一個高度商業區不可能只靠該區人口去支撐，還要磁吸外圍人口前來
板橋的後盾是土城、中和以及樹林(樹林市區在溪北但往新板特區比到新莊副都心方便)
永和跟新店雖然在溪南但是往台北市跟往板橋比沒有比較遠
回過頭來看新莊，後盾是五股泰山，升格前都還是鄉
溪北同樣有蘆洲跟三重，但就像永和與新店一樣，到台北還比較快
更遠一點的林口就不用扯了，不然板橋也可以拉三峽來
地理環境上使得目前新板特區能磁吸到的人口比新莊副都心多
所以平時的商業能量板橋就已經高於新莊了
交通動線也是個問題
板橋的強大在於板南線的價值，使得鄰近中和甚至新莊人都會來轉乘板南線
而五股泰山現在不會跑去轉新莊線，反而是直接進台北，因為新莊線進台北會繞到台北橋去
何況未來機場捷運通了後五股泰山也不需要特別跑去副都心附近轉車，機場捷運也只看到台北車站而已
並不是像板南線會一路貫穿東西區直達東區、信義計劃區、南港
這也會讓新莊無從收納轉運人口
此外板橋站還有一個特色：所有轉乘都必需站外轉乘
這使得即便同系統的環狀線轉板南線也是要路過新板特區的板橋車站，又增加流動人口
所以可能是新莊優勢的新北產業園區站外轉乘也被打平了
眼下新莊副都心不只要自己強，同時也要策略發展泰山跟五股共同擴大人口圈
改善對樹林的交通，例如讓萬大線二期早點動，方便樹林人至迴龍轉乘新莊線而不是只能靠台鐵往板橋方向
還有就是辦個像板橋聖誕城一樣的嘉年華活動吸引外地人前來
可以運用水道優勢在夏季辦水上嘉年華或親水活動，不要浪費中港大排的整治
就業的部分我想不用擔心的，新北市最大的就業圈落在新店、中和、五股、汐止
再加上政府搬遷後的公務員，這一帶有本錢發展自己的午間商圈，慢慢就變成全日商圈
當初信義計劃區也只是從市政府跟世貿中心開始的，按步就班去做新莊仍然有得發展
板橋人要出國,大部分會選擇方便,又交通成本便宜的新莊副都心來出入國門
現在想想連勝文他的競選口號...東西軸線翻轉.....憑什麼?
台北市政府,從郝龍斌後面這幾年開始說出的口號或者未來施政的方向,
為什麼西區能翻轉,西區的代表就是台北車站和象徵未來的雙子星,未來機場捷運通車
能夠為台北市帶來什麼?可以google打上"郝龍斌 西區 機場捷運"看看他們怎麼說?
郝龍斌這幾年和連勝文的競選口號.....到底突顯出什麼趨勢,難道大家還看不明白嘛?
這種好康幹嘛獨獨都是台北市拿走?真不知道我們的新北市政府到底有沒有想要分杯羹?
雖然早早就把新莊副都心定義為新北市的門面,我認為應該要有更具體的計畫且應該要更嚴格監督!.
看看台北市早就是邁向越趨國際化的都市,現在連桃園也有國際級的航空城計畫方向,和自由經濟示範區
該不會夾在中間的新北市以後變成這兩個地方的腹地而已?
看看郝龍斌說的,不就一個機場捷運通車+雙子星就可以帶動東西軸線翻轉?
憑什麼超過101憑什麼超過信義區?
台北市看的到的優勢,相信許多人也同樣看到新北市的新莊副都心也有同樣不算差的條件
若新北市有心想做,十年要超越板橋也不是問題
(之前聽到版上的人在討論環狀線新北站未來站體會有聯合開發,或許未來值得期待,我猜想搞不好
會出現新北市的代表性大樓出現)
過去看別人開店做生意做商場,從來就沒聽過會有人想靠工業區來發達?全台灣可能上百個工業區,若如此,
不就都可以設一個高檔的自助餐區,但您有曾經這樣看過嘛?
3萬人,每天1000-2000人去逛逛晶冠吃吃自助餐,也等於一年要去吃12次-24次,這樣的邏輯根本是想的
太完美,中午頂多吃吃便當,更不可能有時間去吃到飽,到了晚上會去吃的,我相信也是有限
,又不是在google上班?
一到晚上,有看過哪一個工業區會是有人煙聚集的?大家有家庭的都趕著回家,妳們應該利用晚上去
看看所有工業區情況,包括中和的遠東工業園區那,聽說有些商家都只靠中午來做生意,晚上生意幾乎
做不起來!
所以船老大的成功,絕非依附在五股工業區,而是在那邊還未興建捷運前,本來就是新莊通往各地交通
的大動線上,加上親民的價格和豐富的食材,和新莊本身也未有類似的競爭者,造就船老大常久的知名!
而我自己一直認為品花苑的品牌,除非他的價位很親民,走親民本土市場,不然只想靠新莊和工業區來養他
那根本是緣木求魚!!這樣簡單的想法,全台灣的市鎮都足夠開一個高檔的吃到飽!
simon9621 wrote:
在來說說我的想法,要是晶冠或者品花苑只想靠五股工業區3萬人就可以養起來,那真的是台灣出現的奇蹟!?..(恕刪)
目前看來當然不可能,晶冠招商成果已經超過原本BOT預期的商業水準.
招商如此成功,一定是廠商看到後面雙捷的建設跟著帶來人潮,不是只看現在的園區就業人口.
這用膝蓋想也知道.
早期五股工業區多功能會館BOT案在2007招標時,是叫園區多功能會舘,里民中心兼公有停車場BOT案
是以服務五股工業區及當地社區為主,頂多是類似船老大+佳瑪的功能.
原本流標幾次根本沒人看上眼.....
但是得標以後幾年,隨著副都心計劃,知產區商業規劃,雙捷運,合署大樓.....一直推下去.
這塊地附近變成政府規劃的溪北都心CBD, 這BOT案才變成水漲船高成為現在定位,連影城都來了.
但也別捧過頭,目前雙捷與重劃區還沒發展好,短期的確園區和附近新莊居民是晶冠消費主力.
雙捷或副都心的商機很重要,但那是以後的事.
園區消費也許不算大,但也別小看園區,園區很多公司的福委會有電影包場和各部門商務聚餐,
五工路數萬人進出商業動能也沒你想像中的弱,有人出入就是潛在消費,只是以前下班都去別的地方消費.
就算捷運站也很少有一日數萬人進出的,舉例頭前庄站每月只有16萬人出站,等於每天才幾千而已.
只靠園區養不起購物中心與影城,但....少了園區更養不起,不是嗎?
不是主力不代表不重要,一般商城在平日很少人,假日很多人.
晶冠不是只有高價的品花苑,還會有其它給上班族的平價餐飲.
園區的存在剛好可以調節,因為園區的人流會集中在平日午晚消費.剛好補上平日商機最弱的缺口.
這個主題也該停了吧,根本沒甚麼新資訊.一直繞圈圈.
為什麼一個五股工業區到現在都不能吸引星巴克?和麥當勞?甚至連一個85度C都沒有?這一些全台灣都佈滿
300-400家的門市,照理他們一個門市點經營的人群大概都落在5萬人上下,
憑什麼品花苑敢來?而這一些咖啡廳,或有代表性的餐飲不敢來?
我只是想提供一個思考點,業者到底看到的是什麼?機捷到底能不能帶來人流?
畢竟新莊副都心或者A3到現在發展都一直混暗不明下,有人敢動作的指標,不是值得仔細想想嘛?
在來什麼福委會,根本不是做生意的重點,他們來看一天包場,能天天來嘛?就像我上一篇說的
若是工業區加上新莊住民就撐起一個晶冠,全台灣有多少城鎮40萬就一個或2各工業區,就從來沒聽過
百貨公司或購物中心是依附在這樣的思考點上
新莊副都心A3要起來,有沒有機場捷運,環狀線這才是主軸!
個人淺見!!提供所有人思考!!
新莊副都心都還沒掛,相關在網站的話題應該都會被充分討論!!更何況死的資訊也上網找的到!
內文搜尋
從 APP 打開
X