kevinniba wrote:
但是哪個地方沒有捷運?.(恕刪)
看到這句, 我笑了.
原來台灣已經發展到每個地方都有捷運了.
每個地方會漲會跌, 並不全然決定在市區郊區,
目前林口,三峽的住民, 沒有任何一個人是完全靠捷運到台北通勤的.
也不是每個人都只能工作在台北,生活在台北.
現在居民的生活方式, 就是在沒有捷運的前提下,
過著每天的生活.
你認為捷運對它們來說有多重要?
以台北市為中心論, 來談每一個區域的未來性, 似乎有點可笑.
kevinniba wrote:
當房價下跌時, 市區與郊區的差價會拉近, 就會讓郊區的人想辦法搬進市區
所以郊區就會跌比較多, 市區會抗跌, 這從沒變過
紐約, 東京, 倫敦, 上一波的台北....,我從沒看過例外
除非這些移入人口都在當地或桃園上班
您說的話一點都沒錯
但所謂的"市區"並不是永遠不變
尤其是當你拉長觀察的時間
信義區在20年前可能也是很多人認為的"市郊"
30年前更是一整片的原野稻田
上海浦東也曾是老上海人口中所謂"寧要浦西一張床，不要浦東一間房"的鄉下地方
臺北盆地往東發展已經遇到地形腹地狹窄的瓶頸
方便的交通發展讓淡水河以西有"十年河東,十年河西"的再起之勢
新莊副都心,新板特區就在這樣的態勢下水漲船高
台北車站特區也會再蛻變成長
林口也可能從第四第五圈變離市區較近的第二第三環
如果市區永遠不變
艋舺(萬華)應該是台北最貴最保值的地方不是嗎?
另外您提及的工作機會
我想林口台地本身及桃園提供的工作機會會愈來愈多的
您可以觀察個5年10年看看!
而林口因為安養機構多, 醫療後送完善
在人口老年化的近幾年還有另一項優勢!
您的觀察與論述都沒錯
都在時間的座標上
您10年20年的觀察或許仍有不足!
其他不是我要說的重點, 我也認為捷運本是利多(但不要因為去上截下曲解一段話)
但像曼哈頓處處是捷運時, 捷運旁的房子不會特別貴, 真的要走很遠才會到的價格就會差
這跟新市鎮重劃區與否, 沒有衝
因為這些新市鎮重劃區, 因"捷運"漲了很多
但下跌時, 還會比市區抗跌?, 這是我不認同處, 因為國際主要城市都沒看過
至於新市鎮與重劃區因捷運而漲, 本來就有個上限, 市區不漲, 你就漲不上去
除非你認為林口會超過新莊, 新莊會超過板橋, 文山會超過信義
這些第一環第二環第三環的概念有沒有例外, 有的
上面有人說的浦東, 我家有一個房, 買8年, 目前房價換算約台幣70多萬/坪
接近靜安寺第一環市區優質區的價格
不過, 我認為這浦東計劃, 是比台灣強10倍的
上海的金融街在浦東. 上海最大的公園在浦東. APEC在浦東開, 世博在浦東開, 磁懸浮只在浦東
最大展覽館是世貿的N倍大, 在浦東. 最高樓最高塔...還有很多....,最好的都轉向浦東
但我沒有看到政府的台北中心觀念有任何轉移, 但這些新市政重劃區, 說難聽都是建商的淘寶地
勉強你看到新板有個樣子, 新莊副都心有個雛形, 但都是區域型, 主要建設都在台北
其實你看到目前三峽林口的建設,你就知道這個外環要比內環高, 外環要比內環抗跌的夢是不可能的
有哪些台北沒有的? 跟浦東的成功完全不同
101, 雙子星, 大巨蛋.....哪個大型公共建設或指標給了新北第三環城市?..就給了一站捷運
上海早就浦東化, 台北只有更台北化! 有些事, 你不得不接受
你要怪的是政府, 也因此需認知你住的地方就是很難改變的外環
回過來看, 夢不要太大, 三峽林口雖沒有政府加持, 各有優缺
三峽氣候好但還沒有捷運, 林口氣候..但快有捷運
重劃區很整齊, 有些三峽案有國外的fu, 但是價格便宜,也許這些就是鄰近新北與部分北市地區沒有的
目前的房價是否已反應捷運利多? 在這些主客觀環境下您自己可以判斷
房價在末昇段, 漲的都是三環或外圍城市, 因為市區漲不上去了, 就炒外圍低價區
你會看到的就是外圍城市的漲幅超過中心, 這"全世界皆然"
我只提醒一點, 呼應我的第一句, 若, 房價哪天開始下跌, 會從外圍先, 跌到市區跌不下去時
依我上面的分析, 我認為林口三俠絕對不是浦東
其實, 目前的點是很適合做一些判斷後的決定
這兩個地方, 都跟我沒有利害關係, 只單純就房產角度看事情, 只要住得高興都好
我只提醒對房價漲跌很在乎, 又拿身家付頭款的年輕人
kevinniba wrote:
我一直要表達的是, ...(恕刪)
雖然我個人認為幾乎所有區域的房價都是偏高的,
林口自住我個人的忍耐上限是20左右,
雖然我個人認為您的表達內容大多是沒有問題的,
但是忽略了目前房價這一點後,
所有的表達都變成意義不大.
這些重劃區本來房價比就差很大,
剔除最高價來說,以1-5年新成屋來看,
林口抓20-30,以25為平均,算22也可以,
新莊重劃40-60,以50為平均,算45也可以,
新板60-80,以70為平均,算65也可以,
台北市的重劃區,抓信義的好了,算150吧,
好了,林口重劃是新莊重劃的50%,是新板的35%,是信義重劃的17%,
價格既然已經顯示出現在內容,
那對於未來的預測就不再有任何意義.
最後,去過大陸的人,
拿著林口冬天寒流來襲的氣候來判斷與其他區域的比較原因之一,
我覺得就已經非常不專業了,
北大是贏在重劃區域小,環境塑造可以快速成型,
冬天寒流來襲的北大,也是風大潮濕啊.
特色商圈形成,交通,環境,行政中心的現在以及未來發展才是真內容,
沒有搭配房價對比的分析,跟沒有搭配股價對比的公司分析,
都是娛樂用的.
有三點思考是我個人從95年就認為到現在,
1.過去8年,93-101,大台北地區真的不乏低房價的區域,
但是只有林口重劃區與北大重劃區各吸引了最大量人口(目前都超過35000人)入住遷戶籍,
低房價或是距離市中心更近的地方還有很多,
為何沒有吸引大量的移入人口?
不過當然房價漲升後環境優勢也不值得再拿來炒作.
2.北台灣3大醫學中心,2km內的0-10年屋的房價狀況,
有a8長庚總院在,確實是台地上很大的加分,
而醫學中心這個老人化的競爭優勢,
也幾乎無法複製.
3.新北市的大型特色商圈只有新板,
其他任何區域都是作夢,
這個難度太高了,也已經被新板磁吸了.
而其他新北市可能商圈,最多只能達到大坪林或是長庚a8的情況已經是上限了.
氣候是因為我家在林口買過兩棟房, 且有家人常年在林口工作,回台北常表達的.
當然林口跟三峽的氣候我不應比較, 但我是用基本地理概念與口耳的主觀判斷
台灣人多無法接受如淡海的冬季,雖然在中國是常態, 但是台北人嫌汐止文山天氣不好的人比例不在少數
當然,真不適合居住也不會把老人養護都放在林口
不過, 我想想後認為, 這高級老人養護中心或醫院跟房價不會有太大關聯
老人要的是就醫方便, 這市區比郊區方便得多, 除非老人看病要去林口?!何況台北也有長庚
台大看不好就去馬偕, 坐3個捷運站就到, 再公車專用道去長庚, 台北太多老人這樣
(健保就是這樣花光的, 離題了)
所以高齡人口往林口搬的現象不會形成, 這問問老人就知道
但是會有地區性的效果, 捷運與長庚旁的房相對其他林口龜山房有價值
價格從絕對談到相對的問題, 就會很有趣, 也很有挑戰性
林口是二次重劃區, 20年前失敗一次, 精華區文化路空地空10多年
目前房價起來, 直接的想法是因為捷運站與比價效益起來
比價是結果, 這比值的變化會怎麼走, 我還真沒概念, 這就不用搬門弄斧了
不過,我判斷房價走勢的方式, 就是用市區郊區漲幅與先後, 一般城市價格走來的軌跡來判斷轉折機率
這不牽涉絕對價格,也是相對的概念
最後三點提醒:
人口流入的效果, 我之前有談過, 要細看內容
其實餘屋率這跟房價更有關聯的因子, 是在房價不漲或下跌時才會出來的問題
市區沒問題, 郊區普遍問題大
建商的接力賽...這我就打住了...
只不過是進度緩慢,
加上政府的不重視.
畫了一個大餅.
劃地限建.
然後就丟著不管.
「林口特定區計畫」源於民國59年11月經合會擬定屬綱要計畫，後由台灣省公共工程局於民國62年2月擬定都市計畫地區都市計畫草案，經層報內政部於民國63年12月核定。嗣後為配合實際發展需要與開發單位要求，自民國70年8月起辦理地形測量及第一次通盤檢討，於75年10月發佈實施，又配合公共設施保留地取得方案，於民國77年3月辦理變更林口特定區計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討），並於79年3月發佈實施。
變更林口特定區計畫（第二次通盤檢討）案則於民國85年3月至89年11月間，分區6次由台北縣、桃園縣政府發佈實施，另變更林口特定區計畫（土地使用分區管制要點專案通盤檢討）於93年3月發佈實施，經彙整歷次個案變更及細部計畫資料是為現行之林口特定區計畫。
不知道您所說的文化路精華區指的是哪裡?
A9站的文化三路
是從民國六十多年就開始被限建了.
不能蓋房子當然會是空地.
直到93年才開始林口三期重劃,
有興趣的話, 可以去Google 一下 "林口特定區"
了解一下這個面積約8000公頃劃得跟早期的台北市一樣大的林口新市鎮,到底是多大的餅.
到現在,這個餅還有八,九成多的土地還是被限建著.
kevinniba wrote:
林口房價的新聞這幾天有的, 我就不多說了
大大所說的是這則新聞?
林口新莊三峽房價下跌
細看內容
林口跌幅0.7%
連1%都不到
應該算是持平吧!(統計的誤差範圍內, 多一個離捷運站遠一點的社區就可以有這樣的統計差異)
其實現階段林口的房價持平對臺地的發展是健康的!
kevinniba wrote:
房價在末昇段, 漲的都是三環或外圍城市, 因為市區漲不上去了, 就炒外圍低價區
你會看到的就是外圍城市的漲幅超過中心, 這"全世界皆然"
大大所言的這個階段
似乎還沒到?
就這個最新的房價統計
漲最多的是板橋跟蘆洲?
還不是您所謂的"末昇段"
其實如果林口與市區或一環的價差仍在
仍然有價格上的優勢
這優勢就能逼的市區住不起的人口移入
對林口的發展也未嘗不是壞事
內文搜尋
從 APP 打開
X