你就知道纸上富贵管不管用了
取暖也不必把别人的葡萄说成酸的
问问自己 再一次机会给你选 你要不要你口中的纸上富贵
就知道富贵是否只在纸上了
人性
phiebe wrote:
個案一
買價每坪 18萬 買40坪
花720萬
自備 216萬(30%)
現在新屋漲到35萬 但原房子可以賣掉每坪26萬
賣舊房子可以拿回 320萬+216萬= 536萬
新屋 總價 1400萬 自備3成 420萬
536萬-420萬 還可以有116萬可以用
而買新屋賣舊屋 應該在收入有增加情況下吧 不然有何條件換屋??
(所以 還是OK吧 當然 每月支出增加了 但別忘了是住新屋)
個案二
買價每坪18萬 買40坪
總價720萬
自備 360萬(50%)
新屋不漲 但舊屋已跌到 一坪10萬
賣出只能拿回40萬
(360-8*40=40)
但新屋不漲 一坪還是18萬
你還要多準備 216-40=176萬 (貸7成 自備三成) 來買屋
多準備176萬的頭期款會比較輕鬆嗎??
你是有幾間房子? 要跟人似是而非的算法
尤其更是在是自住一屋換一屋的前提下
個案一
原本貸款504萬.. 一個月本利還2萬5
就算多116萬一樣拿來當頭款 貸款還是近900萬
一個月本利攤4萬5
以自住舊屋換新屋前提下 貸款跟本利膨脹了將近一倍 是多好?
更何況自住下持有個8年10年後也難保房價已開始下修, 然後變成你口中個例2
而且你說收入有增加情況下換屋, 那跟新房子變貴了, 要花更多錢一屋換一屋是兩回事
第二個case 舊屋賣了少320萬 (18-10=8, 8*40=320)
第一個case 舊屋賣了多320萬(26-18=8, 8*40=320)
但是新屋卻要多花680萬買入(35-18=17, 17*40=680)
總結是要多花360萬, 而且貸款跟還本金的壓力指數膨脹
以自住換屋前提下, 並不是房價飆漲就越有利好嗎
如果你稍微懂點經濟, 你會了解那些都是帳面上的泡泡, 越來越大而以
除非你個案一的舊房子賣了之後不再買房子, 那你才是真正有下車賺到錢的人
如果你只是又換屋買更貴的, 你只是在更大的泡泡中打滾
有賺到錢嗎? 並沒有, 因為賣舊屋賺到的錢又壓到更貴的只是帳面上的一棟房子
(帳面上覺得房子變1400萬, 但其實你負更多的債, 而且難保10年後它從一坪36萬變25萬)
我不是指漲價不好, 它的確是可以讓錢進入某些人口袋....在泡泡破掉前
當然, 大家都不會覺得我是最後一個泡泡, 也就不會有你口中的案例2了
MorningWu wrote:
2011-01-23 10:57 by MorningWu
你是有幾間房子? 要跟人似是而非的算法
尤其更是在是自住一屋換一屋的前提下
個案一
原本貸款504萬.. 一個月本利還2萬5
就算多116萬一樣拿來當頭款 貸款還是近900萬
一個月本利攤4萬5
以自住舊屋換新屋前提下 貸款跟本利膨脹了將近一倍 是多好?
更何況自住下持有個8年10年後也難保房價已開始下修, 然後變成你口中個例2
而且你說收入有增加情況下換屋, 那跟新房子變貴了, 要花更多錢一屋換一屋是兩回事
多謝指教
1. 是否是似而非 見人見智 不就是討論嗎?
2. 自住一般都會有很長一段期間 如果在這一段期間(比如10年) 收入沒增加 本就不用換新房
3. 對於沒房的人 想要買第一間房 房價漲本就很辛苦
4. 如果10年後 薪水增加 又要換更好的新房 (新房比舊房好吧 不然 何必換 )
以新的薪水來看 至少賣房後還有自備款可以換新房 這樣沒比較不好吧
5. 如果遇到房價下跌 你打算10年後買新房 這幾年 還不是要在存新的一筆自備款?
當然 我是最希望 我的舊房不跌 新房又不漲 我可以換好房子 負擔又不用增加
我認為房地產市場一定會崩盤...自古以來金融投機下場都是這樣的
從新莊副都心...大陸北京副都心...炒作之高都是一樣的
時間說不定是10年...5年...甚至1年內
大家都是有讀過書的...都知道借錢是要還的...都知道要穩紮穩打
但這是因為我們有道德感...但如果有人一開始就打算房價崩盤把房子套給銀行呢?
大家可不可以不要再自己騙自己...只能用"天會來收".."阿B破產"這種話來安慰自己
現在已經不是農業社會了...各種金融合法詐騙...房地產炒作致富比比皆是
就看你敢不敢拿...跑的夠不夠快....就算跑不快...在台灣破產了..
還可以再成立壞帳收購公司...用2折價跟銀行買回套給銀行的房子哩
大家都只是小咖...只是有人比較早認清這場遊戲是怎麼玩的
有自備款的...看的懂政府租稅政策的...早就進場賺一大票了
研究所畢業一個月3萬起薪...你看了不會覺得很心酸嗎?
反而是輟學的創辦了微軟...他當初在眾人的眼中難道不是冒險投機..不按步就班嗎?
舉個最諷刺的例子
房地產市場...遠雄在2008年還跌到15-16元...
以還原權值來看...當初等於只有7元...現在高達70元漲了近10倍
以還原權值...相對較保守的國建大約從6元漲到20元..只漲了近3倍
現在看到的反而是國建在高點瘋狂獵地..這是對張金鍔的肯定還是?
當初國建推案量較保守有錯嗎?遠雄敢一直推案卻遇到金融風暴對了嗎?
那為何金融市場給遠雄的掌聲卻高於國建呢?
股票投資人難道都是道德感低落嗎?
其實並不是這樣的...大家都只是評估風險與獲利潛力
在房地產明顯有利可圖時,偏好買進推案量較大的遠雄
甚至可以作國建/遠雄的價差交易
金融市場總有一天會還給穩健發展的企業公道...但時間可能是1年..10年...20年
2505國揚在1994-1998,因時代久遠,不計還原權值,從9元漲到80元
然後2000年時跌到1元
樓起樓崩...時間可能是10年..20年
但人生沒有幾個10年可以浪費...
只是一直埋怨是沒用的...
認清所處的財經環境...運用可以動用的資源
計算可以發揮的最大效益...評估可承受的風險....賺到屬於你該拿的這一塊
我並不是在鼓勵超貸..我只是告訴各位,如果增貸是在你可以承受的風險之內
那房子真的不是你所想的永遠只有一間..等著換房
而是可以錢滾錢..房滾房的
我們都不是那種沒道德的人...只要評估好月付額與風險...財富累積並不是只能靠固定的薪水
好了..都只講到黑暗面
其實台灣很多人都是靠房地產長期投資,穩紮穩打致富的
我們身邊多的是一間房賺了...存錢小額增貸再買一間房...包租婆一間一間慢慢累積
只要好好計算財務風險...選好地段投資...就算短期價跌也不怕...月付額都是算的出來的
全球資金泛濫...利率很難有大昇的條件
你沒看到大陸房地產炒的那麼兇...但是就是只敢一直升存款準備率...利率都升的超慢
台灣政府也是一樣..升息不止影響房市..還會影響匯率...出口產業的利潤
所以利息肯定升的很慢
如果景氣回升...利息上漲,你覺得房地產會跌嗎?
如果通膨高漲...利率拉高因應...你覺得與通膨正相關的房地產會跌嗎?
如果景氣變壞...利率更沒有拉高的條件...2-3年內,月付額一直這麼低...
你覺得投資客付不出來嗎?房地產會跌嗎?
最可怕的來啦...景氣一直變壞很多年..跟日本一樣...利率長期低檔..但房地產也持續跌
呵呵..大家都很開心投資客破產啦....不過..這時候..你也不用管房地產走勢了
你要擔心的是你的工作!!!
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