首先為我前篇發言道歉
因為我不知道遠揚網站揭露之總工程預算是否包含土地成本?
所以我可能沒算到土地成本
不過 我想 那片新雅段的土地 遠紡早在61~63年取得 其成本應該也不至於太高
後來為開發成建案 土地由遠東資源出售給遠揚建設 出售價格為21.47億元
各位看官 一定想 那遠揚也沒賺那麼多吧 毛利為80-(30+21)=29億元 毛利率也才36%左右
但是 承前所述遠紡早年取得成本一定不高 就合併報表觀點而言 子公司出售土地給子公司的交易
於未出售給外界第三人前 所有的關係人交易視為未實現 也就是說只是把土地由A口袋放到B口袋而已
因此 經查閱公開資訊觀測站 遠紡去年的重大訊息 已揭露遠東資源92年間由遠紡取得這塊土地的成本約1.68億元
推算遠東資源出售這塊土地 將可賺得19.79億元(稅前利益)
但是土地成本已經被墊高了 這就是高明的地方!!!...................
就以這1.68億元作為這塊土地的原始成本好了(因為61年的是難考) 所以當他賣給外面民眾時
集團整體利潤就實現啦 只是19.79億元已被遠東資源拿走 而遠揚拿後半段29億元
合併毛利為80-(30+1.68)約等於48 合併毛利率約60%
(這跟我之前推的62.5%應該沒差太大吧!! ，因為原始土地成本很低)
所以 被人賺錢 最好知道自己被賺多少....................
friedmen12345 wrote:
各位 不好意思首先為...(恕刪)
因為我不知道遠揚網站揭露之總工程預算是否包含土地成本?
所以我可能沒算到土地成本
不過 我想 那片新雅段的土地 遠紡早在61~63年取得 其成本應該也不至於太高
後來為開發成建案 土地由遠東資源出售給遠揚建設 出售價格為21.47億元
各位看官 一定想 那遠揚也沒賺那麼多吧 毛利為80-(30+21)=29億元 毛利率也才36%左右
不好意思!就事論事,這次你還是有查證不實的嫌移?
A ~C棟的產權屬於亞東技術學院基金會.並不能對外銷售.所以遠揚建設只能賺到營造利益.
K棟地產權屬於亞東醫院基金會.同樣不能對外銷售.
所以你忽略了這四棟大樓都屬於基金會,不能隨意變賣.這些土地已非遠東集團可以銷售.
所以若要說遠東集團賺多少利潤 ?只能圍繞在 D~J棟共7棟的產權上.
因為我對財報很有興趣才會對此問題提出疑慮?並非吐你喔.請諒解!!
這次遠揚加州的銷售只限於 D~J棟 ,約300多戶.(這部分才是遠東集團的實際獲利)
針對smart0806tw的疑問
我簡單回答好了 上述都是我合理的推估 也許實際情況不是這樣 所以僅供參考
其實在公開資訊觀測站上 遠紡這兩年的重大訊息 已有完整的揭露 子公司間土地的買賣
我所引用的數字都是由"本公司之子公司遠東資源開與遠揚建設辦理板橋市新雅段土地買賣案事宜"這則出來的
另外你所提到部分產權是屬於學校級醫院的部分
遠紡有分別代子公司發布與 財團法人徐元智先生醫藥基金會 及 亞東技術學院 辦理土地交易之情事
請自行參酌
friedmen12345 wrote:
針對smart080...(恕刪)
謝謝詳盡的說明,與你討論十分愉快!!
這是整個遠揚加州的土地產權轉移,有興趣的網友可以查閱.
在遠揚加州的預售屋買賣契約書上有寫這部分內容.有買加州的網友可以自行比對!
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本公司之子公司遠東資源開與遠揚建設辦理板橋市新雅段土地買賣案事宜
97/08/29
.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
名稱：座落台北縣板橋市新雅段1019地號等17筆土地。
性質：板橋都市計畫住宅區土地。
2.事實發生日:97/8/29~97/8/29
3.交易數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
(1)土地：面積：10,623㎡(折合3,213.4575坪) 。
(2)單位價格:每坪66.835萬元。
(3)交易總金額: 新臺幣2,147,714,500元。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關
係人者，得免揭露其姓名）:
(1)交易相對人：遠揚建設股份有限公司。
(2)與公司之關係：本公司(遠東資源開發公司)與遠揚建設股份有限公司同為遠東紡織
股份有限公司之子公司。
5.交易相對人為實質關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及
前次移轉之所有人（含與公司及相對人間相互之關係）、移轉價格及取
得日期:
a.原因:遠揚建設股份有限公司為開發原『板橋育樂中心』土地規劃與住宅銷售。
b.前次移轉之所有人:遠東紡織股份有限公司。
c.與公司及相對人間相互之關係:
與公司之關係:遠東紡織(股)公司為遠東資源開發(股)公司之母公司。
與交易相對人之關係:雙方同為遠東紡織(股)公司之子公司。
d.前次移轉價格:不適用。(由母公司遠東紡織以分割不動產方式設立遠東資源開發
e.前次移轉日期:九十二年九月二日。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者，尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
a.取得日期:
(1) 新雅段第1019 地號 民國六十二年一月十九日取得
(2) 新雅段第1020 地號 民國六十二年一月十九日取得
(3) 新雅段第1020-2 地號 民國六十二年一月十九日取得
(4) 新雅段第1023 地號 民國六十三年三月六日取得
(5) 新雅段第1023-2 地號 民國六十三年三月六日取得
(6) 新雅段第1023-3 地號 民國六十三年三月六日取得
(7) 新雅段第1024 地號 民國六十三年三月六日取得
(8) 新雅段第1033 地號 民國八十三年七月二十一日取得
(9) 新雅段第1034 地號 民國六十年四月三十日取得
(10)新雅段第1036 地號 民國六十三年四月十日取得
(11)新雅段第1037 地號 民國五十六年四月十八日取得
(12)新雅段第1039 地號 民國五十七年四月四日取得
(13)新雅段第1040 地號 民國六十一年三月九日取得
(14)新雅段第1041 地號 民國六十一年二月十四日取得
(15)新雅段第1042 地號 民國六十二年一月三十一日取得
(16)新雅段第1043 地號 民國六十二年五月三十日取得
(17)新雅段第1044 地號 民國六十六年七月十五日取得
b.取得價格:新台幣167,856,958元。
c.取得時與本公司之關係:無。
d.處分日期:九十二年九月二日。
e.處分價格:不適用(由母公司遠東紡織以分割不動產方式設立遠東資源開發)
f.處分時與本公司之關係:母公司。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（原遞延者應列表說明
認列情形）:
預計出售資產利得為新台幣1,746,623,425元整，交易雙方均為遠紡子公司，母公司
認列本筆處分利益之投資利益應全數遞延，未來依建案出售比例轉實現。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定
事項（註一）:
事件確定、交付與付款條件：
a.售地事件之確定:土地買賣雙方於雙方董事會通過後，另行擇日簽訂土地買賣合約。
b.售地之付款期間:
(1)買方於契約簽訂時，支付本公司新台幣214,771,450元整，並附一張餘款金額
計新台幣1,932,943,050元整之保證本票。
(2)買方於本公司取得本案土地增值稅單時起七日內支付新台幣429,542,900元整。
(3)買方於產權移轉登記完畢之日起七日內支付本公司新台幣1,503,400,150元整，
並歸還保證本票。
c.售地之交付期間：
本公司取得本案土地增值稅單並於繳納後，隨即進行產權移轉登記。
契約限制條款及其他重要約定事項：無。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及
決策單位:
(1)交易決定方式：議價。
(2)價格決定之參考依據：展碁不動產估價師聯合事務所與天開不動產估價師聯合事務
所鑑價報告書各一份。
(3)決策單位：董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
(1)專業估價機構名稱:展碁不動產估價師聯合事務所。
估價金額:新台幣2,174,547,000元。
(2)專業估價機構名稱:天開不動產估價師聯合事務所。
估價金額:新台幣2,120,882,000元。
11.不動產估價師姓名:
(1)專業估價機構名稱:展碁不動產估價師聯合事務所。
張志明不動產估價師
(2)專業估價機構名稱:天開不動產估價師聯合事務所。
黃顯鈞不動產估價師
12.不動產估價師開業證書字號:
張志明不動產估價師94北縣估字第000016號
黃顯鈞不動產估價師91北市估字第000017號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及簽證會計師意見:
無
17.經紀人及經紀費用:
無
18.取得或處分之具體目的或用途:
遠揚建設股份有限公司為開發原『板橋育樂中心』土地規劃與住宅銷售。
19.本次交易表示異議之董事之意見:
無
20.本次交易董事有異議:否
21.其他敘明事項:
無
註一、其他重要約定事項應註明有無訂定附買(賣)回、解除契約或其他不
確定、特殊約訂條款
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本公司之子公司遠東資源開發與亞東技術學院、醫療財團法人徐元智先生醫藥基金會辦理土地交易事宜
98/03/27
1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
(1)名稱：本公司將等面積之板橋市亞東段998-15地號等6筆土地，
換入原亞東技術院持有等面積之亞東段1011地號之5筆土地出售予
醫療財團法人徐元智先生醫藥基金會。
(2)性質：都市計畫特定專用區。
2.事實發生日:98/3/27~98/3/27
3.交易數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
(1)換出(入)土地：面積：1,505㎡(折合455.2625坪) 。
(2)換出(入)單位價格:每坪34.433萬元。
(3)換出(入)總金額: 新臺幣156,760,537元。
(4)出售土地：面積：1,505㎡(折合455.2625坪) 。
(5)出售單位價格:每坪23.86萬元。
(6)出售總金額: 新臺幣108,625,633元。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關
係人者，得免揭露其姓名）:
(1)交易相對人：亞東技術學院、醫療財團法人徐元智先生醫藥基金會。
(2)與公司之關係：本公司(遠東資源開發公司)與亞東技術學院、醫療
財團法人徐元智先生醫藥基金會為董事長相同之關係人。
5.交易相對人為實質關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及
前次移轉之所有人（含與公司及相對人間相互之關係）、移轉價格及取
得日期:
(1)交換原因:交換雙方土地，提升亞東技術學院校地之整體效用。
(2)前次移轉之所有人:遠東紡織股份有限公司。
(3)與公司及相對人間相互之關係:
與本公司之關係:本公司之母公司。
與交易相對人之關係:董事長同一人。
(4)前次移轉價格:不適用。(由母公司遠東紡織以分割不動產方式設立本公司)
(5)前次移轉日期:九十二年九月二日。
(6)出售原因:基金會附設亞東紀念醫院為擴建新醫療大樓以擴大服務社會大眾，擬向
本公司購買目前位於遠東通訊數位園區內醫療專用區中5筆土地。
(7)前次移轉之所有人:亞東技術學院。
(8)與公司及相對人間相互之關係:
與公司之關係: 雙方同為董事長相同之關係人。
與交易相對人之關係:雙方同為董事長相同之關係人。
(9)前次移轉價格:新臺幣108,625,633元。
(10)前次移轉日期:不適用(俟董事會決議以後辦理移轉登記)。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之實質關係人者，尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
(1)換出土地取得日期:
a. 亞東段第998-15 地號 民國五十四年六月三十日取得
b. 亞東段第1006-8 地號 民國五十五年六月十八日取得
c. 亞東段第1019-4 地號 民國五十五年六月二日取得
d. 亞東段第1020-1 地號 民國五十五年六月二日取得
e. 亞東段第1021-3 地號 民國六十四年十月十九日取得
f. 亞東段第1023-7 地號 民國五十五年五月三十日取得
(2)取得價格:新台幣4,603,867元。
(3)取得時與本公司之關係:無。
(4)處分日期:九十二年九月二日。
(5)處分價格:不適用。(因由母公司遠東紡織以分割不動產方式設立本公司)
(6)處分時與本公司之關係:母公司。
(7)出售土地取得日期:
a. 亞東段第1011 地號 民國78年9月16日取得
b. 亞東段第1012-1地號 民國63年1月10日取得
c. 亞東段第1013-1地號 民國63年1月10日取得
d. 亞東段第1015-1地號 民國63年1月10日取得
e. 亞東段第1071-1地號 民國68年6月29日取得
(8)取得價格:新台幣4,887,038元。
(9)取得時與本公司之關係:無。
(10)處分日期: 不適用(俟董事會決議以後辦理移轉登記)。
(11)處分價格: 新台幣108,625,633元。
(12)處分時與本公司之關係: 雙方同為董事長相同之關係人。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（原遞延者應列表說明
認列情形）:
預計土地交易總利得為新台幣101,953,235元整。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定
事項（註一）:
(1)換地事件之確定:土地交換雙方於雙方董事會通過後並簽訂土地交換合約。
(2)換地之付款期間:土地交換合約訂立後十日內亞東技術學院須支付本公司新台
幣48,137,904元整。
(3)換地之交付期間：取得亞東技術學院價款十日內辦理所有權移轉登記。
(4)售地事件之確定:土地買賣雙方於雙方董事會通過後，另行擇日簽訂第二次土地買
賣增補協議。
(5)售地之付款期間:
a.買方於契約簽訂時，支付本公司新台幣60,000,000元整。
b.本公司於亞東學院交換土地案獲主管機關核准時，應立即通知買方，買方同意
自收到通知時起兩個月內支付本公司新台幣30,000,000元整。
本公司於取得上述五筆土地所有權後，應立即通知買方，買方同意自收到通知
時起七日內支付尾款，計新台幣18,625,633元整。
(6)售地之交付期間：
本公司完納本案土地增值稅單，隨即進行產權移轉登記後交付。
(7)契約限制條款及其他重要約定事項：無。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及
決策單位:
(1)交易決定方式：議價。
(2)價格決定之參考依據：展碁不動產估價師聯合事務所報告書。
(3)決策單位：董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
(1)專業估價機構名稱:展碁不動產估價師聯合事務所。
(2)換出地估價金額: 新台幣156,760,537元。
(換入地估價金額108,625,633+收現48,137,904)
(3)出售換入地之估價金額: 新台幣108,625,633元。
11.不動產估價師姓名:
張志明
12.不動產估價師開業證書字號:
(94)北縣估字第000016號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否
14.是否尚未取得估價報告:否
15.尚未取得估價報告之原因:
16.與交易金額比較有重大差異原因及簽證會計師意見:
無
17.經紀人及經紀費用:
無
18.取得或處分之具體目的或用途:
秉持『深耕工業、播種公益』精神使亞東技術學院提升校地之整體效用
，謀求學子受教育之最大利益，及亞東醫院擴建新醫療大樓以擴大服務
社會大眾。
19.本次交易表示異議之董事之意見:
無
20.本次交易董事有異議:否
21.其他敘明事項:
無
註一、其他重要約定事項應註明有無訂定附買(賣)回、解除契約或其他不
確定、特殊約訂條款
friedmen12345 wrote:
所以 被人賺錢 最好知道自己被賺多少....................
大哥! 人生這樣過得很痛苦吧!
商人又不是作慈善事業的! 能多賺客戶1塊就會去賺!
舉個例來說,兩家建商持有相鄰的2塊基地,所有條件均相同,也同時要推案,
在房地產景氣好的時候,持有土地成本較低的建商會因此開或賣比較低的價格嗎?
相同的價格,你會花時間去算建商的成本而去買賺比較少的建商的房子嗎?
如果會,你真是佛心來著的!
景氣熱的時候,建商的訂價我想會以同區同類型的其他建案作為參考,不會用成本去計算訂價的!
如果用成本訂價, 那台肥甲子園&大同明日世界, 它們土地持有成本才多少! 賣那種60,80萬的,豈不更狠!
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