今天去副都心跟頭前看屋心得

倫大 wrote:
看到許多人對新莊如此有願景，我想...講點現實狀況好了

頭前段目前看似熱絡，實際用“慘”一個字來形容
頭前除了兩案巳交屋外，其他都是預售物件，奢侈稅一點也不影響其價格
真正影響“交易量”因素還是在於供給量大、價格混亂、仲介破壞

每一案投資客所佔比例起碼6成以上
各個投資客口袋深淺不一
平均一案100戶，二成戶數拿出來銷售
零零總總加一加就會了解這個量體有多可怕
每一案只要有一、兩戶“急售”斷頭價出現
後面那些銷售物件就不用期待賣價有多好
更何況斷頭價成交仲介口語相傳比照辦理
當然，他們最大目的當然不是為了幫客戶創新價
單單只是為了“成交”而巳

目前仲介手上的優質物件只要42、43甚至更低就可成交
投資客只要賺個2~3w/p就跑
那些開價58~65w/p的現行預售案能賣多好?
即使打個八折投資客現在仍然考慮再三
看看假日那幾個接待中心來客數就會了解其實真的在苦撐、觀望

也許有人認為這一波過完撐過就好，真的如此嗎?
頭前短短一年半預售屋從成交均價35到現在開價來到60左右
也許有人認為建材、規劃水準提高可以讓價格更上一層.....是這樣嗎?
這個價、這個量是由投資客撐起來的
他們只在意價格、有沒有利可圖
沒有投資客交易，光靠自住客這些案體應該準備賣掛!

從外來的投資客大部份巳進場，買二間、三間大有人在
有些套住、有些獲利入袋為安
後面還有這麼大的案體，價格又輸人不輸陣的屢創新高
福美街上的仲介巳經在頭痛沒有買方來接手了
預售現在的代銷難道不頭痛嗎?

如果整個副都心有更明確的商業行為
如果建商推案減緩、慢慢消化現在的量
如果代銷不要再搞一些小動作
如果仲介能夠堅守價格不同業破壞
如果能夠循南港、新板模式緩推走穩...

我想新莊副都心才有可能成為新北市明日之星!

小弟愚見參考之...歡迎討論共享!

Stormjam wrote:
目前頭前重劃區離新北...
距離約350公尺而已,步行時間會比全坤國際館少個幾分鐘

另外兆之丘早就動工一陣子了吧;承包的營造廠商是久年營造
捷運新莊站旁邊的永鼎國璽案亦是由其所施作
工地整理維護的蠻整齊的,業界的評價好像還不錯(恕刪)

Stormjam wrote:
如果是以區域來看感覺好像價格已經不低
但如果以新北市比價效應來說,個人認為這裡40~60的位置
比起中和,三重的70開價,新店的80,板橋90,甚至深坑的50
就算以目前新莊現況來說整體也不見得比上面差多少
何況上述地區很多建案都位於沒有建設利多或老舊難以改變的位置
將來副都心與頭前全部建設完工時,條件超越上述部分地區應該不難想像
那價格還會比這些低嗎?到時候會賣到多少個人可以自己去推測與評估

ejan1969 wrote:
但是要吸引到台北市的換屋客，並不是只有優美的環境跟便利的交通就夠了，小孩的就學是最大的障礙，對於小孩還在念高中之前的父母，就不可能會搬到新莊去住，因為小孩通勤上學就是一大問題，所以能夠吸引到的客群就只能是沒有小孩就學問題的家庭了，這樣的家庭主人多半是5、60歲了，離退休也不遠了，交通便利的需求相對較低，所以有很多退休族群會換屋去三峽跟林口的重劃區，因為環境幽美而且房價便宜，賣掉舊公寓不僅夠付而且還有多餘的錢過退休生活。

yaokuang4331 wrote:
倫大說的是一針見血 所以現在我反而仲介案子不大敢碰 價格太亂 頭前還勉強 靠著捷運 舊商圈 ikea 家樂福 有些商業機能

副都心 目前只看到公共建設

目前接手力道真的不如以前 要找這許多人來自住 又是這價格 真的有困難 我覺得要再創高價 很拼

或許 只有遠雄能八 哈哈

倫大 wrote:
看到許多人對新莊如此...(恕刪)

ejan1969 wrote:
這種說法以CP值來說是合理的，但是實際上確有諸多困難點要克服，最關鍵的就是"供給量"的問題！

其他區域創新區域高價的案子通常都是區域中的高級地段，而且因為非重劃區，因此供給量仍是有限（了不起3、4百戶），這些區域的環境質感當然無法跟重劃區相比，不過他們也是賣給區域客為主，每個區域都會有財力夠的換屋客，那些世居三重、新店、中和的換屋客，不太會因為新莊重劃區環境良好而換去新莊住。

再者，那些在中和、三重、新店推案的建商大多是local的建商，對區域客的客源有一定的掌握，一個高總價的案子賣的不好，下一個案子就不會再繼續搞，所以供給量仍是可以維持，不會爆量。

反觀新莊重劃區，以整體區域的供給量來說，就是要賣給外來客才能消化，而且從一開始推案的總價就已經排除掉量最大的首購客，更不用說現在的價格了，所以以客層來說，就只能賣給換屋客。但是如同我前段所述，其他新北市的區域換屋客，大部分仍會留在原本區域，所以能夠賣的，主要就是台北市的換屋客了，只要把台北市的舊公寓賣掉，補點錢就可以住到重劃區的新大樓。

但是要吸引到台北市的換屋客，並不是只有優美的環境跟便利的交通就夠了，小孩的就學是最大的障礙，對於小孩還在念高中之前的父母，就不可能會搬到新莊去住，因為小孩通勤上學就是一大問題，所以能夠吸引到的客群就只能是沒有小孩就學問題的家庭了，這樣的家庭主人多半是5、60歲了，離退休也不遠了，交通便利的需求相對較低，所以有很多退休族群會換屋去三峽跟林口的重劃區，因為環境幽美而且房價便宜，賣掉舊公寓不僅夠付而且還有多餘的錢過退休生活。

所以40-60萬的新莊重劃區的房子CP值很不錯，但是保值性我覺得比不上三重70萬、CP值不好的高級住宅，問題就出在客源的問題，現在入手的投資客，我覺得未來套牢的機會很大。

ejan1969 wrote:
這種說法以CP值來說...(恕刪)

倫大 wrote:
頭前段目前看似熱絡，實際用“慘”一個字來形容
頭前除了兩案巳交屋外，其他都是預售物件，奢侈稅一點也不影響其價格
真正影響“交易量”因素還是在於供給量大、價格混亂、仲介破壞
...(恕刪)