bellms31 wrote:老實說, 既然你找的是成屋, 那價格方面從實價登錄不就都查得到了嗎? 而且你也在林口生活過, 對於機能方面也許比其他人更了解, 我實在不曉得你想了解的是關於什麼的?
您好 不好意思 想藉(恕刪)
既然你po到我這一樓來了, 我本人比較重視的是保值性的部分, 正如我前面所提到的, 以後換屋賣房子時可以少賠為贏.
家樂福區塊應該是林口生活機能最強, 最完整的區塊了, 不過最近因為A9產專區的新聞, 讓林口的房市熱度頗高, 新房子都開高價等著賣, 建商不急, 因為不管東森還是三立三井都還要幾年才會完工, 所以這個利多還可以發酵個幾年, 所以建商不急, 當然主要也是林口沒太多地了(剩一些零星的小地塊, 不然就是後段了).
就我的角度來看, 現階段當然是買中古屋才划算, 正如我前面提出的疑問(目前也無人解答我), 為什麼沒甚麼建設的三峽北大中古屋價格, 可以跟這麼多建設在進行中的林口正文三, 正outlet旁的中古屋一樣價呢? 當想不通時, 我只能假設這其中有資訊/價格的不對等存在, 不是一個太貴, 就是一個太便宜.
我是奉行價值投資的, 既然要少賠為贏, 當然要選賠面小的, 要我選我會選更靠近重大建設, 價格還更低的中古屋. 這有點像, 我當初第一輛進口車是volvo中古車, 大家都說volvo中古車價格爛, 還真是這樣, 所以10年前, 我用差不多新車的半價買到一輛只開2年保固期內的XC90.
當然我的第二輛進口車就是新車了, 要開爽的, 就別在意折舊了, 要在意折舊, 就得接受可能沒那麼爽.
以工作或就學為目標，選交通便利的住宅大樓，相對比較保值或抗跌。
以101年開始有實價登錄來分析，淡水(非淡海新市鎮)當時均價3X萬，現在還是3X萬，幾乎是沒啥漲；但當時選板橋或土城，當時均價4X/3X萬，現在均價5X/4X萬，Why?? 就是對大部分以工作或就學目標在台北市，相對較為便利，尤其是板南線。
工作地在華亞或林口工業區，選A7/A8/A9當然方便，但當地的工作機會有限(相對台北市)，大部分北北桃基的工作地大部分在台北市，看勞保投保人數便知一二。
一般人一輩子辛苦，就買一間房，沒有交易(換房)，哪來賺或賠!? 版上很多投資客或建設公司相關的網軍的言論，笑笑就好。現在房價相對高檔，當然有風險。拿來住的房子，不須想太多漲或跌，但交通便捷的地段，永遠利於不敗之地。以前是鐵路，高速公路交流道，現在是多了捷運。
PS.
- 遠離無電梯的老舊公寓，那是都市之瘤。
- 遠離透天厝，土地持份高，每年的地價稅還有賣掉時的增值稅，真的不便宜。
- 遠離商業宅，因為不適合居住。
ejan1969 wrote:
po完上面那個北大皇(恕刪)
e大晚安，來試著申論一下北大與林口這題
「皇翔玉鼎」這個案子正好是前公司參與企劃的個案
100年出頭時，皇翔建設的人氣很旺，當然一方面那時景氣也很好
該公司幾塊個案也都銷售的有模有樣，三峽這塊也是大力在推
在中悅夏宮的先行者步履下，三峽嘗試做出跳脫首購首換的廉價房
皇翔身為在地建商 （他們起家在土城、板橋） 也在三峽做過皇翔四季
這種大基地綜合商品的推案，因此想做出點不一樣的產品規劃
包括各種建材堆疊、設備提升，以及建築團隊的調整
初期還算順利，不過後來景氣下修，加上跳脫區域認知的房價太多
不管代銷怎麼用力，始終無法接上業主與消費者之間的橋樑
當時有許多新聞報導，「皇翔玉鼎」榮獲新北市，最多新古轉售的賠錢屋
一個社區有超過100多戶以賠錢價出售，那時皇翔自己手上還有餘屋啊…
聊遠了，其實看這個成交價，發現跟當初代銷販售的價格
差異不太大，能撐到現在轉手的屋主，大概就是小小小賺而已
跟早期1字頭的茂德、竹城、北大系列的建案相比，持有成本太高
為什麼後來北大沒有再發展，個人覺得北大腹地不大
在獎勵促使下，發展的速度很快，大概五年前北大剩下的土地
應該就不到整體重劃區的5%左右了吧
重大建設像是樹林交流道，也在幾年前已經完成
目前興建中的三鶯捷運，倒也看不出來有推升房價的感受
畢竟沒有新開價，市場也就只有盤整，倒是租金明顯升高不少
以股市來看，三峽房市已經在5-10年前就走過巔峰
並且拉了一個長長上影線，在沒有太多新案供給量維持下
價格就落入震盪整理了
相較林口的腹地仍多，週邊一條捷運機場線
就可以開出更多的「比較選擇」在鞏固新重劃低基期時
同樣可以回頭堅守甚至向上穩步推升林口的核心房價
甚至把遠遠那頭都是草的地方也開出來銷售
相較之下淡水就…腹地太巨大也有壞處
三峽在建設力不足的情況下，能夠維持房價穩定的發展
我想大概是三峽重劃區的初期設定，就是以大學城為主的發展
進而帶動二高沿線的「準退休族群」來置產
因此他們的資產配置，相較之下能夠支撐這麼久的付款能力
並未出現特別的修正處理，也並未出現拋售潮 （玉鼎前幾年應該不少）
我姊夫是三峽人，老三峽中園那邊的人
他從頭到尾都不認同北大是三峽
所以三峽房價跟整體三峽、樹林比起來，真的是一個異類的存在
或許從木柵、中和一路來的雙北客層，有效的支撐穩定了房價
木柵認同的是臺北大學的人文與學校氣氛；中和認同的是退休的環境
我自己做過好幾個重劃區的個案
從泰山十八甲、e大三重的重陽重劃區、淡水、五股…
一路看下來，還是覺得三峽整體規劃的最好
從街廓的開闊度、路樹與社區退縮綠化的各種要求
三峽真的做得很好，近二十年來，現在算是最成熟
風華最美的時候了，加上第一批買入的人也差不多付完貸款了
區域換屋的支撐下，三峽的房價溫溫的又能繼續保持熱度
大概是這樣的情況，簡單跟e大報告一下，個人意見參考
※ 話說好久沒聽e大說投資了，有沒有機會再聽您論述一下 ^^
天天是好日
ejan1969 wrote:
正如我前面提出的疑問(目前也無人解答我), 為什麼沒甚麼建設的三峽北大中古屋價格, 可以跟這麼多建設在進行中的林口正文三, 正outlet旁的中古屋一樣價呢?
我的觀點
1.林口的新成屋量大,選擇超多,所以林口同區塊的新成屋成交在40-45左右時,12年的同區塊中古屋打75折很正常.
2.未來城的規劃不是高檔等級的,是遠雄在林口第一批的房子,且戶數其實是1000戶,分成2個社區,大小坪數參差.102皇翔同時期,遠雄在林口蓋的最後一案是高檔建案未來之光,如果地點是在現在未來城,我認為現在中古價格應該會在35-40之間,或是更高些.(我認為建商也常常判斷錯誤,很常見)
3.皇翔是北大幾乎是最後幾塊大建地之一,且都是60-70坪左右(多年前的印象),更重要的是它是北大高檔建案的指標之一,而未來城不是.
4.北大供給少,除了一堆小坪數,超少的超大坪數,要買中型60-70坪的高檔建案,皇翔是少數的選擇之一,也可能已經接近北大的中型房的價格上限,籌碼少確實是有好處, 林口現在要買高檔的,實在太多可以選了.
5.林口地區建設多,創造的是一堆上限高的高檔宅,以林口來說,一堆40萬以上成交的近捷運站中大坪數新住宅,總價2500萬以上,我認為對於林口已經相當高了.有趣的是,林口一堆後段豪宅新成屋單價35以上,雖然最後都是套牢,但是很多人買.
6.北大環境不錯,人口不少,籌碼很少,很均質,但是可以觀察,60-80坪住宅的單價上限,可以判斷北大的潛力上限.
我個人大概在4-5年前發文,實價登錄統計,當時林口在2000萬以上,單價30萬以上的成交數是北大的5倍以上的數量,40萬以上,林口還有不少中大型住宅,但是北大當時只有新套房才有少數有單價40萬.
林口仍有明顯的價格上限(但是對我老林口人來說已經很高了),但是林口算是贏在高總價的房子相對多非常多.
對了,九揚香提之所以103年買20,是因為九揚是預售,通常蓋很久,3年是正常,我猜屋主是99年買的,當時單價20很合理,因為林口99年開始暴衝,98(含)之前單價除了遠雄大未來以及福樺,要超過20是不可能的,99年我幫朋友訂一戶幸福市50坪,到現在朋友已經住10年了,當時是我認為再貴就不要來林口買的最後時間,畢竟朋友們都不是好野人,自住屋買貴了,怕朋友心裡難承受,當時單價約16.5-17,前十戶,後來就一直往上賣,賣到19萬多結案.
講講古,您參考.
pobro wrote:
e大晚安，來試著申論(恕刪)
真是太感謝了, 能夠引出p大跟樓上6161大這兩篇有深度的論述, 這樓開的值得了.
房市之所以比股市複雜, 就是房市跟過往的歷史關聯很大, 很多東西都無法單從結果來推論, 不過這也是討論區存在的價值, 凡走過必留痕跡, 我自己從01這個討論區獲得許多, 所以也會想留下一些東西給後來的人可以爬.
我不曉得為什麼房地產板會"淪落"到幾乎喪失功能的情況, 理財投資板其實爭論得更兇, 但總還是在"討論"東西, 我開過的樓屈指可數, 但我是真的想"討論"房地產, 不過發現很難, 我想也許也有人跟我一樣的想法, 於是就鼓起勇氣開了一樓.
至於標題, 哈哈, 就是單純的吸引眼球用的.
橘子媽媽 wrote:我最近大概幾大重劃區都survey過(哈就是北大沒有, 因為實在沒什麼建案, 所以北大真是特不熟), 這沒什麼好奇怪的, 現階段新北桃園就是這樣, 普通案子3字頭, 有點賣點的就4字頭.
北大今年推出的新建案(恕刪)
我也是在思考, 這究竟是短期現象, 抑或已是基本盤, 目前我會覺得比較傾向後者一點, 畢竟地價長期就是跟著通膨在走, 前一波SARS以來的爆發, 然後修正, 新板特區跟新莊副都心這兩個區域最具代表性, 但是房市具有僵固性, 也就是價格在幾年中穩定之後, 大家就會認為是常態了.
我認為可以把新板跟副都心視為base, 以此來做為比價基礎, 股票看本益比什麼的, 那房子看什麼? 就是比價了, 我覺得現在新北跟桃園要視為一體來一起看, 理由是"捷運", 捷運是重大建設, 要花大錢, 絕對是要中央支援的, 中央預算就這麼多, 台北用了, 新北就沒份, 新北用了, 桃園就沒戲, 可現在台北蓋差不多了, 新北也大部分進行中, 桃園就能夠分到更多的餅.
新板為base, 這無庸置疑, 新北的政經中心, 交通樞紐. 那副都心呢? 其實副都心的地理條件真的是不錯, 原本應該可以真的往副"都心"去發展的, 就是可惜了, 當初新北市剛升格, 要建設要錢, 只能把寶貴的商用地高價賣了, 要不然照原本的規劃, 副都心為"副"政商中心, 右邊有優質住宅區頭前, 現在左邊塭仔圳也在動了, 方向也是朝優質住宅規劃, 雖說可惜, 但這一塊的交通地理條件就在那裡, 也是可以視為base.
新板6x-7x, 副都心(包括整個從塭仔圳到頭前)4x-5x, 我覺得可視為基本盤, 也就是跟通膨連動, 只要地價不漲, 那房子就該隨屋齡折舊而跌價.
訂了base之後, 就可以開始比價了, 首先是, 當新北桃園是為一體時, 桃園最貴的藝文特區, 應該跟誰比價? 我對桃園也不熟, 這部分看有沒有先進來分析分析.
好了, 這差不多是我目前粗淺的想法, 再講下去就露餡了, 我再繼續學習, 以後有心得再來補充, 因為捷運的關係, 我總覺得桃園的房價會慢慢往新北靠攏, 還有最主要的是桃園還有"超大"的腹地, 台灣只要還在發展, 中央每年的錢總是要花掉的, 中南部當然也會有一杯羹, 但是大鍋的還是會在北部, 你看基隆連個輕軌都弄不進車站, 真的錢有時想花也不一定花得掉, 所以腹地要大~~才行.
從這張google map的空拍圖可以明顯的看出桃園為何會跟新北那麼的隔閡, 明明不就在旁邊嗎? 深綠色的都是山哪, 就是高牆, 所以即便相鄰, 也隔座山哪. 不過捷運會降低這種阻隔, 所以我才認為兩地的房市慢慢可以視為一體.
淺綠色的就是平原, 看看基隆就可以知道為何有錢也沒地方花, 再看看桃園, 不談環保, 不談糧食問題, 那一大塊的平原地...
題外話, 我現在是用微軟新注音, 號稱AI智慧學習, 我打這些文章, 這麼多字, 不斷的談 錢 錢 錢, 結果號稱AI的新注音還是不斷地把 前 這個字當成內定字, 是怎樣, 微軟你是要多少錢你才願意相信我要得真的是錢~~~~~
ejan1969 wrote:
po完上面那個北大皇(恕刪)
先以網路影片感受一下...
以個人評估來跟版大說明一下~
最主要的開宗明義就是北大的教育文化城定位明顯跟其他重劃區不同
大學城VS其他定位較為相似的區域(當然不是絕對)
然後依三鶯線規劃除了串聯板南線,桃園綠線到機場線與林口連接
基本上三鶯與林口守在北往南的兩個關口上
除了由北往南,三峽屬平地外...
(平面聯外選擇多...這對個人是重點,本來看到桃園去...但若每日南北車行上下山覺得疲累)
空拍圖完全顯示出來這點..."地形"個人覺得佔不少因素..林三淡都考量過..淡水我也喜歡但就卡在這兒...
林口三峽南北串連,比較沒有淡水屬末端的問題.
其他就看個人地緣關係選擇這樣
而且屬階段性開發,聚集力發展就顯快速
但若要再發展或就業除了..北土城南鶯歌龜山桃園..等,
本地就近除了麥仔園,還有柑園這樣^^
而價格漲跌部分，個人看法則因為量少而容易奇貨可居也是因素之一，預期心理上就饑渴行銷之類的，除非同類型定位的產品很多...
內文搜尋
從 APP 打開
X