板橋一介小仲介 wrote:
如果這樣~業務讓他退...(恕刪)
同意大大的說法。
公司讓兩個業務去競價，是存在的事實。當然，公司要鑽錢，是無可厚非。
想買房子自住的一般人(非投資客)。對於競標的痛苦，有經歷過，才能了解其中的痛苦。
一般人和投資客或是仲介，對於房子，是懷抱著不同的感情。
一般人，對於要遮風避雨，養家活口，長長久久生活下去的地方，會帶有深厚的感情。有時候，會很天真的想跟前屋主說: 我會好好照顧您的房子的。
投資客對於房子，基本上就是一個賺錢的工具。能鑽錢，很好。不能鑽錢，裝潢一下，拉個皮，賣掉。
反過來說，如果我是一個賣房子的人。這個房子，我住了很久。對它也著感情。我不想賣給投資客，想要賣給會好好對待它的一對小夫妻，或是正在打拼的年輕人。
回到斡旋的話題:
房子的競標和yahoo拍賣買衣服的競標，心情的起伏，壓力的沉重感，真的是天差地別。主要的因素，在於金額的差異。
衣服多個一千元去買，沒甚麼，多吃個幾天泡麵就過得去了。
房子，被對方多出價個五萬元。本身預算已經用完了的情形下。不要說多個五萬，有時候，一萬元都生不出來。
再加上，這個物件，是看了好多物件之後，終於符合心中標準的房子。被搶標走，沒辦法買到的心情，真的.............哭哭，也不夠形容。
雖然，買屋要靠緣份。槌心肝的感覺，也是很痛苦!!
因此，信義房屋(任何其他公司)的單一斡旋制度，比較考慮到一般民眾買屋的心情。我買屋，不是為了別人，也不是為了賺錢。只是想找一個遮風避雨的港灣。我會好好照顧它，把它裝飾的漂漂亮亮的。希望前屋主也能放心，請您讓我接下去，好好的照顧它吧!!
是以這樣的心情，下去買房子的!!
(非仲介文，重申，
)alanis415 wrote:
最近在看到一間喜歡的...(恕刪)
版主從570 到580 到 594 到606再到616
追價 +10 到 +14 到+12 到+10, total =46=570*8%
我覺的版主追價太快,顯示出購買的強烈意願
追價都是越加越少,像這樣越追越多
早被仲介看破手腳,限你24小時跟價,只是要給你壓力,讓你就範
勸版主放棄這次斡懸,另起爐灶,好物件雖少,但不會沒有
跟仲介交手,多練習幾次,會幫助很大
我第一次出價,也差點中招,有那次經驗,就對仲介技倆有初步認識
幾次實戰下來,最後購屋時,每坪從原先19W減至 15.4W
總共省下 50P*3.5w=185w, 雖然前前後後花了很多點時間
但抵算租金是省了一大筆錢,而且新屋的地點,方位,格局,都比原來好
現在新家在裝璜,正跟設計師鬥智中
johnmi wrote:
一直不懂一件事,買房子位甚麼還要給人家仲介?
中間多一個人,多一道手續,
多了他們真的會比較有保障嗎?
還是買賣雙方只是被A得更多?
以前沒仲介時,還不是一樣再買賣???.
應該這麼說
沒有法律規定一定要給仲介賣
單就雙方的立場來看
賣方有沒有辦法一週七天接受買方隨時on call看房子
買方有沒有辦法接受 現在就在房子外 屋主卻說要等他下班才能看
這些情況我在房仲四、五年 遇過很多次了
屋主自已賣可以省仲介費 交給仲介省時間省力
至於安全角度的問題
買賣雙方自已找代書 一樣可以請銀行代做成屋履約保證
只是 代書要用誰的? 買方還是賣方?
買方會不會擔心 錢付了 屋主跑掉?
賣方會不會煩惱 謄本被騙走?
仲介第三方的立場很簡單
代書是仲介的 成屋履約是單一指定銀行
謄本由仲介的代書部門負責保管
價款由指定銀行保管 要提款需有仲介業務主管、屋主、買方三方簽字 才能提款
交給仲介處理 只要在過戶中出了狀況 就請找仲介...
付了服務費 就該有相同的代價的服務跟後續問題處理的能力
附帶一提
不管是直營、加盟体系 所有的直屬或特約代書
對該所屬公司都有房保...
自已找的代書 不會對你有房保...
alanis415 wrote:
最近在看到一間喜歡的...(恕刪)
應該是仲介啦!!
多的 10 萬. 很明顯就是中間的仲介拿走.
ex:
屋主還是拿 606. 但不用付仲介費.
仲介就拿這 10. ( 這應該是仲介提出的要求 )
這樣有什麼好處呢?
對屋主:
1. 606 就是實拿. 不用再想會被砍的問題.
( 就像你現在在想要不要跟, 不跟的話就會 .... )
2. 屋主不用付仲介費
( 這個就很實在的好處 )
對仲介:
1. 反正都是拿仲介費, 能成交才是上上策呀!!
對您:
年輕人. 仲介都是很有心機的.
儘管是表面跟你很好. 其實很多也是不由自主.
因為後面還有店長. 其他仲介. 有利可圖. 什麼都肯做了.
如果您遇到的是好的賣方. 那他們可能會站出來說仲介不對!!! (挺你)
個人之前就是有這樣的好運. 所以對於仲介...
唉~真的不要相信太多... (我相信肯定有好的仲介. 1%算多了)
個人覺得... 你如果真的很想要買. 606 最高價!!
600 是最好~~~ 如果 606都買不到. 那就是無緣囉!
緣份很重要............
And
請教各位仲介們! 小弟分析得 對嗎!?
這二者
在法律上是相同的功用
但 在仲介端還是會有一些些差異
=====================================
以小弟之前的公司來說
開價1000萬
底價900萬
A買 早上十一點用要約書出價850萬
B買 中午十二點用意願書出價800萬 附帶2%斡旋金
C買 下午二點嘴巴說要用880萬買 不附帶任何書契證明
五點開盤後
A買最高 (取得優先保有二十四小時內和屋主議價的第一順位)
由賣方店將出價回簽單 送至屋主所在處
回簽單上方明示
A買 早上十一點用要約書出價850萬
B買 中午十二點用意願書出價800萬
甲屋主回簽出價單
不同意 A買的850萬出價價格
並將底價由900萬調降至880萬
接下來
隔天早上九點A買用要約書出價860萬 (優先保有二十四小時內和屋主議價的第一順位)
B買不得出價
下午五點開盤
再由賣方店將出價回簽單 送至屋主所在處
回簽單上方明示
A買 早上九點用要約書出價860萬
甲屋主回簽出價單
仍不同意A買的860萬出價價格
並將底價由880萬調降至870萬
A買(喪失保有二十四小時內和屋主議價的第一順位)
全部重新來過
A買 不追價
B買 中午十二點用意願書出價870萬 附帶2%斡旋金
C買 下午二點嘴巴說要用880萬買 不附帶任何書契證明
由B買成交
=============================================
這是之前公司的出價制度辦法
沒有所謂的單一斡旋 (我不是信義的)
公司只讓下午五點開盤時
"正式出價最高的買方來和屋主談"
我大致說明一下 上面的情況
ABC三組買方皆有誠意 買入此屋
AB二組買方 用了不同的正式出價書契
C買用嘴巴說
為何仲介的出價回簽單上
只列出AB用正式的書面書契的出價
而不告知屋主
有一組C買一開始就願意用880萬的價格購入
由於仲介是第三方
我們是位在買方及賣方中間的立場
我們只就正式的書面出價 去和屋主談
理由在於保證三方的安全
(很多仲介都說買賣雙方 但 我的認知 我自已的小命也要顧...所以是買賣方及小弟的安全XD
若C買真的只是嘴巴說880萬 我就跑去跟甲屋主談 (註一)
萬一甲屋主要賣 C買反悔不買 誰負責? (甲屋主毛起來 可以告我詐欺
A、B買方 因為C買的出現 覺得仲介在搞鬼也不買了 明明甲屋主可以成交的 現在誰要負責? (A、B 亦同...
回到原例
A、B買都中意這間房子 也都願意出價去談
A、B買的服務仲介 一定會要求買方出具"正式的書契"以資證明
正式的出價 "對屋主也是一種負責任的表現"
當然 服務仲介要求正式書契
目的也是在於知道買方的誠意度在哪...
別罵我 這是事實...
很多買方嘴巴都喜歡嘴巴說
不敢正式書面出價 卻一直要我們去談...
萬一買方口說的價格 屋主要賣了 買方又不買 我會出事的...
且 有了正式的出價書 屋主點頭要賣 後來卻又反悔時
買方可以拿來舉證 這也是保護買方的方法
這也是為何常有人上來說
第一次看屋 仲介就要我出價 BALABALA....
這是測試的手法 我們只是想知道你對此屋真正的心態
當買方拒絕時
才會說出對此屋真實的感想、看法及想法...
包含價位上的認知不同...
所以 若真的喜歡這間房子 就出價吧
就算出個七折 八折價都好 請你的仲介去談看看
有談有機會 沒談就什麼都沒有
看看C買就知道....
再來A、B二造用的正式書契
在此例中其實並沒有真正展現出二者的差異
真正有差異的情況在於
若屋主底價下修至850萬
A買 早上十二點整用要約書出價850萬
B買 早上十二點整用意願書出價850萬 附帶2%斡旋金
同價位 同時間 意願書效力優先於要約書
B買成交
or
若屋主底價下修至850萬
A買 早上十一點用意願書出價850萬 附帶2%斡旋金
B買 早上十二點用意願書出價850萬 附帶2%斡旋金
意願書同價位 先出先得
B買成交
再來
若屋主底價下修至880萬
A買 早上十二點用要約書出價850萬
B買 早上十二點用意願書出價860萬 附帶2%斡旋金
A買有意追價至880萬 但 需等到父母看過 才會追至880萬
B買也願意加至870萬 且 馬上用意願書出價870萬 附帶2%斡旋金
當晚屋主也點頭同意B買價格
A買想追價也沒機會
因為B買用870萬的意願書 取得屋主同意 封盤
=================================================
屋主賣的價格是 正式出價的最高價
這是之前公司大致上的電腦公開出價辦法的規則
若有該公司正在服務的買方 可以考一下仲介....
若他不懂 或 搞不清規則....
在競價時 你會很吃力...
註一:
沒有正式書面出價時 可不可以談?
可以
但 得在沒有其它正式書面出價者的情況下
我們才會約買賣雙方
直接到總公司見面談
價格談定 就是直接簽約
用意在於
確保雙方不會有人反悔...
或是談好玩的...
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