guest2000 wrote:
小的一位同事前年底在(恕刪)
請問可以提供實價登錄資料嗎？既然是同事，不會連他的地址都問不到吧？
guest2000 wrote:
小的以為調高地價稅率比調高公告現值好,調高公告現值無形之中拉抬土地價格,調高地價稅率比較能打壓屯積土地的炒作歪風.
但,無論調高稅率或調高公告現值(包括公告地價),都可以增加市政府的歲入,就看主政者他(她)想要拉抬且增加歲入,或是只想增加歲入兼打壓屯地人,當然,後面方法會得罪這些人,一般的為政者應該會選前者吧?
因為地價稅收=稅率*公告地價,等式的右邊任一項目只要上升,等式左邊的稅收就上升.
土地本身是無法改良的,當然建商可經由綠美化把週遭環境改善,讓人以為土地被改善了,價值大增了.
另外,政府經由交通規劃多出道路及建設,減少塞車,提高運量與車速,因而讓地價上漲,但,這些還無關土地改良與否.
地方政府把公告地價/公告現值調高,會讓縣市民誤以為自己的財富增加,實際上沒賣出就沒任何增值,若賣出再買近也依然沒任何增值(因為一來一往抵銷了),但調高公告地價卻讓市政府歲入增加了,民眾的地價稅負擔其實也增加了,但不調高公告地價,以調高稅率代替,政府稅收增加了,民眾負擔也增加了,所以縣市長會採用哪個方法呢?
guest2000 wrote:
土地本身是無法改...(恕刪)
台灣有三種地價
市價、公告現值、公告地價
一般來說公告地價最低，公告現值次之，市價最高。台灣平均來說，公告地價大概只有市價的二到五成，公告現值大概市價八九成左右
公告地價用在每年的地價稅稅基，這個是地方稅，每兩年調整一次
公告現值也是地方稅，用在交易時課徵的土地增值稅，每年調整
台灣地價稅率本身不低，低的是公告地價，因為公告地價跟市價差太多，所以實質稅率太低
現實就是地方政府公布的公告現值央北的確高於奇岩，反正都是公開資料，也很合理，奇岩的容積率比較低。從房價資料來看，兩者也差不多，實際成交價現在都是六十多萬左右，奇岩可能還略高於央北，奇岩雖然在台北市，但是離市中心的確比央北遠，市場還是很精明的
用公告現值乘以兩倍推算市價也可以，不過一般不用這麼算，每戶分的的土地權益大概跟最後蓋出來的實用容積率相關，可以倒推，這樣可以算出持分土地。另外興建成本跟樓層高度，地下開挖深度跟不同縣市有關，有很多評價資料可以參考（產險估算、都更權益估算等等）
最後，不過怎麼算，最後都還是看成交價格，不管央北一坪五十多萬合不合理，賣得出去就是合理，這就是市場交易，你覺得不合理就別買，別人覺得合理就買，每個人價值角度不一樣，就這麼簡單
mssunday wrote:
台灣有三種地價
市價、公告現值、公告地價
一般來說公告地價最低，公告現值次之，市價最高。台灣平均來說，公告地價大概只有市價的二到五成，公告現值大概市價八九成左右
公告地價用在每年的地價稅稅基，這個是地方稅，每兩年調整一次
公告現值也是地方稅，用在交易時課徵的土地增值稅，每年調整
台灣地價稅率本身不低，低的是公告地價，因為公告地價跟市價差太多，所以實質稅率太低
您說公告現值大概市價八九成左右,小弟在估算買進房產的出價模式把土地持分以公告現值2倍計算都高出您說的八九成一倍以上了,還被網友打槍說太低呢.
以小的出價模式,若新店斯馨地段的RC鋼筋水泥大樓建物50坪權狀,土地持分5坪,則總價2310萬(不含車位),也是被網友打槍呢,斯馨地段的RC建案一坪超過46.2萬都算太貴了,但,網友還是說太低了.
為何買屋人會嫌買進的房價太低而不是嫌太高?這是甚麼高超的思考邏輯?
mssunday wrote:
台灣有三種地價
市價、公告現值、公告地價
一般來說公告地價最低，公告現值次之，市價最高。台灣平均來說，公告地價大概只有市價的二到五成，公告現值大概市價八九成左右
公告地價用在每年的地價稅稅基，這個是地方稅，每兩年調整一次
公告現值也是地方稅，用在交易時課徵的土地增值稅，每年調整
台灣地價稅率本身不低，低的是公告地價，因為公告地價跟市價差太多，所以實質稅率太低
現實就是地方政府公布的公告現值央北的確高於奇岩，反正都是公開資料，也很合理，奇岩的容積率比較低。從房價資料來看，兩者也差不多，實際成交價現在都是六十多萬左右，奇岩可能還略高於央北，奇岩雖然在台北市，但是離市中心的確比央北遠，市場還是很精明的
用公告現值乘以兩倍推算市價也可以，不過一般不用這麼算，每戶分的的土地權益大概跟最後蓋出來的實用容積率相關，可以倒推，這樣可以算出持分土地。另外興建成本跟樓層高度，地下開挖深度跟不同縣市有關，有很多評價資料可以參考（產險估算、都更權益估算等等）
最後，不過怎麼算，最後都還是看成交價格，不管央北一坪五十多萬合不合理，賣得出去就是合理，這就是市場交易，你覺得不合理就別買，別人覺得合理就買，每個人價值角度不一樣，就這麼簡單
謝謝您的資訊.
奇岩重劃區剛推出那段期間,成交價大多介於8,90萬一坪呢,如今變成60幾萬一坪,哪個價格是合理的?
以小弟的出價模式都不合理,都太貴,實際上買屋人資訊不對稱,她們也沒有像小的有這個出價模式估算價格,小的聽奇岩重劃區附近的仲介說道,當初這些用天價買的人深陷套牢之中,仲介也說,反正是自住嘛,沒差啦.
但小的以為,豈止沒差,一坪差了20萬,50坪差了1000萬,1000萬能幹甚麼?可買3輛 BMW X3了,也許啦,她們身家以億計,千萬對她們根本無感吧.
guest2000 wrote:
謝謝您的資訊.
...(恕刪)
那應該恭喜您當時沒有用七八十萬買，現在六十多就可以揀貨了，對您來說不是很好嗎？
另外為什麼要煩惱人家沒有您的出價方式呢，買幾千萬的東西，每個人都有自己評估的方式啊，大家覺得合理就好，反正下好離手
重劃區都是這樣的，一開始推案價格比較高，隨著交屋潮有投資客或者建商拋盤，價格賣壓會比較大，但隨著區域發展，價格會慢慢合理化，最終區域價格還是取決於當地的發展
所以淡水新市鎮價格還是只有二十出頭，但是林口已經站穩三十了，至於重新重劃區跟南港這些就更不用說了
另外，實價登錄或許有作弊的方式，但目前也沒有比實價登錄更透明的方式了，當然要是可以公佈的更細（每個門牌都可以細分）以及公布的更快（預售屋強制簽約後登錄），那就更好了
大家也不是笨蛋，實價登錄也不會只看一筆，精明的買方自然會多比較
總之，下好離手，您為什麼要對於人家多少錢買耿耿於懷呢？
mssunday wrote:
我也希望現在還有一百塊的台積電股票可以買啊
小的估算台積電就不會低到百元,估價模式是以類似20(或18)倍本益比估算,不是用不合理超低的7,8倍.
同樣,我們還是要給建商合理利潤,估價模式已經給建商的建物50趴毛利(這是建商的加值貢獻),土地以公告現值2倍買(建商對土地沒有改良的加值貢獻),但我們不要給建商爆利,何況,建商還有車位的利潤(車位也是建商的加值貢獻).
實際上因為某個巧合,小的看過一個簡報住宅大樓RC建案(與地主合建),每坪的建物成本估算11萬(馬桶臉盆為Toto品牌),預計建商/地主的權益分配大約為55/45比例,建商的售價底線為27萬/坪,但推出牌價為30萬/坪.
我們不否定建商可以對建案的四圍有了美化綠化的成本(但一坪估算一萬總可以了吧),所以建商的成本會多出來一些些,但這些成本我們也願意付出吸收啊.
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