地獄倒楣鬼ct wrote:
講實在的....我看不懂
容積率是什麼？就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。
吸引最多人投標的土地是林口國宅段土地，共吸引高達24封標單，該筆土地為於文化二路上，屬於住五的土地，容積率300％，過去林口容積率450％的商業區土地，正常交易或標售價格，每坪約50萬元，此次300％容積土地竟一舉飆至52萬元價格。
1.住五實際建坪容積率約400%(住五容積率300%，加上容積獎勵，樓板建坪容積率約400%）
意思就是說基地面積若1000坪, 將來建商可以蓋出4000坪出來賣
這樣一坪的土地取得成本不就是52萬/4=13萬
2.建築造價：6萬元/建坪(這樣估應該算保守了)
---------------------------------------------
3.土地+建築成本(1+2)：19萬/坪
加上人事管銷廣告, 經營利潤
建商最後賣20幾萬/坪是免不了的, 所以建商願意用52萬/坪來買林口的住五用地
就是他認為將來可以賣20萬/坪以上的價錢
要不然就會賠錢了
這是從營建成本的角度來看
很多人都說林口空地還一堆
所以從供需的角度來看
認為林口房價上不來
其實就一個新市鎮來說
空地多才能有更多的發展空間
可以讓更多的機關公司進駐
創造就業機會
大家一下高速公路就看到位於文化二路文化三路的一大片空地
其實是司法園區用地
司法園區預定地及整個園區的總面積應在16公頃以上
捷運A9車站約用掉1公頃
中間的生態人工湖用掉3公頃( 3公頃的人工湖算很大了 將近9000坪)
還有其餘尚在規劃的機關進駐
可以吸引更多人在此工作生活
而機場捷運通車後
華亞科學園區距離機場只有5站(A12到A7)
廠商不論是自己出國或是接待外國客戶都很方便
加上高速公路的優勢
必也將吸引更多的廠商進駐
其實腹地大才能造就一個生活機能完善的新市鎮
而不是所有事都要依附台北市
eoskiss wrote:
1.住五實際建坪容積率約400%(住五容積率300%，加上容積獎勵，樓板建坪容積率約400%）
意思就是說基地面積若1000坪, 將來建商可以蓋出4000坪出來賣
這樣一坪的土地取得成本不就是52萬/4=13萬
2.建築造價：6萬元/建坪(這樣估應該算保守了)
---------------------------------------------
3.土地+建築成本(1+2)：19萬/坪...(恕刪)
一坪的土地取得成本不就是52萬/4=13萬(這是實坪的算法)
一坪的土地能夠蓋 4坪實坪 * 1.5~1.6(這是虛坪，可銷售的坪數) = 6~6.4坪
52萬/6~6.4坪=8.5萬左右
土地+建築成本(1+2)：14.5萬/坪
賣超過這就會賺錢了！
sakon0430 wrote:
最近TVBS 和東森都有個關於林口未來展望的節目
這是建商買的嗎?
...(恕刪)
看到節目尾聲有個贊助廠商的名字"大未來"...
誰在後面推波助瀾應該很清楚了...
話說回來,最近開始在規劃未來要換屋的房子,
我也開始在林口看房子,只不過我看的是中古屋....
會選林口的原因不外乎價錢,環境跟交通,氣候倒是還好....
跟10年前比起來,林口已經沒有那麼潮濕,冬天偶爾起霧,但是伸手不見五指的情形倒是還沒碰到
這陣子看上的是青山路上來藏在巷子裡的華亞別莊....
那是個除了房子好之外什麼都不好的社區...
不過賣主開價15W/P....
雖然未來附近有個捷運站,但是社區附近所有的公共設施付之闕如...連個雜貨店都沒有
這個價錢還是讓人覺得貴了些....
反正我不急著買,我也沒錢...過幾年再說...
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