水果店老闆 wrote:
不覺得哪裡怪怪的嗎...(恕刪)
有幾點我的看法跟n大還有水果店老闆有點出入，400萬的年利率5%為20萬，一個月應為1萬6千6左右而已，15年總收租為300萬。
但如果把它當成一個商品來看，其實年利率5%在目前大環境下，算是頗高的了，目前現在有些強調高收益的保單也都不到3%，而且重點是這個400萬年利率5%不應該跟400萬的複利來做比較，因為每月的1萬66是實拿，如果真的要比較，應該要再把每個月的收租投入複利定存累算15年。
話說回來，如果有400萬的現金，大部份的人應該會投入更高利潤的投資標目而不會買它，至少我不會，如果要買的話，最簡單不花大腦的玩法應該是這樣的：
自備70萬，先將已有房產增貸330萬，20年，應該不難找到2%左右的利率，本利均攤一個月約繳1萬6千6，然後把這400萬拿去買此產品，之後你完全不用再去管它，15年後尚餘約95萬左右的本金未償還，那麼，把這間房屋賣了償還完本金，再扣掉原70萬成本與這15年的房屋持有成本與買賣費用(算35萬好了)，就可以得到你的實際收益了。
也就是說，如果有本事把房子原價賣掉，你的實際收益會是約200萬，這個時候就真的能用複利來比較了，以70萬15年來計算，大概是7%，很甜蜜的一個收割。
但是我真的不會這麼做，一來套房產品，15年後我沒有信心可以原價脫手(甚至8成都沒把握)，二來n大說的第2點正是這整個商品的盲點，除非這個合約能夠確定即使該飯店倒閉，一樣能保証履約15年，否則它的風險我覺得並沒有很低，還是寧可投入其它高報酬的投資。
以上，個人淺見。
