新莊副都心裡面的未來相關規畫及個案分析 (第110頁)

Waffenss01
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1091樓

2014-10-09 17:24

casper82 wrote:
有人知道冠德鼎峰對面 33層的冠德是要蓋大樓還是下面是商店樓上是住家
(恕刪)

那棟和冠德鼎峰一樣.
冠德中原段地號198思源中原路口南側蓋33層設計建蔽41% 設計容積545%(含獎勵與移轉)
102莊建字第00226-01號基地4082.58㎡高度124ｍ
1F-2F店鋪
3F事務所
4F管委會
5F-33F住宅.

從建照看來不會有大型餐廳,而是和冠德鼎峰一樣,幾戶小店鋪,也許會有小型餐飲業,零售,服務.

頭前重劃區的中原東路口商業地建照都是差不多規劃,
以小店鋪和事務所當低樓層.上面是住宅....
地號171 合康天賦
地號172 懋麟建設金融證券、事務所、住宅
地號173 亞昕平方住宅
地號148 149 150 174 長虹 1-2F店 3F事務所管委會 4-31F住宅
地號195 和康新世紀店舖,住宅
地號196 興天地店舖住宅
地號198 冠德
地號220-1 餐飲(為了養地的矮小建案)
地號220-3益通建設金融證券、事務所、住宅
可能還有幾塊地沒建照或沒掌握到資料,不過應該都差不多.

labdog

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1092樓

2014-10-09 18:56

Waffenss01 wrote:
雲朗-品花苑網站更新

從價格看來定位很高檔~ 比響食天堂還高出一大截....
不知開幕有無折扣?
日期沒更新,不過之前新聞說11/1開幕.(恕刪)

價位訂太高, 超過主流市場太多, 會直接刷掉不少客源

第一這種價位學生不會買單 (一般學生能忍受的價位約300~800)

第二超過1000的buffet, 一般人基本上會直接殺去五星級飯店(君悅, 晶華, 六福..), 不會特地跑來這邊, 除非是想嘗鮮

等到優惠期結束, 只剩小貓兩三隻, 就難看了

不過老闆也不是笨蛋, 應該早有打定主意至少虧兩年的準備, 就慢慢看下去吧

labdog

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1093樓

2014-10-09 18:57

Waffenss01 wrote:
雲朗-品花苑網站更新

從價格看來定位很高檔~ 比響食天堂還高出一大截....
不知開幕有無折扣?
日期沒更新,不過之前新聞說11/1開幕.(恕刪)

價位訂太高, 超過主流市場太多, 會直接刷掉不少客源

第一這種價位學生不會買單 (一般學生能忍受的價位約300~800)

第二超過1000的buffet, 一般人基本上會直接殺去五星級飯店(君悅, 晶華, 六福..), 不會特地跑來這邊, 除非是想嘗鮮

等到優惠期結束, 只剩小貓兩三隻, 就難看了

不過老闆也不是笨蛋, 應該早有打定主意至少虧兩年的準備, 就慢慢看下去吧

Waffenss01

Waffenss01
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1094樓

2014-10-09 19:29

labdog wrote:
這種價位學生不會買單...(恕刪)

我看不只2年,
(反正甚麼時候老板們能賺錢,不是我們要擔心的)

A3站客群是定位在雙捷運,未來預辦登機預掛行李,意謂接送機旅客.
5年後凱悅酒店,創新園區知產園區白領族群.
這些客群不至於差幾百就吃不起.

這附近5年後是園區上班族與重劃區豪宅族群,
完全沒有大型學校,很不適合走學生低消費.
以前常去船老大Buffet....晚餐580+10%,但也沒有啥學生來.
倒是常有旁邊園區企業部門聚餐,尤其尾牙春酒,很多大型包場.
後來這一區被重劃一堆大型餐廳啤酒屋都被拆掉....,
小弟每一家都吃過數次.例如金玉滿堂餐廳也不小,都被拆光光了.
高人均飲食消費就外溢到別的地方

有沒有吃過幾次晶冠旁邊剛拆掉的那家黃金海岸? 別看它感覺local,
要吃飽沒有每人1000多真的走不出去.....你說品花苑算貴嗎?
黃金海岸才是土匪.....我看晶冠這所有消費頤品/品花苑,
可能還破不了我在黃金海岸人均消費紀錄,更慘的是我還沒吃飽@@
品花苑1000吃到飽有龍蝦,我在黃金海岸吃不飽只吃到蝦子....

若是學生買單的定位, 應該會變成鴻金寶廣場.....鴻金寶.嗯...不方便評價...
那方向也有市場但比較適合輔大/下新莊商圈.
朝那低價方向一定輸鴻金寶,光離客源距離就輸一大截了.

藍天的許老闆就說他預計25年才回本,商業投資都是很長期的.
雲朗這個應該也是簽超長約 ,所以不計成本在砸.
這邊初期連捷運都沒通,週圍還在重劃施工,來這都是考慮長期規劃要卡位不是要馬上賺錢.

老闆不是笨蛋,目前上新莊肯燒錢下去的都是看長期....起碼看到5年後.
否則若只是單純開店,何必刻意找目前沒半條捷運的地點開?

simon9621

simon9621
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1095樓

2014-10-09 20:36

這類的店老實說,若生意好一年內就可以回本!

過去我也曾經想開過類似千葉火鍋吃到飽的店(400-500元),但無奈新莊吃到飽的店很多,加上

固定成本的投資至少要2000萬起跳,且這麼大的土地也難尋,就放棄,但加減這類吃到飽的成本結構

,雖然我沒營運過,但我大概曉得

類似X葉火鍋的平均營運成本,直接食材成本+間接成本+租金+和人事費用等......扣下來的剩的淨利非常低

可能只剩8%-5%是賺的(這是一般的情況)!!

所以這類的店...營運的模式就是薄利多銷.......重點就是在多銷....意思就是在要有非常多的人來消費

所以這類的點的規模一定要大過一個程度才能夠賺錢,經濟學有一個圖忘記叫什麼?一個固定成本之上

當邊際利益(斜率較高)穿過邊際成本(斜率較低),通過這個損益兩平點時,隨著營業額越高,邊際利益定會

更大過邊際成本,產生的盈餘會更大,所以這類的店最希望追求場次越大越好,回收會越快!但最重要是

要有消費者!

但類似品花苑的我並不了解,但我相信營運思考的模式應該差不多,品花苑也有幾個重點

1.講求現點現做.....其實是意在控制食材成本
2.現點現做,就必須增加師傅現場即時運作,這一定會增加人事成本

品花苑因為需耗用多少人士成本?和食材成本?我不知道,但開價1000元,價錢夠高下,我認為這類的店淨利

應該會更高,可能也有15-25%已上(我是估計高過損益兩平點後)!所以每天有幾輪用餐,有650座位,

座滿率可以達到幾成?

單價都告訴我們了,上訴資料可以去現場觀察到的話,應該可以容易推算出營業額和每月淨利!!

這樣固定成本的投資是多少?就知道多久內可以回收?

重點我是認為敢在新莊開這樣的價位?能吸引到多少人用餐,我是真的很懷疑,因為我每次去板橋的

饗食天堂用餐都未必有8成滿?品花苑的座位足有饗食天堂的兩倍

可見老闆一定非常看好A3這一站

而我個人是非常看好和期待A3的人潮爆發力!

Waffenss01 wrote:
那棟和冠德鼎峰一樣....(恕刪)

simon9621

simon9621
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1096樓

2014-10-09 20:36

................多貼的sorry....多貼的sorry

Waffenss01

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1097樓

2014-10-13 17:44

本月份宏匯思源的創新一期BOT(停一)預定舉行環評前公開說明會
開發場所:新北市新莊區副都心段一小段35地號等1筆土地

開發行為內容摘要
本案開發基地面積約13112.92平方公尺，預計開發為辦公大樓，
開發規模為地上50層、地下3層之高樓建築物。

地上層1~4層規劃作為商場使用，
地上層5~9層為機房及停車空間，
地上層10層為商場
地上層11~48層為辦公室
地上層49、50層為餐廳
地下1~3層則規劃作為機房及停車空間使用

參考一下簽約時照片(9層有超大型露台)

這.....設計很特別,居然把中間5~9層當停車場....第9層開車要繞很多圈吧.

模型照片看得出1~4樓有挑高,5-9層較低矮,10層以上則是正常高度.
模型與環評資料用途大致相符....

這棟的主要用途是商辦, 類似大遠百二期的規劃,商場+商辦.
商場只是附加的商業服務設施(低樓層允許項目有零售,餐飲,金融機構等).

第1~4層的商場,規模4層不算超大,但最少8000~9000坪以上(從建蔽率粗略推算)
雖然不知是甚麼類型的商場(藍天百腦匯不需要這麼大,應該是別的...)
總之,對新北站來說,又多一可逛的商場(離Y19約260米),
A3/Y19周圍往商業群聚再邁進一步.

第10層商場沒挑高,應該是另外獨立經營,否則不會中間隔了5~9層當停車場.
從第10層商場可以俯瞰9層的超大型露台.....
...怎麼不把商場放第9層露台旁? 大概是這案要擺1700車位+1700機車位.
挖地下室越深越貴只挖三層,所以把多的車輛往上層放(本案反正不限高)

以上的商場應該有部分是做餐飲,因為上面商辦預期有200企業,5000人進駐,飲食商機很大.

第49~50層的超高樓餐廳應該是很不便宜的才會進駐.
以樓層數來說,這可能是新北最高層的餐廳.

gerkk

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216分

1098樓

2014-10-13 18:12

太小看現在的學生了
他們的手機,筆電,機車,服飾說不定都比我們高級

大飯店的吃到飽未必就好
饗食天堂和欣葉常常大排長龍
餐點多又好吃

"某些"五星級飯店餐廳真的只是賣名氣
用料小氣價格又不便宜.

Waffenss01

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1099樓

2014-10-16 13:13

晶冠商城BOT案-招商資訊更新
金色三麥已經早早卡位一樓門口最好位置,所以這些品牌都在二樓.

樂雅樂家庭式餐廳進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.royalhost.com.tw/index.php
日系品牌西式餐點.
套餐價位約700~8X0.

胡同燒肉進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.hutong.com.tw/
單點式消費,平均價位約700~1000.
此品牌目前大台北區域只在北市精華區有店,這可能是跨足新北第一家.

餡老滿(北京菜) 進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.xianlaoman.com.tw/
沒吃過...這間消費相較之下算偏平價.

Fujio Food System日商美樂食進駐晶冠商場二樓.
日本官網http://www.fujiofood.com/
日本休閒家庭式餐廳,目前台灣沒有店,預定年底第一家店要設在大安區.
晶冠這新莊店應該是明年一月隨晶冠全部完工同時開幕.
在台定價不明,恐怕也不低.

餐飲區塊大部分定位都頗高, 消費預算不足的客群應該會直接被刷掉....
不過這代表附近巷弄的店面有機會配合影城人潮發展平價小小商圈....
後面那市場用地BOT預定兩年後招商蓋大型商場兼店鋪,應該也能補強不足之處.
真正大規模商業就等知產區商二,晶冠只是第一塊磚.

calvinshiu

calvinshiu
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285分

1100樓

2014-10-16 17:57

晶冠變成明年一月才開幕嗎？這麼久啊？不知道除了餐廳以外，還有那些店家的資訊呢？

Waffenss01 wrote:
晶冠商城BOT案-招商資訊更新
金色三麥已經早早卡位一樓門口最好位置,所以這些品牌都在二樓.

樂雅樂家庭式餐廳進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.royalhost.com.tw/index.php
日系品牌西式餐點.
套餐價位約700~8X0.

胡同燒肉進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.hutong.com.tw/
單點式消費,平均價位約700~1000.
此品牌目前大台北區域只在北市精華區有店,這可能是跨足新北第一家.

餡老滿(北京菜) 進駐晶冠商場二樓.
官網http://www.xianlaoman.com.tw/
沒吃過...這間消費相較之下算偏平價.

Fujio Food System日商美樂食進駐晶冠商場二樓.
日本官網http://www.fujiofood.com/
日本休閒家庭式餐廳,目前台灣沒有店,預定年底第一家店要設在大安區.
晶冠這新莊店應該是明年一月隨晶冠全部完工同時開幕.
在台定價不明,恐怕也不低.

餐飲區塊大部分定位都頗高, 消費預算不足的客群應該會直接被刷掉....
不過這代表附近巷弄的店面有機會配合影城人潮發展平價小小商圈....
後面那市場用地BOT預定兩年後招商蓋大型商場兼店鋪,應該也能補強不足之處.
真正大規模商業就等知產區商二,晶冠只是第一塊磚....(恕刪)