大亨堡119 wrote:
難道是原本就沒什漲了...所以沒什跌?
應該是沒什麼漲到,我爸當初84年買在大同路二段上一坪18~19萬!
現在大同路二段上也沒什麼新案子,有的也是那高價的天廈!
不過汐止好處是離東區近,交通上開車,騎車都方便!
通車的話沒捷運有點吃虧,如果藍線可延長,對需要大眾運輸的人會更方便!
住這在10多年的感覺是除了太會下雨,汐止真的沒什麼不好!
雖然房價也超過我可以負擔的程度,目前只好租屋先了!
tutorship wrote:
汐止怎麼會沒漲?國泰潤泰1年半之間從每坪25萬漲到35萬.以皇家天下而言,十多年的老房子了,有一戶從2009年12月賣1100萬到現在嘉家房屋掛快1400萬開賣,漲快3成啦...
建議你用5年時間來看漲幅, 另外所謂的每坪35萬, 應該是個特例, 就我所知是在30~32萬左右, 另外屋況樓層方位也都是會有影響, 但4年多前一直到金融海嘯時期2年半左右時間是沒甚漲跌, 主要是5,6年前淹水利空所導致的停滯期, 這2年才有比較明顯的漲幅, 汐科國泰潤泰漲幅約60%, 是比較特殊的區域, 其餘許多區域普遍是50%, 試問台北市與新北市一線區域過去5年來平均漲幅是多少呢? 超過100%以上的大有所在, 基本上都是在80%以上
tutorship wrote:
新北市別的地方不淹水當然漲的比較快,拿員山子完工後來算汐止漲幅也不輸新北市其他地方
員山子完工在2005年5月, 隨後一直到2006年3Q為止, 反應這個利多約30%, 不過淹水時期也跌了30%, 中間還差了10%, 2006年3Q~2009年1Q, 幾乎完全沒動靜, 因為員山子完成後總需要一段時間確認效果如何
所以你講完工後漲幅不輸新北市, 基期是從淹水時的價格算起嗎? 那不否認, 也漲很多, 但將時間拉更長一點到12年, 汐止房價一直到2006年3Q才回到當時屋主約9成的購入成本, 然後就停滯了約2年半, 這2年半, 其他區域早就超越12年前價位, 漲幅約50%, 反觀汐止, 卻連12年前價位水平都還差了5%~10%
2009年1Q, 經過金融海嘯洗禮, 汐止房價幾乎完全不受影響, 原因在哪裡呢?
分析利空訊息, 要先將屬性抓出來, 譬如像捷運站, 房價不會等到捷運站完成後才反應, 會提前反應, 但若捷運站蓋到最後出事情或是不蓋下去了, 那麼怎麼上去自然就怎麼下來, 但汐止過去利空是金融海嘯造成的嗎? 還是投機炒作造成的呢? 很抱歉, 都不是, 是淹水所導致的, 當利空因素淡出後, 房價回到12年前價位, 是很自然的事情
從2009年1Q開始到現在漲了約50%, 原因為何呢? 有利多嗎? 有的, 你知道12年前的南港內湖有多偏僻嗎? 你可以說南港內湖大改變與汐止無關, 但你卻無法否認汐止在大台北區域的地理位置, 地段是決定房價的主因, 當南港內湖因眾多利多實現而房價大幅上漲時候, 汐止房價自然會往上反應, 這道理就如同捷運延線房價上漲是一樣的, 地理位置雖比較遠但交通能拉近距離, 所以會漲, 汐止沒有捷運, 但它根本不需要捷運, 因為它地理位置本身就具有一定的增值空間, 所以這2年來, 它漲了50%
這50%~60%都是短線投機客炒上來的嗎?
我想這對投機客太沒吸引力了, 何解? 2年多前的汐止一堆房價是500萬左右, 所謂短線是幾個月進出, 500萬10%是50萬, 東扣西扣一些仲介費與支出後, 能賺是多少? 還要冒著所謂內心怕淹水風險, 太難賺了吧, 大台北區域隨便找一區都比汐止房價好炒作
那汐止房子都誰買的呢? 從戶籍遷入人口數量來看, 不言可喻, 自然是鄰近南港內湖甚至是信義松山等區域的工作人口居多, 雖然也有所謂短線投機客進入, 數量卻遠低於台北大多數區域, 比較多的是自住客與置產客, 置產客擔心奢侈稅嗎? 你放心, 他們就算汐止房價跌掉30%再賣屋都不見得會賠錢, 更何況當初買入價格與年租金相比, 報酬率都有4%左右, 就算屋主自願想落袋為安另有用途, 也沒有奢侈稅問題, 一般都是價格有到才賣, 沒到就不賣, 房價自然是比較堅挺, 實的區域, 這個利空剛好可以讓價位更加堅固, 等利空反應完畢, 上去若還有空間, 自然還會再走一段, 畢竟汐止還有很多中古大樓房價是落在600~800萬之間, 外加低公設, 使用坪數上還是具有一定優勢能吸引到鄰近上班的自住家庭
反正再幾個月就知道汐止房價抗不抗跌了, 我認為影響不會很大
道格吐司 wrote:
員山子完工在2005...(恕刪)
大大分析是有道理的 +1
我從小在汐止長大, 看過汐止房價大起大落, 買的人都想買低, 賣的人都想賣高
這本來就是人之常情, 所以奢侈稅上來, 買家心裡自然期盼房價跌多一點才叫合理
可是什麼是合理, 這是要看很多條件, 好房子你想要,別人也想要, 自然不會跌太多,所以一味要多低才買, 恐怕買家只好繼續等, 等到lucky chance
金融風暴時汐止房價說真的也沒跌太多, 況且汐止可以開發的土地已經十分有限, 相較新莊, 中永和, 板橋, 房價又實在相對低, 奢侈稅有以兩年內短線交易為主, 這些都不是汐止購屋者的favor, 如果你去問問汐止房仲就知道, 汐止真正的頭客都是汐止當地人, 買了房子可以放好幾年或租或放, 奢侈稅兩年的限制其實並沒有多大效果
而汐止主要多個建案都已經過交屋交易高峰期兩年以上
最近我社區有房要賣, 房仲給我她的開價,約一坪25-26萬, 我也覺得這並不是不合理, 重點還是需求對否
買房是帶有部分主觀性, 尤其是自住者
沒有一間房是完美的, 但是你覺得條件優的, 自然別人也想要, 這就是跟投資客不同的地方, 反而是投資客看價錢
總之, 汐止房價要跌空間很小, 反而半年後應該是汐止中古屋的多頭行情, 畢竟任何人即使自住者, 也不希望房價真的跌很多吧, 跌多了不就是大家的資產都縮水嗎?
如果你想買汐止, 你真正的選擇標的物有多少呢? 我觀察汐止房屋市場很久, 真正非常優的標的物,非常有限,即使有大概房仲也不需要貼出來就直接問他們長期配合的投資者或大戶買賣了
要想買汐止便宜房子, 那就挑三十五年以上的老公寓或許還有機會吧? 二十年以內的我真的不覺得會跌, 而是應該會漲才對!
想趁奢侈稅買家, 最佳黃金期也只剩下現在到五月中甚至五月初了, 過了, 應該也沒什麼太好機會啦!
那時候市場回歸更理性交易而已!
不信, 大家過半年看就知道了!
因為沒捷運反而讓很多人直接在這裡租屋或考慮購屋
要跌大概要把汐科整個炸掉吧 .... 現在汐止絕對是連淹水都擋不住的
但汐止的老房子賣的跟板橋車站附近老房子一樣貴就神奇了...
板橋新板特區雖然貴 , 但文化路另一端巷子裡的老房子也是有不到千萬的
汐止要說汐科地區一坪三十萬 , 其他地帶老房子開價也差不多 , 這樣跟板橋老房子比幾乎一樣
雖然汐止也有三鐵 : 台鐵停的車班沒板橋多 , 高鐵只有機廠 , 地鐵還在規劃中...
雖然說這些老房子都是沒有公設的 , 不過也太猛了
反倒是摩天鎮或宏國富邑這種偏遠一點但屋齡不算老的比較便宜
反正汐止的租屋市場因為就業機會的關係不缺客人來租
兩年的時間就算大家都以租金養貸款恐怕還能過的去 , 畢竟不是空屋多又沒需求的地方
沒有那麼迫切要反應在奢侈稅上吧 !
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