人口負成長 wrote:
你講這麼多就是討厭看(恕刪)
抱歉～請問我幾時有講過「賠售」兩個字？找出來看看，哪怕一次也好，我相信你是不行啦，看你開這個版的所有發言，人家問你答不出來的就開始轉移焦點扯東扯西的，因為你從頭到尾就只在乎漲跌，依照你自己的標準，你從頭到尾就是個炒房客，還是個土城套套，卻在那邊裝自住客，別裝了啦，哈哈
副都心其實還不錯，只是我看的時候價錢正在高檔，且沒有地緣便利的關係，所以沒出手。不然95或幾個公園的案子我是覺得格局還不錯。整體重劃區域的相關配套規劃做得挺完善，且都是政府的建設，應該不會跳票。另外就是副都心路比較大條，也較四通八達。
央北比較像世外桃園的感覺，腹地較小，純住宅區，綠化頗多，環境較為單純。不過重劃區裡路較小條，比較擔心住滿後是否足夠承載居民的出入。且目前緊鄰的中央路跟環河路都是尖峰時常塞車的路段了。以後還要再加上央北的居民，還有待考驗了。安坑交流道到中和有常走的就知道，這段幾乎是北部最塞的二高國道路段之一。另外看建案位置在哪，要搭捷運就是往14張站或小碧潭站走，但其實都有一段距離。且小碧潭數支線，班次較少，等候時間較長。
機能性來講，雖然央北有Ikea與京站，不過我想一般居民會比較想要全聯或美聯社才是實用。中央新村裡面好像有全聯的樣子。 Ikea可能在剛搬新家時比較會常逛，之後應該意義不大。京站美食街的價格我個人是覺得頗高，還不如家樂福的美食街，我自己是去過一次就沒有興致再去了。看看後面14張重劃區會不會帶來驚喜了。
我自己覺得央北比較適合不需要依賴大眾運輸，且非打卡上下班的人士居住，整體感覺給人家較悠閒。新莊則適合打拼中的年輕人，整體感覺給人較有活力。青菜蘿蔔各有所好。不過這兩個重劃區，我心中的理想價格約在40～45萬就是了。超過50萬到60萬的價格，我想我會去找捷運主線附近300公尺內的建案，且有現成的生活機能，不需要去賭未來的房子。當然這只是我自己主觀的評估。
其實每個家庭在不同階段需要的房子訴求都不同，大家能買到自己喜歡的房子住的開心才是最重要的。祝大家都能買到自己理想中的房子。
timliu5358 wrote:
認同你的看法! 京站的物價讓人感覺是天龍國的價位! 停車一小時60? 銷費滿1000才能折抵? 這肯定會降低以後回客數!
央北賣到5.60萬以上不如買七張大坪林甚至景美二手房了 確實建商賣太高!
如果買屋人都能像您理性的估算房價,建商就不敢出高價賣,我們要給建商合理利潤,但不是給建商爆利.
以小的估價模式,央北RC(鋼筋水泥)的房價40萬/坪算合理,超過都太貴了,問題是買屋人知道合理價格區間在哪裡嗎?資訊不對稱,讓建商賺爆利.
guest2000 wrote:
我們要給建商合理利潤,但不是給建商爆利...(恕刪)
央北合理價格多少我對新店不熟不評論. 不過央北土地標售, 新北市政府一坪賣到140-165萬
以某案一坪146去估, 重劃區住宅基準容積是240%, 算上容獎容移可以到360%, 並計入法定公設1.35 (487%). 地下室再灌水一點點, 最後一坪蓋個5.3坪. 一坪土地成本27.54. 這邊還不含RC結構成本, 容積移轉費用, 建築設計規劃規費, 代銷廣告. 一坪賣40萬建商很明顯要小賠了. 你可以自己抓個投資的合理利潤, 再想想你是建商你要推案要賺幾成才會想推, 還是繼續養地, 反正抵押貸款利息不到1%, 政府還會繼續推高地價, 曬太陽啥都不幹土地也可以每年增值(保值??).
中華民國因為種種利益原因, 公告地價跟現實脫節. 重劃區的可以看到大宗土地標售記錄, 如果要估成本的話, 拿現實的成交地價比較. 我想沒有人會拿一股10塊的資本額面值, 來說台積電一股成本10元, 買超過100塊的都是盤子.
真左維 wrote:
央北合理價格多少我對(恕刪)
我們可以拿大陸工程在央北的鐫畫來算一下
先看土地價格，斯馨段121及129就是這個建案的土地
土地價格總共是14億，平均一筆150萬
大陸建設用這些地蓋出16223.63㎡的樓地板，約合4907坪
有興趣的人可以用以下連結查詢: 109店建字第00050號
https://building-management.publicwork.ntpc.gov.tw/bm_detail.jsp?ri1=109&ri2=1&ri3=00050&ri4=00&ri5=10910005000I30
14億除以4907坪，每坪的土地價格就28.6萬
如果一坪的建物成本是12萬(前面有朋友提供的)
這就超過40萬了....
把利潤、人力、管銷等營業費用算進去，營建業毛利平均約20% (有興趣的人可以查營建業財報)
這樣己經要要50萬
大陸建設算是口碑不錯的建商，他的建物成本一定不只12萬，還有其他的費用，比如Handel的設計費、公設的費用、政府規費等等，都還沒有列進成本
我認為現時央北是很難有50萬以下的建案的.....
神不為者，人為之。
lhliu wrote:
我們可以拿大陸工程在(恕刪)
新北市土地公告現值查詢結果,斯馨段編號99地號,10801(108年1月)期的公告現值為336,000元/平方米,換算一坪約111萬,但其10401(104年1月)公告現值為115,000元/平方米,換算一坪約38萬,整整才4年,這個地號的漲幅達192趴(111-38)/38*100%=192%,將近2倍漲幅,請問,這是甚麼概念?新北市政府在4年之間把公告現值提高近2倍,這是新北市政府的德政還是新北市政府大而有為的貢獻所使然?
這個現值比台北市奇岩重劃區的公告現值約71萬/坪,還高出約40萬/坪,令小的懷疑新北市政府是否在配合建商炒作?市民大眾就在這個大幅提高公告現值之下,荷包大失血.
若以小的計價模式,假設RC鋼筋水泥新屋權狀50坪,土地持分5坪,則出價為50坪*12萬/坪*2+5坪*111萬/坪*2=2310萬,約等於直接以建物權狀2310萬/50坪=46.2萬/坪,並未超出我提的40萬一坪的直覺價格太多.
當然,如果土地持分大於估計的5坪,則出價模式算出的金額會上升.
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