作者: landagent (帥過頭) 看板: home-sale
標題: Re: [問題] 該不該整修後再賣？
時間: Thu Jul 25 22:17:55 2013
大部份的短線投資客全會裝潢再賣，當然是裝潢之後賣的多
例子，裝潢50萬元之後多賣了80萬元
你的例子來說，裝潢後賣會比較划算的機率約為70%，30%是你不懂裝潢錯了
投資客的裝潢說明一下
1.部份投資客只作表面也不修漏水，這是很少數人，因為賣了之後會被找回來，一點好處也沒有。
2.我的作法是漏水修復，廁所全部打掉作七萬元，全屋進水管、出水管，水管全部重作約三萬元鐵定不漏；不用舊的水管線，當然不漏水。水管錢少，但是，全屋的磁磚得重作，約地上的一坪5500元地磚60CM乘上60CM，廚房磁磚也重作約三萬元。廚俱找人來訂作約38000-60000元，貴的是若用不銹鋼很多就貴。
3.電的部份，配電盤重新作約10000元，電力重分配。電線全部重拉線，約20000元，電燈全部換新的，約20000元。
4.木作的天花板用直線的比較快比便宜
我全部的裝潢舊公寓三房30坪之內的約80萬元，會賣出100-120萬元之間
找工頭時問他跟投資客合作過嗎，他作過就會懂。該花的花，看不到的，貴的不花。
買方貸款也多一些
帥過頭
推 goodid520:我猜那意思是如果只是補防水，差不多半年就出現漏水 07/26 12:54
→ goodid520:如果是廁所,水管都重走，至少1年以上都乾乾淨淨 07/26 12:55
→ goodid520:到時候有問題也可以一推乾淨了，因為是一兩年前賣的房子 07/26 12:55
→ yungbeck:熱水管線重走，應該是要打牆壁吧 07/26 13:45
→ landagent:對，冷熱水管要更新，最大問題是磁磚要重舖。這錢不少 07/26 17:14
---------
所以有良心一點的投客，至少會水電管線重拉，廚具更新、廁所重作，大約2年內不會出問題。
70000+30000+5500*30+30000+50000(估算)+10000+20000+20000≒40萬
若加上其他裝潢費用，以帥過頭提供的數據估計，投客裝潢至少要60萬以上才有一定水準。
不過既然知道約略價格，不怕麻煩最好自行整理，自住的話就用好一些，以100萬預算下去做裝潢。
兩年後就看有沒有其他因素誘發漏水，個人建議不只是管線，白蟻的問題也要注意。有些投客才不管有沒有白蟻，反正裝潢蓋住就看不出來。所以如果是自己叫工班來做，拆完原始裝潢後用水煙式殺蟲劑殺蟲，隔幾天確認沒有白蟻再施作裝潢。裝潢要盡量避免品質差的木頭，除了有防潮外，怕是有白蟻會蛀，所以木作不能太省，有些投客會用便宜的木材裝潢，外觀漂亮但是過幾年之後，如果溼氣重就原形畢露。
自住買中古屋，就算再沒預算，最重要的水電管線一定要重拉，安全第一。
其次是廁所打掉重做，別人用過的廁所，我想沒有自住者想要再用一、二十年。
再來是廚房廚具更新，雖然現代人大多外食慣，但廚房不整理實在有點噁，而且廚房可謂是家庭的靈魂。
之後要用怎樣的裝潢、隔間和家具是自己的事了。
內文搜尋
從 APP 打開
X