當油電上漲-->鋼鐵和水泥上漲-->房價大漲
當大家都越來越買不起
建商怎麼會不降價呢?
請不要站在消費者的想法看事情
要站在建商的立場看問題
為什麼預售屋的價格會比較高
就是建商已經預估在營造過程中物價的上漲
如今油電上漲
會造成營造成本更是大幅度的上漲
建商在蓋之前一定會考慮這一層
否則以目前的成本來估算
萬一原物料大幅度上漲的時候
建商豈不虧本
所以建商不會考慮你有沒有錢
他會考慮的是他自己
也許你會說去年因為奢侈稅
頭前的這些案子不是降價一成左右?
我告訴你
那不是建商降價
那是代銷壓縮自己的利潤
因為建商和代銷之間簽的合約關係是代銷一定要賣完所有的這個案子才可結案
我以某一個建案為例子
去年和前年那個案子賣到近48萬/坪
可是目前是賣43萬/坪
那個建案建商要實拿一坪38萬
至於代銷你要賣多高
建商是隨便你賣
反正他就是要實拿一坪38萬
結果因為奢侈稅的關係
是代銷願意降價
建商依然實拿38萬/坪
所以當油電大漲
下半年建商一定會考慮到營造成本可能大幅上揚而漲價
所以開價更會上揚
代銷也會因此跟著上漲價格
所以過去三四十年來
只要石油危機
房地產一定大漲
沒有例外
建商的成本大約只有3~4成
也許你會認為為什麼建商不少賺一點
別傻了
建商是嗜血的
無論如何
建商都想要保持淨利潤在5~6成左右
說來氣人
建商其實是在玩買空賣空的生意
他只要賣個兩三成就可以開工了
而且還有土建融可以撐著
並不需要什麼成本
所以台灣為什麼有這麼多的建商
因為他們知道怎麼玩這種買空賣空的遊戲
建商真正做的玩的是-----整合
新潤的都峰苑老闆
不到40歲
他是白手起家
早年在茂德工作
他怎麼能玩上百億的大案
說穿了就是他懂得怎麼玩買空賣空的遊戲
而你卻不懂
台灣房地產上漲的罪魁禍首其實是預售制度
可是政府始終把矛頭對準了末端的消費者
奢侈稅就是個例子
可是政府卻不會把矛頭對準建商
因為很多立委或政治人物的背後都有建商當金主
所以不論立法院怎麼立法
不論行政院怎麼推新措施
始終不會打到建商
其實消費者才賺多少
真正賺的多的是建商
政府只敢把矛頭對準消費者
卻不敢對準建商
奢侈稅 豪宅稅都是末端消費者的稅目
抓小放大
這是不對的
聽我講完
你覺得建商好不好賺
這也是為什麼我要我兒子當建築師的原因
我實際舉個例子好了
如果你買一個建案是50坪
一坪是以40萬買的預售屋
你一開始訂簽開付15%
也就是你先付50*40*15%=300萬
可是建商的營造成本一坪大約是7萬(RC結構)
也就是你家50坪的營造成本是50*7=350萬
換言之
你一開始就付了300萬
已經幾乎涵蓋了你這一戶的營造成本
一個建案
通常預售階段會賣個3成
營造階段也賣個3成
完工後賣最後的3成
所以整個過程是且戰且走
邊收錢邊蓋
當蓋完時候已經賣了6成
也收了這6成的全額購屋款
絕對可以cover總成本了
聽完了會不會很想當建商?
taosl wrote:
我實際舉個例子好了
如果你買一個建案是50坪
一坪是以40萬買的預售屋
你一開始訂簽開付15%
也就是你先付50*40*15%=300萬
可是建商的營造成本一坪大約是7萬(RC結構)
也就是你家50坪的營造成本是50*7=350萬
換言之
你一開始就付了300萬
已經幾乎涵蓋了你這一戶的營造成本..(恕刪)
除非只是合建案, 不然最大的門檻是在土地, 與其所需的養地資金.
建設公司這種並非可以創造經常性營收的生意..非常不穩定,這個案子結束還不知下一個在什麼地方, 此外, 往往好地點的土地需以遠高於市價買進,在當時看來都是天價, 比如, 興富發買麒麟飯店, 德安百貨, 或是元利買下敦南土地, 天母聖道院, 信義聯勤等等. 這些土地都必須等待時機或是幾年後才可以推案. 建商比的是誰可以承受風險, 財力大, 銀行關係好..
現在大台北地區缺地缺很大, 不少一線建商往桃園挺進...一般人就算有閒錢也不見敢搏一搏.
做建商也不是沒風險的, 建商也是有倒的時候..30年前的10大建商現在還有幾間在?
舉個例, 4年前金融海嘯, 當初賭一把的建商萬一輸了, 現在也不會在了
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