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新莊副都心裡面的未來相關規畫及個案分析


startup wrote:
W大, 看電影的確不...(恕刪)


新板大遠百開了 男女約會不是一堆??
新莊如果開個新光三越或美麗華 人不會來嗎?
天小修 wrote:
新板大遠百開了 男女...(恕刪)



如果是新光三越和美麗華(繼續做夢)或許會喔.........

但晶冠若是普普的電影院和宴會場地, 就是兩回事了


startup wrote:
W大, 看電影的確不...(恕刪)



startup wrote:
W大, 看電影的確不...(恕刪)


我沒有覺得晶冠做得好就能變成美麗華喔......


我覺得以這坪數規模,就算叫誰來經營,
都不可能變成像美麗華那種約會型地標性的大百貨.這是很現實的.
美麗華有幾萬坪,有模天輪加持,可能連AU都辦不到
....因為AU這塊地有限高(改用迷你版模天輪有FU嗎?)

晶冠這麼的基地,有限的樓地板面積.....
就算怎麼造景,前面空地就是不大,無法做為約會場合.
中小商城討論什麼芬圍根本多此一舉.
講難聽點,連AU商城的規模都只能勉勉強強....
晶冠追求的應該是方便性的社區型百貨加強版,依賴的是雙捷和2大產業區.
所以客群是類似三蘆其它捷運共購小商城,以當地客與通勤客為主.
而不是美麗華那種,各地男女去享受約會氣芬....
就連AU政府BOT案的定位也不是美麗華那種,而是家庭客群....
不過要看誰標到AU,我是覺得我們不要期待過頭.
這案子本身的定位其實沒那麼高,也不是台茂購物中心或美麗華那種規模.

從晶冠和三廬地區三大廣場一樣叫XX廣場就知道晶冠自己定位在那.
只是因為它的規模還算夠大,遠超過三廣場,有類百貨的規模,
所以可期待的比徐匯或CityLink之類的多一點.

周遭的走路環境, 人行道,路燈,樹木和光線,etc.....
如果門前空地很小也沒用.(晶冠就是加大加強版的徐匯,別想太多)
周遭環境能和公園一起造景的AU才有一點機會.
但AU目前仍是夢....等決標再談,
不過停二面積與限高已經大概限制它能做到的程度.
剩下的只是得標者決定怎麼利用這些有限空間,誰標到關係重大.

無論如何,晶冠就是新莊這幾年內唯一能開幕的百貨商城.
晶冠的意義不會是美麗華,而是地區性商城.
整個上新莊最近的百貨就只有它.
與其要求它這規模做辦不到的事,不如希望它確實把能做的事做好.
消費吃飯看電影不完全是追求最好的高檔的市場,
就像餐廳除了最高級,也有中價選擇.
我公司比較大,常在電影包場,就不會去包很高級的影城,而是經濟實惠的中小型,
而且我自己也不會追求最豪華的了,因為早就過了男女約會那個階段,
這年紀純粹就是家人一起找地方吃飯看電影而已.
時間不多都是看比較近的影廳.
除非影城週邊真的太LOW太舊(三重新莊的天台鴻金寶影城都跳過....)
吃飯也是,我知道大家可能看不起家樂福底下附屬的小商城,
但是吃飯常常都在吃,實在懶得每次都跑到新板或北車,
我們家還蠻常就近在家樂福底下解決的.....這就是社區型購物商場的定位.

基本上希望大家正面看待,如果晶冠它能做好自己本位,
並且有AU有差異化定位,複數商城齊聚上新莊,這樣對此區發展才是最好的.
新板的百貨也彼此規模差距甚遠,各有各的客群,
有的強調巨大完整,但要轉接勃車,有的強調車站旁或車站內直達的方便的小而美商城.....

新五泰不管在商城或影城都是荒蕪之地.
如果沒有最辛苦的第一間帶頭(客群與消費習慣從零開始培養)
後面的AU或知產區的商業設施會更慢發展.

~~~先求有再求好吧!
把交通/商業機能從商店,超市,購物廣場,中大型商城....一步一步來.
這是個人看法啦,不必認同.
被你一講
感覺上新莊沒有發展潛力了
還是縮手不買吧
nickjian0818 wrote:
被你一講
感覺上新莊...(恕刪)


明年2014是市長選舉

選前政策都會用力打房,

讓本地想換屋的新莊人有機會

建議2013下半年多看屋但是不要急著出手


大家都不買的話預售屋的代銷業績不好,高價區很難撐

相信案體量大的重劃區在幾個月後價格就會掉下來了

不過之前已經進場的自住客也不要需要對短期的跌幅懊惱

5~10年後等它整體發展成熟也會有健康的漲幅


所以副都心的新房價
有可能下看3X!!!!
那才有可能置產
對嗎
N大,房價走勢誰也無法百分百預測,就只能各憑自己判斷。在這說一個真實案例供參考。約3、4年前新莊線未通車,當時景氣處於金融風暴沒多久,氣氛比現在還更差。下新莊迴龍站旁有些新案子開賣,1字頭接近20萬,有位hijack先生大聲疾呼,下新莊不值這價格,只有盤子會買,他自己有間中古屋,他說高樓層近雙捷運與公園。決定趁此時機賣掉,只賣10萬初。賣掉後再無煩惱,每年出國吃大餐。現在新莊線迴龍站實價登錄,可以請N大去查詢一下。
nickjian0818 wrote:
所以副都心的新房價
有可能下看3X!!!!
那才有可能置產
對嗎...(恕刪)

nickjian0818 wrote:
所以副都心的新房價
...(恕刪)


老實說

我覺得如果那天副都心跌到3開頭的話

不敢買的人還是不敢買
triwolf wrote:
如果那天副都心跌到3開頭的話
不敢買的人還是不敢買...(恕刪)


我覺得3X是假議題,
副都心開發度還很低,幾年內最大的持有者仍是建商.
副都心地價這麼高,算建蔽算容積算獎勵算營造成本,
有辦法估計每個地號每坪最少要賣多少才回本.
建商若賣45~50可能都是虧的.

如果房市真的下滑而副都心要"保5",
建商就會提早停下未動工的後續開發,或縮小下期推案規模.
以減少市場供應量讓已經動工的先銷完.
剩下的土地則是養地養更久而已(養地成本很低),等下次多頭再賺更多.
畢竟都會區土地是稀有財,擺著不會壞反而能保值.
空頭時寧養不蓋才是建商最可能的策略.
就算大空頭來臨,副都心我們應該連4字頭都很難看到.
(也許少數槓桿太大的投資客會被迫斷尾求生,但不是常態)

真的副都心連保4都辦不到時,那可能是發生重大核災或康熙台北湖(強震)....
導致台北盆地將被放棄而不能保值.連建商都放棄珍貴的都會區素地也要脫手.
那種是極端中極端,我們應該要為千萬分之一的機率而準備防災,
但不必假設那千萬分之一的機率一定會發生而當做購屋前提.....

基本上就算未來是空頭時代,房價應該也回不去5年前的新莊了.
因為許多大建設在5年內完工. 都市的機能有了質的改進,
沒捷運的時候3X萬,有三條捷運時要再拉回3X萬幾乎腰斬是不太可能的.
房價就沒法回去都市機能欠缺的那時候,因為未來新莊已經不是過去的新莊.
頂多只是漲太多的房價拉回一點做修正而已.
那可能只是房價尾數的變化.
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