天小修 wrote:
請問一下 AU商城有...(恕刪)
AU捷運商城若招商成功, 或許(夢).......
2018年之後有機會是台茂購物中心二館, 沒錯就是要這麼久
不過一站之隔的新北站晶冠BOT現在就應該要注意去做好產品區別
若規劃不善, 捷運通車後和站前商圈生活拉近反而搶不到餅吃
而且有可能五年後電影院被台茂美麗華IMAX影城打趴(繼續夢)
宴會場地又被新莊典華打好玩的.........
LV9875 wrote:
基本上三重 板橋 中和 都是比較靠近北市西區(萬華 大同)，
所以我認為拿三重靠近北市西區就無法撐起大型購物商場的理由有點牽強。.(恕刪)
三重比較多人口的區域是靠近北市的南邊.
三重南邊過忠孝橋到站前商圈或過中興橋到西門商圈都只有2-3公里遠.
就算台北橋過去站前商圈才多1公里.
用公里來形容不夠親切的話,差不多是合署大樓到化成路至河堤之間的距離.就是這麼短!
這麼短的距離要砸幾十億蓋大型百貨,去跟已經發展很久的站前或西門商圈直接競爭是瘋狂的行為.
就算百貨集團在這能弄到一大塊地,也不會蓋大型百貨在這.......
很多南三重朋友住在離北市西區商圈很近,就算三重有大型百貨,也寧可過橋去西區.
除非是住百貨旁邊用走的,因為騎車多1-2公里其實沒大差別,
我不是說這一區任何大型購物商場都開不了,量販店大超市都可以,
但是傳統大型百貨公司比較難.
新板商圈離站前商圈的路程已經有近8公里遠了....和三重情形不一樣.
廬洲/北三重那邊蓋商城還比較有機會一點.
如果是在北邊一點的三蘆地區也許撐的起一家中型百貨.
類似萬坪規模,發展成小而美的中型百貨.
但是最好的位置是未來有雙捷,共構的徐匯站,
已經蓋了營業面積不太大的徐匯廣場.
所以可能20年內三蘆不會有更大的百貨了....
startup wrote:
不過一站之隔的新北站晶冠BOT現在就應該要注意去做好產品區別...(恕刪)
AU就算順利招標也還要很久.....
晶冠如果搞砸,大型商業機能又要晚很多年了.
產品區別....不如來討論哪些商鋪是適合晶冠的......也許他們看得到(?).
雖然AU商城更大,但是晶冠也不見得劣勢,
雙捷人潮+夾在未來2大產業園區間(4萬就業).
所以靠近人潮是它的優勢.
廠商看的不只是商場規模大小,人潮的交通聚集能力更重要.
基本人潮有了,但要用什麼產品讓人潮留在這,而不是去下一站?
就看招商定位了.
招商的"卡位"其實也很重要,AU BOT表定時間是2019開幕,
時間是站在晶冠這邊,還有時間從錯誤中學習.
如果你先弄到A品牌,AU就只能找別的次品牌.....
速食方面:
最近的麥當勞似乎在3公里外,可以考慮,畢竟是最大品牌.
最近的連鎖咖啡也是接近3公里,可以考慮,最大品牌是StarBuck?
再引進冰淇淋,輕食的大牌子?
Buffet:有市場,因為知產區拆掉好多間大餐廳.
船老大以前號稱全台最大的自助餐廳.
市場本來就有,最大的商機就是2個產業區以後有4萬人的聚餐需求.
不知道哪個引進Buffet品牌最有吸引力?
服飾:由於Uniqlo已經有一間很大的路面店在頭前.佳瑪/家樂福也有一些服飾.
所以應該要避免再找一樣的品牌.
最好是找上新莊沒有設店的品牌進駐....我對品牌不熟.
不要有超市賣場類型的店在裡面,
因為晶冠後門就有一間很大的田倉超市量販(那也是bot,公有市場用地BOT),
兩棟距離只有幾公尺而已.
雖然田倉品質不好,但不要浪費寶貴空間去搶無法產品差異化的東西.
不如和田倉"合作",裝潢一下把超市品質拉高,田倉加開一個後門,變成雙出口.
晶冠後門也拉一條通道連到田倉.把它當成晶冠的延伸.....兩邊互通.
這樣營業面積就不只晶冠1萬坪,又多了數千坪超市.
採買日常用品+吃喝+影城娛樂+消費購物.
可以再這一次搞定,1+1=2的總合機能更接近完整的百貨.
大型百貨通常都有附屬超市賣場,但晶冠沒有,合作可以讓它更完整.
影城方面
我是覺得電影不是高消費,可以有很多間,
因為整個溪北,西到龜山,北到八里,東至河邊幾乎是"電影沙漠".........
溪北看電影人口很多,但商機全都外留到其他區域.
其實影城不怕競爭,大廳有大廳的好,小廳也有小廳的靈活,
價位也不一樣,不怕競爭只怕你品質太差而老舊,留不住人.
重點是影城可以吸客留客,大大幫助底下的商城與餐飲的經營.
晶冠不能放棄這一塊,沒有影城的百貨比較難經營.
(這比婚宴廣場有用多了....)
而且AU的規模也不會大到像台北美麗華那樣,
因為停二基地沒這麼大.而且有限高問題,
若要蓋電影院,樓層高度會用很兇,導致樓地板更少.
BOT文件的預估最大2.8萬坪是用樓高4米來算
...晶冠最矮樓層都有6米,最大10米.
更大的Au有可能只蓋4米嗎?(那是三重介壽廣場等級的高度喔)
所以....營業坪數要看誰得標?規劃什麼? 才能判斷.
但就算把晶冠+AU一起算,總面積應該也還是比台北美麗華小很多....
這兩間大型設施,我認為只要產品定位區隔好,
其實不用擔心競爭過度,怕只怕....自己搞砸.
Waffenss01 wrote:
三重比較多人口的區域...(恕刪)
三重跟北市接壤最大的區域是大同區，大同算北市南區? 還是你認為臺北橋三重這端附近的人口不夠密集，只有三重小部份靠近萬華的地區住滿人，大部份近大同區的人口就很稀疏嗎？大同在北市已經算中央偏北的區域了。而且你認為大同是北市精華區嗎？
(三重南邊過忠孝橋到站前商圈或過中興橋到西門商圈都只有2-3公里遠.就算台北橋過去站前商圈才多1公里.
用公里來形容不夠親切的話,差不多是合署大樓到化成路至河堤之間的距離.就是這麼短!
這麼短的距離要砸幾十億蓋大型百貨,去跟已經發展很久的站前或西門商圈直接競爭是瘋狂的行為.
就算百貨集團在這能弄到一大塊地,也不會蓋大型百貨在這.......
很多南三重朋友住在離北市西區商圈很近,就算三重有大型百貨,也寧可過橋去西區.
除非是住百貨旁邊用走的,因為騎車多1-2公里其實沒大差別,)
如果照你這樣說，南港跟信義計畫區不知道多近，甚至不用走橋過河，就可以從南港到信義區的百貨商場，那潤泰在南港要蓋大型購物商場也是瘋狂的行為囉！你是不是要說潤泰因為是要跟捷運共構，那你知道在北市的各大捷運站運輸量，南港的幾個站都是倒數的。所以三重跟北市西區近，就無法擁有大型百貨商場？
(新板商圈離站前商圈的路程已經有近8公里遠了....和三重情形不一樣.)
我也曾經從板橋車站周圍開車至總統府附近，我還真不認為板橋車站到所謂的站前商圈很遠。所以你認為三重離北市西區近，蓋大型購物商場很危險；新板特區離北市西區(你認為的較遠)，就適合發展大型百貨商場。難道多數板橋人也都認為很遠嗎?
還有既然要提到大型百貨商場，提到西門町要做什麼？西門町已沒有像京站或新光三越那樣的百貨公司。W大顯然你對台北真的沒多熟。
你拿三重來跟南港比會不會太Over了點.
你不覺得新板到北車的車程遠關我什麼事.我講的是數據,車程就是8km左右.
與競爭對手距離影響的就是商場投資的可行性分析,影響到商場規模的選擇.
又不是說只有距離一個因素.
南港/新板的交通條件豈是三重可以比的.
距離/交通/競爭對手/環境人口,都是商場建立時要評估的條件之一.
你只會抓著一項距離就說南港有百貨,我也要有嗎?
如果你的分析能力只有如此,那我也不想跟你解釋....
你看過商場招商的文件就知道,人家真的是用各項條件在判斷的.
會決定徐匯/捷六/介壽只蓋這個規模是有數據判斷的 .
AU捷運商城的招商文件也是把附近區域的商城都列出行車時間,屬性,規模...
不只百貨,連鴻金寶的列在上面.
西門沒有傳統大型百貨,但也有類似百貨的商場.
規模還比目前三廬的幾個XX廣場更大.
不要以為只有你什麼都知道,別人講的你聽不懂,就批評別人是沒去過台北.
不想理性溝通的話,就不用浪費時間了.
天小修 wrote:
AU商城那塊如果加上隔壁願景館一起開發的話
應該就跟美麗華規模差不多了..(恕刪)
AU有可能連願景館的地會一起開發(要看政府是否同意,)
但是那一塊是公園用地,必須保持類似公園的低建敝率與低容積率.
舉例來說,電影中心和創新園區地號35,2個都有用到公園用地.
但是公園用地的部份仍是維持接近廣場公園的設計.
有稍後放寬一點點建敝率與容積率,但影響很小.
電影中心則會把公園那邊做成造景雕刻的區域,也不會是主場館.
創新園區雖然一起開發,公園那塊還是很像公園,而不會變大樓(BOT資料有模擬圖)
不管誰來做都沒辦法把公園用地整個鏟掉當成商城.
因為必須符合用地規定.
假設把願景館納入開發範圍,AU商城的樓地板面積仍然不變.
但是多了一個公園兼廣場可以造景可以規劃一些小型建築.......
但不會是變成兩塊合併為超大建築.
公園可以多用途使用,但是仍必須是公園....大概是這個意思.
Waffenss01 wrote:
南港是多鐵共構,還有...(恕刪)
這樣就證明你只會搜尋資料，而根本不知道實際情形，南港雖然是北市，新板雖然是新北市，你拿南港跟新板的人潮還有三重捷運的人潮來比，就知道你根本狀況外，說不定你連南港的實際情況你都沒去看過呢？還是你以為懂得用網路搜尋就知道全世界啊！
(南港/新板的交通條件豈是三重可以比的.距離/交通/競爭對手/環境人口,都是商場建立時要評估的條件之一.
你只會抓著一項距離就說南港有百貨,我也要有嗎?如果你的分析能力只有如此,那我也不想跟你解釋....)
這只是證明你的無知，你講的那幾樣條件，你自己去實際看看南港的情況就知道，看樣子你所謂的分析能力，只是再於網路有一些什麼東西，你自己也不知道實際情形知不知道，就已經拿來說嘴了，那這樣你的分析能力還真強啊
難道你看到南港要建高鐵 北宜直鐵，就認為南港是非常重要的核心啊！那真的只能證明你對台北真的不熟，士林 內湖在很多北市人的心中，地位可能都比南港還好。
西門町的傳統百貨公司早就倒了，現有的商場可能連中型購物中心都稱不上，你乾脆說萬年也是百貨公司好了。
(你看過商場招商的文件就知道,人家真的是用各項條件在判斷的.會決定徐匯/捷六/介壽只蓋這個規模是有數據判斷的 .)
我工作的事務所很多都是處理商業案件，客戶不少都是大型開發商，所以你講的那些分析條件，不要以為只有你會說，但從你在版上講的很多有關台北的情形根本就不具參考價值，從你這次講的南港的情形，更證明你說的東西根本就不及格，要理性溝通也要對方能言之有物，跟你啊就不必了
。跟你說在多也無益 失陪了。
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