大家在講公設太多太浪費
其實公設至少有一半來自於電梯間，樓梯間
新的規定7樓以上住宅必須要兩個獨立樓梯，樓梯大小都有規範
超過12層樓的大樓一部電梯大概不夠，要兩部，還有梯廳
這些最少就佔了差不多15%左右的公設，梯廳做的氣派一點大概要20%
其他的閱覽室，健身房，一樓大廳，水塔，電梯機房，消防機房...差不多也有10%
30%就這麼來了
要降低公設比，要碼就找無電梯公寓（現在大概只有超過20年屋才有可能）再不然找6樓以下的大樓（物件很少）
反正越高的大樓，公設比會越高，這是沒有辦法避免的結果...
話又說回來，這些公設本來就是住戶再使用，只是不是在你家裡，付錢買這些空間也沒有不合理，建商何不希望降低公設比？實際上是有困難的
並列出每一戶的公設比,給銷售人員參考,
說真的,不解為什麼現在多一個電梯的梯間面積,公設比可以膨脹到將近一倍?
因為可以登記公設的不外乎包括電梯機房,各類機房(包括消防或公設需用到機電機房),蓄水池(如果挖得夠深,相對平面面積就不用太大,因為只要容量夠就ok),車道(因為地下停車場都兼防空避難室,所以就算沒有買車位,也會被分到一些...),
但是在戶數多的社區裡,這些公設一攤下來,說真的也不會多到什麼30%以上,
我以前分配過的建案,大多數戶數在100多戶的,當年公設比大概就是19~21%,
所以公設這種東西,如果是大型社區,那些機房登記面積也不至於就會比中型社區大一倍吧!更何況他的分母數還比人家大...多一台電梯所多出的面積,也是由這一棟大樓全部的住戶去攤,除非是打著豪宅,戶數非常少,自然公設比就高,但是如果是集合住宅,一棟12層樓雙拼,就有24戶可以分攤,
但是不是每個建案都是豪宅,但為什麼公設比還和豪宅一樣高,就讓我很不解,因為其他什麼游泳池.健身房.閱覽室這些公設,若大量攤給社區住戶,根本就分不到多少...我自己住的社區都有這些設備,但社區全部戶數超過300戶,分下來,我們公設比也才21%,就算要多設一台電梯吧,我想含機房及梯間的面積,也不至於會狂飆到35%吧!
想想在台北買一棟鴿子籠大的房子,可能有500~1000萬的錢是在買公設,去鄉下都可以買透天別墅,建商為了要多賺這筆錢,也是無所不用其極...
皆下來就是這些面積用去哪裡了？銷售總面積應該會等於核定面積吧
只是建商比較賤的是一些獎勵容積也拿來賣錢
比如說一樓弄成開放空間可以獎勵可以多蓋一點容積，但是建商卻把一樓開放空間跟獎勵拿到的容積都拿來賣錢，這樣公設比就會往上跑了
另外車位的坪數應該算在車位裡，不能算在主體建物
例如我家的車位坪數就有12坪多，包含了所有車道的面積，如果車道面積要算給大家的公設這就太黑了
車道不只有車子行走的部份才是車道,只要是停車位格子之外的部份都算是車道,所以地下室如還有註明為防空避難室的話,地下整層的公設面積會先扣除車位格子的部份再分配給每戶...但是獎勵停車位的部份,如果還是和法定停車位在同一樓層,實際上會分配到的公設和法定是一樣的,而且在分攤公設時,獎勵停車位的面積會先排除,所以這部份是沒有辦法灌給住戶的
其實公設平均分配登記給住戶都是依法辦理,建商不能隨便找名目灌水,我覺得現在的建商灌水方式是將本來就一定要有的公設空間變大,而不是妥善利用空間規劃,將公設集中,例如,明明就可以放在地下室的機房,他有可能放在一樓加蓋,這樣不就比以前的建物多了一大塊公設建物面積?然後多一個電梯和防火梯,就把整個梯間畫得很大,我也有看過一層樓只有3戶,但樓梯間有二道不同方向防火梯的設計,可是人家的梯間佔公設比就不高啊!
所以我覺得公設比太離譜的建案,那個建築師的功力似乎不怎麼樣...因為在設計時,真的可以將公設比數字調得很好看,只能說,是因為之前大家買房子時太阿殺利,所以都不計較這種小細節,不然以前在我那個不景氣年代時,老板說怕房賣不好,所以要努力降公設比,都可以請建築師把原本25%的公設,縮到21%,就不信以現在的機電技術程度,會沒有辦法再降個幾%嗎?
我只知道以前有些國宅,那時因為登記法規尚未修改,所以連中庭花園的空間都可以算做是公設登記,那種公設比真的就動輒40%以上,但如果依照正常的建築結構登記的話,30%的公設比已經是算高的了
我真的有些好奇,一樓都沒有牆的話,那大廳進來就是空空的,那個空間是做什麼用的啊?可以附個圖讓我們欣賞一下嗎?我之前在外縣市住的社區,大廳很大,天花板還鑲18K金,進中庭花園每棟和每棟間也有加蓋的走廊部份(這個是有登記的公設),目的是要讓雨天時各棟住戶互相拜訪都不用帶雨傘,所以下雨天時我們要去管理員那兒拿掛號信或是要用其他公設,都不用擔心淋雨或拿雨具把地上弄得濕濕滑滑的,但因為它空間規劃的很緊密,所以這個走廊的面積不大,且使照上的總戶數有400多戶,所以公設比也才21%
公設太高還有一個會讓住戶吃悶虧的地方,就是管理費也同步飆高啊...現在公設比40%的平民社區(不是豪宅的哦),一坪管理費也要50元,如果要買到三房的話,室內起碼要有25坪吧!那登記坪數不就要42坪,每個月就要繳超過2000元的管理費,這還不包括車位的部份哦...所以公設比怎能不斤斤計較呢!
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