guest2000 wrote:
但預售屋的建材用料如...(恕刪)
成屋又怎麼確認建商是用他保證的？
成屋通常建商要財力夠雄厚，因為要先墊錢；而預售屋基本就像無本生意一樣（除了土地取得成本），所以在商言商，哪個划算？
至於倒閉，破產等等風險，就看個人承擔能力
以前的預售屋，很多都是爲了給投資客玩，透過轉單把價格不停墊高，很多是代銷的銷售人員與仲介接第一批紅單在玩，有時是公司規定員工的，然後故意呈現九成銷售完畢，除非新買家願意承接紅單轉單被人抽一層，當然他們員工可能找不到轉單對象，自己也有吃下的風險，此外，每個大建商都有一堆大投資客的名單，會先叫來潛銷接紅單讓投資客賺一筆，你認識的社會名人，財經名人，政治名人，都在幹這種事，現在已經很少人這麼做了，因爲制度與稅法，風險越來越大。真的蠻可惡的，台灣人做生意不誠實。
預售屋不會讓你買更好的車位與單位，代銷沒一個可信，他們是賺建商與消費者的兩頭錢，所以謊話連編，價格也會移來移去，補來補去，看哪個賺多，哪個賺少。有些人買貴，有些人買到好價。
代銷都計劃好，沒有人會講真話，好單位與好車位只會放出幾個，也都搭配好，除非關係特別，大多好的東西都會放在最後再賣，順便提高賣價。舉個例子，最近市場某個知名建案，預售開賣，住戶車位大都買在B3B4，代銷一開始向住戶説B1B2的車位全賣光，好單位也賣光，事實是，到最後階段，B1B2所有的車位全部才開始賣，尤其B1放到最後一批賣，配合很多不好的住家單位賣，當武器吸引買家，也有些好車位配合賣特別貴的「保留好單位」在賣。自住客最後都會知道，當然氣，也不能怎樣，願打願挨，沒人逼你早買，講到最後沒有對錯啦，都是自己選擇。
關於承諾，模型只是參考，除非賣很貴，否則成屋一定能省則省，我認識的，再知名的建商，我是沒遇過不吵架的，爭執很多，最後有些住戶與建商都互相威脅要訴訟，通常不了了之，有些吵的厲害的住戶會拿到一些利益來塞嘴巴。
個人認為預售客變是唯一預售的好處，變動輕隔間牆並不會有結構風險，也要看建商是否免費接受成本，我個人是不在意客變，自己裝潢改牆壁不用花多少錢，品質和材料還能用更好。
當然，可能也有少數良心好的建商誠實賣預售。
這樣說，會不會很多預售代銷看到會生氣？XD
PS 現在很少在玩轉單與統包了，建商其實不需要代銷。
當初這種期貨制度是為了規避風險，到有心人手上就變成金融投資工具
只要變調了，當然就風險不斷的增加，因為有心人會開始把這個制度修改成他要的方向，前一陣子的西德州輕原油期貨WTI價格在一夜之間暴跌，出現史上首度負值就是例子。
預售屋制度施行到現在有他當初存在的需求，但是今日真的是弊多於利，建商要倒就倒或倒帳捲款是有可能的，你說政府有預售屋定型化契約規範現在都信託，信託很多種，也不是只有信託一種，更何況信託裡面細項條文根本就沒強硬規定內容，變成多一個保障而已，建商要倒閉信託內的錢跟興建中的工地都可以變成債權抵押，你確定你的錢拿得回來，有機會Google 一下新北市中和嘉泉建設、桃園銘曜建設、基隆碩晟建設看看信託後還是存在的風險。
建商如期履約中的如期應該沒有問題，只是履約就是，但是房子這麼大的物件，裡面包含這麼多的建材設備，履約就是見仁見智的問題，我曾經聽過有人交戰說交屋反正就是亂一下，有吵的小孩有糖吃，有爭議的時候就說跟我當初的想像不一樣就好，人心本來就難測，白紙黑字要寫到百分百也不可能，再來當房價漲的時候大家歡喜交屋，房價跌的時候找盡辦法找麻煩不交屋的人有大有人在。
建商難道把房子興建成跟當初預售的時候說的一樣嗎，那汐止活力Double社區的公設問題，喧騰一時的爐渣屋，新成屋交屋變成的漏水屋，施工瑕疵等不都是預售前說得沒問題，交屋後問題才浮現出來，更何況你賣房需要告知附近或室內有無非自然死亡案件，但是建案興建過程有人死亡是不用告訴你的喔，如果成屋的時候就變得能見度比較高，很多資訊都可以看到，對於消費者是好事。
當然通常只會有一種情況是預售如果這個建商規畫的好又有好名聲，沒到成屋前可能就賣完就要預售進去購買，不過現在房市平穩，已經沒有之前預售就一定全案賣完，台北市很多預售賣到成屋個案現在也在銷售中，我是比較希望現階段還是成屋購買糾紛跟問題比較少，這個見仁見智吧。
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/3225192
這也是一種風險。這案件的建商登記資本額才4億，附近房子變危樓，不曉得建商賠的起嗎!?
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