emily20 wrote:
https://tw...(恕刪)
唉～
天下沒有白吃的午餐的⋯x嘉是最大的債權人 他現在也只想看有沒有辦法利用這建案能拿一點錢回來而已⋯不然他出手是為了世界和平唷⋯⋯現在不是用最便宜的建法賣同樣的價 不然就是要購屋者加錢購買而已⋯⋯現在事情發展成這樣對當初購屋者都是吃虧了！
圖文／CTWANT
被喻為雙北爛尾樓第一槍的新北市樹林「凱旋大苑」，事發至今滿1年，據CTWANT調查，債權人「寶嘉租賃」原決定接手續建，但遭地主拒絕，土地還即將淪落法拍；3個月前爆發的北市首件爛尾案北投「泊山妍」，也因找不到建商續建，亦將步上銀行法拍後塵。這兩樁合建失和大案，地主慘淪為苦主？
「凱旋大苑」去年10月底驚爆建商沅臻建設周轉不靈，宣告停工，但因最大債權人「寶嘉租賃」願接手續建，而寶嘉租賃大股東是技嘉科技(2376)董座葉培城，使得這齣爛尾樓劇情出現神反轉。事隔1年，CTWANT追蹤後續發展，發現工地工程雖持續，但續建案最終仍破局，且土地即將進入法拍。
CTWANT記者實地走訪位於樹林的「凱旋大苑」，649坪基地，工地大門還印著「樹林第一次超越台北市」，雖沅臻建設倒閉，但仍有少數工人在裡頭施工，進行地下室工程。周邊住戶表示，當初建商賣太便宜，聽說現在漲價了，現在工程斷斷續續有在做。
據了解，出事的沅臻建設當年找地主作保證人，向寶嘉租賃以土地抵押借貸5億多元，建商跑後，違約金加上利息又積欠2000多萬，地主又不願承擔建商留下的爛帳，認為寶嘉既有意承接就該照單全收，地主因此不還錢也不願讓出土地產權。
新北市消保官鍾佳儒向CTWANT記者證實確有此事，他表示，該案因擔心地下室挖到一半停工會有工安問題，所以工地持續施工，寶嘉一直很希望拿到這個案子，目前合建契約已換好，但地主遲遲不願把信託契約做換約，所以受益權(承購戶所繳的價金)一直沒辦法到寶嘉手上，因此寶嘉也沒辦法和已購戶變更預售屋買賣契約，三方卡住。
對此，寶嘉租賃也向CTWANT說，「去年8月就沒有支付利息，地主根本不理我們，因此只好申請拍賣抵押物。」知情人士表示，若走法院途徑，寶嘉為最大債權人，仍可優先買回土地，「本來寶嘉想以法拍手段迫地主換約，但地主就是不要，或許希望保證獲利或追求更大利益。」
據了解，從申請拍賣抵押物到公告，一般件約3~6個月時間跑流程，但若地主對落跑的沅臻建設提告，法拍可能會等官司告一段落再進行。鍾佳儒說，等寶嘉拿到土地後重新做建案銷售，屆時原已購戶的信託目的消失，信託價金即可返還，屆時承購戶約可拿回接近7成。但若卡上地主與建商的官司，承購戶想拿回價金，恐怕還要等上一段時間。
已購戶陳先生無奈對記者表示，「這段時間的等待，房價飆漲也買不回其他建案，寶嘉有可能買回土地繼續蓋，但是對我們沒有義務，可能也不會理我們，目前我們想要爭取優先承購，希望寶嘉能理我們。」
而今年7月爆出的爛尾案「泊山妍」，遭遇比「凱旋大苑」更慘！建商嘉源建設3個月前突向預售已購戶告知因營造成本增加及營運困難，無法繼續興建，將安排退戶，但因基地條件極差，找不到建商願意續建，地主連選擇的權利都沒有，彷彿直接被判「死刑」。
據了解，該案已購戶已順利取回6成預付款，小痛出場；但地主卻因土地被建商嘉源建設抵押融資9億多，建商已提領3億多，焦急地尋找下一個接手建商，迄今已洽詢7、8組建商，但都興趣缺缺。
CTWANT前往「泊山妍」仍是空地一塊，基地位在北投市場旁邊巷弄山坡上，由於整合不完全，基地呈現凹字型。周邊鄰房、一名自稱是十多年前合建案牽線人的林先生就指控，嘉源建設老闆陳俊良整合了部分住戶後就不理他，疑似為了省介紹費，還欺騙他已買下鄰居房屋，要他趕快也簽合建同意書，附近鄰居很多是林先生的親友，最後也跟著沒跟嘉源合作，原本預計600坪的面積，最後只整合了320坪。
一位曾評估過該案的建商透露，「泊山妍」的問題比預期還複雜，「光評估財務數字，勉強還能做，到工地才發現，基地進出口非常狹隘，機具進得去出不來，鋼筋要靠人力或小拖板車搬運，所需的時間長、人力多、成本也會拉高很多。」該建商算了算，雙北正常工地施工成本每坪25萬元，它的現況要到35萬元，「旁邊老屋若沒整合進去，那塊地就不應該開發！」
曾看過該案的品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良分析，不確定是否因鄰路的房子不同意合建，硬是就把該建築排除在外，導致最終基地不規則形、出入口狹小，完全沒評估施工困難性；再加上預售時周邊行情每坪75萬元，嘉源建設只賣62萬元，很快就完銷，讓他懷疑，「當初急著啟動都更，根本有詐騙嫌疑。」
胡偉良表示，嘉源建設將地主土融的錢掏空了，再加上這幾年營建成本飆漲，未來要重啟續建，分回條件也會縮水，該案地主受傷嚴重，他們相當著急停付利息已久，土地將被銀行法拍，但又找不到建商續建。
經CTWANT記者調查，嘉源建設公司登記負責人，已在今年9月從陳俊良改為張建裕。據了解，陳俊良在捲款後人間蒸發，名下其他資產早在5月已轉移至「大家地產」名下，疑似進行脫產，而大家地產及負責該案營造的「大家營造」負責人卓家雄，正是陳俊良女婿；而卓家雄的「大家地產」也和房仲作家陳泰源家曾有合建糾紛。
陳俊良留下股東和員工擦屁股，其中還包括積欠員工薪資、年終，甚至借錢給老闆未能討回的，都希望能趕快找到續建建商，減少損失。
新北市樹林「凱旋大苑」預售案，建商沅臻建設在2022年10月片面宣稱周轉不靈，隨後倒閉，該案也成為爛尾樓，之後土地第一債權人「寶嘉租賃」關係公司「寶嘉聯開」接手續建，原以為事情就此落幕，近日卻又傳出「寶嘉」欲將土地向法院聲請法拍，再起風波。
《三立新聞網》接獲承購戶劉先生投訴，「『寶嘉』有意將建案送入法拍，希望『寶嘉』大股東，同時為技嘉董座葉培城，可以幫幫忙，不要讓他們燃起的希望又破滅。」
劉先生表示，「目前是聽聞，地主不願承擔當初沅臻建設向『寶嘉』融資的1.5億借款及利息，所以『寶嘉』有意再度將案子停工，讓全案進入法拍，但『寶嘉租賃』仍遲遲未與我們重簽『預購契約』，法拍後預購戶權益將受損。」
他說，「對於我們承購戶而言，當初技嘉董座、寶嘉股東們，猶如救世主姿態出現，伸出援手續建，讓我們看見希望曙光，希望不要因為跟地主的糾紛『忘記初衷』。」
記者聯繫「寶嘉聯開」詢問情況，寶嘉聯開表示，「我們根本是受害者當公親，最終還變事主！」
寶嘉聯開說，「外界傳聞破局，確實就是因為地主不願承擔沅臻向『寶嘉租賃』融資的1.5億本金加上利息，畢竟我們當初也是受害者，只是站在協助續建的立場承接，沒道理承擔沅臻造成的損失，所以不是我們不願意簽約，預購戶恐怕找錯人了！」
寶嘉聯開進一步說明，「沅臻拿土地向我們融資，然後宣布倒閉，造成地主、預購戶損失，事實上我們也是受害者，而當初在商談承接時，有過多次會議，且都有紀錄，地主告訴寶嘉他們受傷很大，我們站在協助立場，也同意融資部分之前的利息不收，後續利息、營造資金皆讓利，未售出戶也都交還地主，我們一戶都不會取，且營建部分僅收9%管理費。當初地主們也同意了！」
寶嘉聯開指出，「我們不明白的部分，當天簽約完後，地主們之後就突然又反悔，想要我們吸收土地抵押的融資，問題是，我們是站在協助立場，而且也是受害者，為何要替地主承擔該筆負債？至於預購戶說我們沒有跟他們重簽『預購約』，但信託合約，必須寶嘉、銀行、地主、預購戶四方全都同意，才有辦法簽約。」
寶嘉聯開還提到，「其實寶嘉同意承接續建的時候，發現之前的沅臻地基層偷工減料，我們很擔憂會重演台北市基泰大直的坍陷事件，所以第一時間就不斷趕工，所有成本都是由我們墊付，但現在地主不簽約，我們基於公司股東權益，只能交由司法處理，進入法拍程序。」
至於承購戶的權益部分，寶嘉聯開說，「法拍後，無論由誰拍得，根據我們內部初步評估，扣除前建商使用的款項後，預購戶大約能取回約6~7成的預付金，而我們正在研擬，如果法拍後土地由寶嘉取得，也會考慮給對我們釋出善意的預購戶，一定的讓利額度購屋，但我們必須特別提醒，目前法拍尚未進行，未來土地由誰取得都不知道，所以現在所說的讓利想法，一切都無法給予承諾保證。」
最後，寶嘉聯合強調，「這是我們公司的第一個建案，我們當初也抱持將此案做為代表作的想法，一方面也是擔心鄰房安危，所以至今從未停工，但必須說，寶嘉可讓利協助地主、預購戶，但沒道理、更沒理由要替前建商沅臻承擔債務，地主不願重簽信合約，寶嘉也只能讓一切進入司法程序，望外界諒解。」
記者賴志昶／台北報導
新北市樹林區秀泰影城旁的建案「凱旋大苑」，日前傳出爛尾，引起軒然大波，帶1月由寶嘉聯合開發公司接手進行續建，卻在近期又遭到查封，以一拍底價7億1790萬元價格，出現在法拍市場上。
「凱旋大苑」原為沅臻建設投資興建的預售案，但在去年11月驚傳建商資金出問題，而淪落成爛尾案，但歷經協商，最終今年1月由該案的信託銀行華泰商銀決議，由寶嘉接手續建。至於寶嘉背景，其負責人就是技嘉董事長葉培城。
此案剛獲喜訊，但建案土地卻遭法拍，根據法院公告，該案土地共分10筆地號，土地坪數共約650坪，一拍底價7億1790萬元，換算土地單價約110.5萬元，將於2月19日拍賣。
此案拍賣原因仍是由於沅臻建設相關人的債務問題，因此被設定為拍賣抵押物，根據法院筆錄，此案目前由寶嘉建造中，已完成地下二層的灌漿作業，全案拍定後不點交，將於2月19日拍賣。
鑫創資產總經理黃瑋諭分析，此案僅是建案土地遭拍賣，不過工程持有合法建照，也有相當背景的建商願進駐，因此研判進度不會受影響。記者實地觀察，該案確實工人與重機具照常在工地運作，絲毫未受法拍事件影響。
該案是否有機會拍出，黃瑋諭認為，土地價格已不是絕對因素，而是要看該案的分回價值，由於續建建商得與原債權銀行重談條件，且只求建案完工，不一定能兼顧建案品質，因此得標人需注意此案目前總價，是否能匹配未來成屋後的房價。
黃瑋諭補充，此案對外人唯一價值，就是取得土地後，等到建案完工後取得分回戶。但對目前續建廠商或相關人士而言，若標到此案，可達到建案與土地產權合一，有利未來銷售策略，因此研判此案僅會吸引少數投資族群，或是由原建商、續建建商出手買回，以維護資產未來價值。
至於該案周邊新案價位，東森房屋樹林溪崑加盟店店東楊瓊芬提到，此案早在2021年即銷售，在實價上已有80多筆交易紀錄，不過當時預售單價僅3字頭，甚至總價約800多萬元起即可入手2房，吸引頗多人青睞。不過，此案鄰近樹林秀泰影城，商業機能豐富，附近目前新案單價已至少4~5字頭起跳，甚至樹林門牌鄰近北大特區新案，目前已達6字頭成交單價。
記者賴志昶／綜合報導
新北樹林日前傳出爛尾的建案「凱旋大苑」，近期才由建商接手續建，不過近期該案土地卻以底價7億1790萬元，出現在法拍市場，並於今（19日）舉行一拍，最終由於無人投標而流標。
根據法院公告，該案債務人為該建案原建商沅臻建設，會遭到拍賣，起因於沅臻建設的債務問題，其中包含樹林區樹新段共10筆地號的土地，總坪數近650坪，一拍底價為7億1790萬元，換算每土地坪數單價約110.5萬元，於今日拍賣，但以流標收場。
在地房仲楊瓊芬提及，此案最早於2021年即開始銷售，在實價上成交單價僅約3字頭，由於單價與總價相當之親民，且建案鄰近樹林秀泰影城，機能相當豐富，因此該案深受購屋者青睞，至少累計80多筆成交紀錄。不過，該案去年底傳出爛尾，所幸有建商願意承接續建，目前建案工程仍穩定進行當中。但以目前周邊成交行情來看，新案已找不到3字頭，未來若有餘屋重新消燒至少4~5字頭起跳。
對於此案流標原因，寬頻房訊發言人徐華辰分析，此案若取得土地者為外人，未來可依土地取得地主分回戶，但目前整體總價較高，且目前該案仍有不確定性，例如續建過程是否順利、未來建案品質是否符合價值等，再加上總價仍高，因此會讓其他投資人較為縮手。
徐華辰補充，目前該案對續建建商較有價值，若是標得此案可讓建案與土地產權合一，有利未來銷售策略，但由於此案會投標者相當小眾，研判「續建建商也不急，可能等到之後拍次，底價更為低廉之後，再來出手買回。」
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