一開始就輸在起跑點.

至於塭仔圳要形成商圈的可能性真的太遙遠,因為
第一:交通不便.離捷運太遠,難以引進人潮.
第二:10年內人口太少,因為蓋的很慢,塭仔圳要住進幾萬人可能是10幾年後的事....
說實在建商也沒有財力在塭仔圳搞巨型造鎮了,畢竟新莊不是林口或三峽,新莊土地太貴了....
很可能會是幾棟幾棟的分批蓋,是依附上新莊而發展的週邊住宅區.
而不是造鎮把塭仔圳變成自己有個商圈自給自足.

至於中頭前, 由於不靠近機捷也不靠近新莊線,然而環狀線還有得等....
西環樂觀估計也是要2017才通車,但哪次沒延期?抓2018~2019通車會比較實際.
也就是說它的商圈起碼要2018以後才會有機會起來.
冠德對環球購物中心死不放利多,也很合理,購物中心當然要等捷運好了再看看....
林口A8A9的不就是如此(雖然被機捷晃點,但遲早會通....)
中頭前在5年內應該就是住宅區而已,頂多一樓開點小店鋪,類似大型的歐洲村那樣....
麥當勞卡位,但麥當當本來就不是商城也不需要捷運,其實不太能當做中頭前商業機能的指標.

新北站
2年內副都心一帶唯一有可能開幕的購物中心或大型MALL,
應該只有新北站以北200米的晶冠廣場BOT案,畢竟主體蓋完鋼骨,也已經上粱,
等管線配完就可以灌漿,明年中就會完工.
有新北產業區現成的2-3萬人口消費,捷運不通的影響比較小一點.
2年內是第一間也是唯一一間購物商城是可以預期的.
目前五工路在假日幾乎沒啥上下班車流,而雙捷與知產區的商區在此
剛好可以帶來假日購物的人潮,也就是平日做新北產業園區3萬人+知產區1萬人的生意,
假日無縫銜接上雙捷帶來的外地人潮,根本是金雞母.
在新北站開店會是最Safe的選擇,畢竟人潮就是錢潮.
離雙捷最近,又有龐大平日就業消費需求在旁邊.
新北站週邊也許比較慢起步,卻可能比副都心或頭前更快達到目標,建立商圈.
上新莊的商業未來應該是新北站週邊.

上頭前接近新北站等通車後會不會有店家聚集?
這很難講,但是重大隱憂是新北站只有一個出入口,
新北站雙捷運帶來的人潮,很方便到知識產業園區(捷運在知產區正中央)
但新北站很不方便走路去上頭前.
因為思源/五工/中山路口是高架橋上下的地方,這邊無論平假日的車流車速都太大.
這邊一直都是交通車禍常發生的地方.
又該死的沒規劃地下道或天橋,只能走危險的斑馬線.....
而且新北站旁邊就是知產區的商業地,離新北站不過20~100米.
要追捷運人潮而開店的老闆,當然會在知產區的商業地.
未必要捨近求遠去上頭前開店....

上頭前沒有辦法直接連到新北站的話,空有接近雙捷運之名,卻沾不到好處.
這樣下去上頭前會永遠追不到下頭前的車尾燈.
上頭前想要發展商圈,拜託政府趕快規劃天橋或地下道吧....
類似台北京站到台北車站那種大型天橋也不會太貴.....

tenrivers

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5144樓

2013-07-08 12:05

Waffenss01 wrote:
新北站
2年內副都心一帶唯一有可能開幕的購物中心或大型MALL...(恕刪)

如果成真,那樣的建築會不會有安全疑慮?(一年建好的建築!)

新北站週遭腹地全部在知識產業園區範圍內
如果區段徵收工程順利,103年10月才會完成土地點交,那房子要蓋多快?

記得副都心從蘇縣長任內就已發包施工,原定也是兩年工期
直到週縣長卸任前最後一年才陸續點交

startup

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5145樓

2013-07-08 12:34

Waffenss01 wrote:
副都心的AU捷運商城...(恕刪)

歐洲村除了棟距太近外,從中平路的步行距離

也沒有正中頭前的捷運,萬坪公園和林蔭大道

Superdad2012

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5146樓

2013-07-08 13:03

不好意思在這分享一些消息

小弟朋友有購買W Tower 中高樓層若有興趣可直接聯絡...

Stormjam

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5147樓

2013-07-08 13:12

以整體的區域發展來看,其實也不用去分頭前,副都心,塭仔圳
畢竟彼此相連接僅一路相隔而已,所有資源都可以相輔相成互相共享
就像信義計畫區應該沒有人在分信義路南北,或是板南線與信義線哪個比較好吧
分別頂多只是開發時程差異而已,記得信義計畫區市府與住宅區也是比商業區早了好幾年開發
所以只要這區塊內的任何一處利多都能互相帶動,差距沒有想像中的大

而不管是頭前,副都心,塭仔圳或是知識產業園區,甚至是五股新市鎮,洲子洋,二重疏洪道重劃西側
就位置地理而言個人認為都算是大新莊副都心特區的一環,也就是新北市府定義的溪北核心區域
在這近千公頃的重劃區域,應該是台北盆地內唯一可完全彼此結合開發的超大面積土地
以目前大台北多核心發展趨勢來看,應該是佔有了幾乎不會失敗的發展優勢

Waffenss01

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5148樓

2013-07-08 13:22

startup wrote:
歐洲村除了棟距太近外,從中平路的步行距離
也沒有正中頭前的捷運,萬坪公園和林蔭大道.(恕刪)

畢竟之前講的是商圈的發展性,重點就在交通和人潮.
其它什麼公園,林蔭道,對商圈的幫助有限.

講的是"西環通車前",所以這幾年中頭前反而是被捷運害到.
因為你空有大條思源路林蔭道,卻是在交通黑暗期....
有萬坪公園,但是沒人會在公園蓋商場.

2018年以後也許不一樣,但是這幾年大概就是如此.
歐洲村步行到捷運很遠,中頭前也是一樣阿.......
只是到捷運"預定地"比較近而已,當然多年後一定會通.
但是要蓋商場就是很現實的交通人潮還沒到位...
所以就只能是住宅區,2018年以前就是升值版比較多樹,比較高的歐洲村.

當然以後也許不一樣,這我不反對,但那畢竟還有很多年....

雖然副都心,知識產業園區,頭前區,三核心是共存共榮,彼此相鄰.
甚至連18甲,溫仔川和洲子洋勉強也能劃進大新莊計劃的外圍.
但其實各區由於交通和地理位置不同,也是有不同定位.

副都心是住宅和辦公區,少數商場.
頭前區擺明就是以住宅區為主,商業區極少.
頭前是連商業地,都蓋成純住宅大樓(冠德鼎峰....)
知識產業園區則是商業區比較特別高,加上產業專區,極少是住宅區.
18甲,溫仔川和洲子洋就都是與三核心不直接相鄰的外圍住宅區.

每個區都希望自己最繁華,但只要把交通便利度與商業專區面積比較一下,
就知道各小區的定位在哪.
就像信義區也有辦公,住宅,商業區的小區分.

Stormjam

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5149樓

2013-07-08 13:40

Waffenss01 wrote:
畢竟之前講的是商圈的...(恕刪)

塭仔圳與副都心只隔一條台65線而已,尤其是泰山站一帶都為主要商業區用地
位置與合署大樓或佳能總部預定地相當接近,大有連成一氣的可能
不過中環路很寬跨越也不容易,政府的確應該就這幾個重劃區彼此方便連結做出完整規劃

Stormjam

Stormjam
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5150樓

2013-07-08 14:14

頭前重劃區面積不大,是覺得沒必要發展什麼大型或高強度商業開發
以目前完工的建物街廓型態來看也並不適合,這個任務就留給副都心與知識園區就好
只要區內有超商超市等小型商業機能應該就足夠,不然思源路以西與化成路舊市區也很方便
以開發現況來看頭前最大的優勢是靜巷,公園,高綠覆率,以住宅而言這是很好的條件
隨著越來越多建案完工,大面積開放空間配合綠化植栽,伴隨陣陣蟬鳴聲相當優質
或許這才會是頭前區域內最大的價值,各建案選擇也可以朝向這個方向去思考