steve8883010 wrote:
不知您所謂的套牢是如何定義的喔!
那依你的說法,建商都套牢是吧!呵!
DiDiLai wrote:
其實板上有一種似是而非的言論充斥著，過去幾年也有許多人被洗腦，認為重劃區的房價就是要高上舊市區一大截，甚至數倍，真是這樣嗎???
以上新莊地區為例，之前頭前段的成交行情約在40~48(或許少部分50，可是成交有限)，而舊社區這邊復興路上的成交價也在38~43之間，兩者差異約10%~
大型重劃區固有其優點，但是也會有其缺點。所以與舊社區各擁其客源~
大型重劃區因政府釋出土地時的保證貸款，所以吸引相當多上市知名建商進入，因新建案互相堆疊價格，以及強力銷售特性，故吸引大批投資客在短期進入，而區域客(部分年輕人除外)，因生活機能不佳，基本上，接受度不高。在多頭市場裡面，可以經由投資客/建商/代銷炒作，在很短時間內將價格拉抬，例如頭前段在過去短短兩年內竟可將價格拉抬一倍以上。(群聚效應)
舊社區土地主要來自民間交易或是整合而來，因建案較為分散，主要都是由在地中小建商推出，銷售特性都是以邊建邊售的低調行銷手法，客戶層也是以當地在地居民為主(換屋族群)，價位也是以當地居民可以接受為範圍，我們業內常說的"土虱甕"就是指這種類型的建案。
大型重劃區的初期價位一般都比舊社區低，隨著新建案不斷推出，建案之間不斷堆疊價格，投資客的進入，會慢慢超越舊社區的建案，最終會保持在10%~15%左右的價差。(多頭市場)
可是一旦面臨空頭市場來臨，新建案開價不再創區域新高，投資客無利可圖的情況下，再加上建商的財務壓力，最容易形成"多殺多"~這種投資市場中的多殺多，通常是由當地的"一案建商"所開始發動，我個人稱這種叫做"行情破壞者"~
當然大型重劃區的建案"多殺多"成型時，也是會影響到舊社區的建案的價格。但是影響會有多大???一般而言，會慢慢回到初期(多頭啟動前)的型態，也就是
啟動前價格: 舊社區建案>重劃區建案
啟動後價格: 重劃區建案>舊社區建案
前文有人提到如果頭前段跌到35-，那舊社區建案的價格應該是多少?
--如果我們單純就新建案/新成屋來做比較，頭前段跌到35-，舊社區臨中正路沿線的新建案/新成屋，保守估計，我認為就是跟頭前段同價。也有可能會比頭前段稍高5%左右~
msiwilliam wrote:
套牢的意思是什麼?當投資客一坪買40塊,現在就算開38萬也沒人要接,就算套牢了吧??
建商那還不成問題,因為....他們是玩(股東)的錢,不是玩自己的錢,倒了,有銀行,政府扛的,受傷最大的一定是投資客,因為投資客大部份都是玩自己的錢.
建商會擔心嗎?我想他們早做好心理準備了,就算公司倒了,他們仍是吃香喝辣,但投資客們可能面臨房子法拍,破產的危機,不是嗎?
以前我在旅行社做了2年,旅行社這行很好玩,今天這家旅行社倒了,只要用老婆或其他親人的名字再申請一間公司掛名負責人就好,倒楣的是繳了錢無法出去玩的旅客,還有出了團卻收不到錢的下游公司.
代銷公司也要小心了,萬一建商倒了,代銷的錢可能也收不到吧,呵呵!...(恕刪)
steve8883010 wrote:
..中國時報【王莫昀...(恕刪)
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